（2017）皖0406民初758号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-02-13

案件名称

李多明、杨侠等与许克利等合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市潘集区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李多明,杨侠,许克利,杨同虎,林玉海

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省淮南市潘集区人民法院民事判决书（2017）皖0406民初758号原告：李多明，男，1965年6月15日出生，汉族，淮南矿业集团铁运公司职工，住安徽省淮南市潘集区。原告：杨侠，女，1967年12月20日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。被告：许克利，男，1962年5月15日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。被告：杨同虎，男，1971年6月25日出生，汉族，芦范社区工作人员，户籍地安徽省淮南市潘集区，现在住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：陈从玉，男，1977年7月7日出生，汉族，淮南市玉诚法律咨询服务有限公司员工，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：武佳惠，女，1995年2月12日出生，汉族，住安徽省淮南市凤台县。被告：林玉海，（又名林中海），男，1969年3月4日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省淮南市潘集区，现在住安徽省淮南市潘集区田集街道金泰宇大酒店。委托诉讼代理人：陈从玉，男，1977年7月7日出生，汉族，淮南市玉诚法律咨询服务有限公司员工，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：武佳惠，女，1995年2月12日出生，汉族，住安徽省淮南市凤台县。原告李多明、杨侠与被告许克利、杨同虎、林玉海合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李多明、杨侠，被告杨同虎、林玉海的委托诉讼代理人陈从玉到庭参加诉讼，被告许克利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李多明、杨侠提出的诉讼请求：判令许克利、杨同虎、林玉海按协议约定支付原告房屋租赁费用6万元（60个月），并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：李多明、杨侠和许克利、杨同虎、林玉海于2010年8月23日签署《房屋拆迁补偿协议》一份，约定李多明、杨侠所有的房屋由许克利、杨同虎、林玉海拆除，同时由许克利、杨同虎、林玉海予以还原相应的房屋作为补偿。同时在该协议第六条明确约定，如许克利、杨同虎、林玉海在2011年9月1日前逾期交房，按每月1000元支付李多明、杨侠房屋租赁费用，直到交房为止。现许克利、杨同虎、林玉海已经逾期交房，直到2016年10月份才交房，共拖欠房屋租金60000元（2011年9月起至2016年10月止，共60个月）。经双方多次沟通被告方承诺拖欠房租，但现无钱支付。在庭审中，李多明、杨侠变更诉讼请求为：1、确认与许克利、杨同虎、林玉海签订的《房屋拆迁补偿协议》无效；2、许克利、杨同虎、林玉海赔偿经济损失6万元。许克利未作答辩。杨同虎、林玉海辩称：1、双方签订的协议是无效的。如造成损失，双方均有过错，不应由许克利、杨同虎、林玉海全部承担损失。2、李多明、杨侠主张的延期期限不属实，不应支持。3、李多明、杨侠取得房屋后，将整栋楼的楼梯也是消防通道拆除，至使两层以上的房屋无法出租、使用。故许克利、杨同虎、林玉海建议一并调解解决此纠纷，如调解不成，许克利、杨同虎、林玉海将另行主张要求李多明、杨侠恢复原状和赔偿对被告造成的全部损失。李多明、杨侠对其诉讼请求及陈述事实和理由，向本院提交如下证据：1、李多明、杨侠的身份证各一份，证明李多明、杨侠的基本情况、诉讼主体资格。杨同虎、林玉海的质证意见：无异议。2、房屋拆迁补偿协议一份。证明李多明、杨侠与杨同虎和林玉海、许克利协商签订了房屋拆迁补偿协议。上面证明人是杨同务。杨同虎、林玉海的质证意见：对真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。1、协议是原被告双方签订，可协议无效不是合法的。协议证明不了原告原有房屋的合法性，如原有房屋不合法就不能取得现有房屋。2、被告不具有开发房屋的资格。若原告原有房屋合法，只能认为是原被告双方集资建房，不应由被告承担协议第六条约定的义务。杨同虎、林玉海针对其抗辩，向本院提交如下证据：1、杨同虎、林玉海的身份证一份，证明杨同虎、林玉海的基本情况、诉讼主体资格。林玉海与林玉海是同一人。李多明、杨侠的质证意见：无异议。2、房屋租赁合同一份。证明杨同虎、林玉海已将房屋2015年6月建成后已交付使用，符合交房条件，李多明、杨侠的房屋也应在同期交付。李多明、杨侠的质证意见：与本案无关，合同不能证明已交房。3、照片三张。证明李多明、杨侠使用房屋并将公用楼梯拆除。楼梯在房屋北侧。李多明、杨侠的质证意见：看不清，请法庭去现场核实。根据原、被告举证、质证，本院对双方所举证据进行如下确认：李多明、杨侠所举证据，杨同虎、林玉海对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。杨同虎、林玉海所举证据1，李多明、杨侠对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认；证据2，与本案没有关联性，本院本院确认；证据3，经本院到现场核实，因现场已发生变化，无法核实，本院不予确认。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，本院查明以下事实：2010年8月23日，许克利、杨同虎、林玉海（甲方）与杨侠、李多明（乙方）签订一份《房屋拆迁补偿协议》，内容为：“甲方为开发建设楼盘，需要拆迁乙方二层楼房及院子，面积依照杨侠土地使用证为准，以便统一规划建设。双方本着合理、公平、自愿的原则，经协商共同达成以下协议：一、乙方房屋拆迁后的土地，由甲方统一规划设计建设（建设过程中，乙方对自己补偿房屋的建设有监督、建议权）。二、甲方还原乙方原址一至二层楼房及临街门面房一间（一至二层、门面房南北净空3.5米宽），还原房屋与甲方相同楼盘建设标准要一样。门窗齐全，还原房屋面积包括门面房每层要达到约170平方米。三、乙方二层以上空间归甲方开发使用。四、如若乙方原址面积未全部开发，剩余面积归乙方所有。五、甲方负责为乙方办理独立房屋产权使用证，办证费用乙方自理。六、本协议自签订之日起，乙方在十日内搬离原址，确保甲方按期施工，甲方需在2011年9月1日内确保乙方按期接收新建还原房屋，如若违约，需按月支付乙方房屋租金1000元。七、建房时杨侠出面协助开发商调解建房纠纷。八、未尽事宜，双方可再次协商，协商的内容可做本协议的补充条款，与本协议效力相同。九、本协议一式二份，双方各执一份，经双方签字后生效。甲方：许克利杨同虎林中海乙方：杨侠李多明证明人：杨同务2010年8月23日”。协议签订后，李多明、杨侠依约搬离原址，将土地交给许克利、杨同虎、林玉海开发使用。2016年年初，许克利、杨同虎、林玉海将新建房屋交付给李多明、杨侠。逾期房租费至今未付。另查明：本案案涉被拆迁房屋用地为集体土地建设用地，该集体土地建设用地使用证号为潘集建(99)字第0124号，证书记载土地使用者为杨侠，地址为田集乡芦范村三队，用地面积为194.4平方米，其中建筑占地90平方米，用途为住宅。再查明：杨同虎系田集街道芦范社区（原芦范村）居民，许克利、林玉海非田集街道芦范社区居民。本案争议焦点：李多明、杨侠要求许克利、杨同虎、林玉海赔偿经济损失6万元，是否有事实和法律依据。针对本案争议焦点，本院评判如下：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是与特定的身份相联系的，只有该集体组织成员才享有土地宅基地的使用权。本案中，案涉被拆迁房屋的宅基地属于潘集区田集街道芦范社区集体所有，该宅基地使用权人系杨侠，许克利、林玉海并不是该集体经济组织成员，李多明、杨侠与许克利、杨同虎、林玉海签订《房屋拆迁补偿协议》，将案涉的被拆迁房屋交由许克利、杨同虎、林玉海拆迁开发，该协议实际上同时也就是将该房屋不可分割的宅基地使用权转让给许克利、杨同虎、林玉海用于房屋开发建设。且许克利、杨同虎、林玉海并未经有关部门批准办理任何拆迁开发建房手续，也无开发质证。因此，上述李多明、杨侠将案涉被拆迁房屋和宅基地交由许克利、杨同虎、林玉海拆迁开发建设房屋的协议违反法律法规强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于李多明、杨侠要求许克利、杨同虎、林玉海按协议约定赔偿经济损失6万元，是否有事实和法律依据。本案中，许克利、杨同虎、林玉海拆迁该案案涉被拆迁房屋，其未能给李多明、杨侠提供临时安置用房，应当向李多明、杨侠支付临时安置费用，补偿李多明、杨侠租房费用的损失。鉴于双方签订《房屋拆迁补偿协议》无效，李多明、杨侠、许克利、杨同虎、林玉海均有一定的过错，结合淮南市潘集区的房屋租赁市场的价格水平，本院酌定许克利、杨同虎、林玉海赔偿李多明、杨侠经济损失以每月500元为宜。关于交房时间，杨同虎、林玉海主张是2015年6月交房，未提供证据证明，李多明、杨侠在庭审中认可2016年年初交房，本院认定为2016年1月初交房。故李多明、杨侠的经济损失为：2011年9月至2015年12月底，计52个月×500元／月＝2.6万元。超出部分，本院不予支持。对于杨同虎、林玉海提出的双方签订的协议是无效的，如造成损失，双方均有过错，不应由许克利、杨同虎、林玉海全部承担损失的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、许克利、杨同虎、林玉海赔偿李多明、杨侠经济损失2.6万元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回李多明、杨侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由许克利、杨同虎、林玉海负担563元，由李多明、杨侠负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审　判　长　　钱　峰审　判　员　　王良敏人民陪审员　　孙宝玉二〇一七年十月二十五日书　记　员　　张　洁附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”