（2017）辽01民终9104号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-29
案件名称
上诉人刘凤芹与被上诉人辽宁城开维港地产开发有限公司、辽宁城投地产开发有限公司、付军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘凤芹,辽宁城开维港地产开发有限公司,辽宁城投地产开发有限公司,付军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9104号上诉人（原审原告）:刘凤芹，女，1964年9月8日出生，汉族，退休人员，住沈阳市皇姑区。。委托诉讼代理人：邓卫卫，辽宁正元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春梅，辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街54号。法定代表人：王岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵率帆，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：席晨，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁城投地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路112号。法定代表人:王岩，该公司董事长。委托诉讼代理人:赵率帆，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：席晨，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付军，男，1977年6月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:左沣静，辽宁爱奉律师事务所律师。上诉人刘凤芹因与被上诉人辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称“城开公司”）、辽宁城投地产开发有限公司（以下简称“城投公司”）、付军商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘凤芹上诉请求：1.请求维持一审判决第一项，变更一审判决第二项、第三项购房款数额为473,083元，其他不变；增判三被上诉人赔偿上诉人已付购房款的一倍473,083元；2.判令三被上诉人承担本案全部诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定：“原、被告签订的认购协议不应认定为商品房买卖合同”，该认定是错误的，判决结果与法律规定相悖。2.一审判决对三被上诉人“恶意串通”行为未予认定。二、一审判决适用法律不当。三、一审判决违法。四、一审判决关于诉讼费用和保全费用承担的判定无事实和法律依据。城开公司辩称，同意维持一审判决。城投公司辩称，同意维持一审判决。付军辩称，同意维持一审判决。刘凤芹向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除刘凤芹与城开公司、城投公司于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》（位于沈阳市皇姑区崇山西路12-5号的崇山银座5号楼1单元406号房屋）。2.请求判令城开公司、城投公司向刘凤芹退还已付购房款473,083元。3.请求判令城开公司向刘凤芹支付利息82,145.72元（依据中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月18日起，暂时算至2017年01月16日为82,145.72元，要求算至实际退还购房款之日）。4.请求判令城开公司、城投公司、付军依法承担已付购房款一倍的赔偿责任473,083元。5.请求判令城开公司、城投公司、付军承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实:城开公司与城投公司的法定代表人均为王岩，辽宁城开地产集团有限公司为两公司的股东。2013年11月18日，刘凤芹（乙方）与城开公司（甲方）、城投公司（丙方）签订《商品房认购协议》，内容为：乙方于2011年7月15日签订《员工团购协议》，认购丙方“东方明珠”项目105.46平方米商品房，并支付预交款伍拾贰万伍仟壹佰玖拾壹元零角（525,191元），因乙方对认购的商品房不满意提出退房，按协议约定丙方应返还乙方预交款525,191元，赔偿金人民币197,210元，逾期还款违约金人民币109,926元，共计832,327元。现乙方用上述款项认购甲方开发的“黄河府”商品房，甲、乙、丙三方充分协商，自愿达成如下协议：一、乙方自愿认购由甲方开发建设的崇山银座商品房，5号楼，406号，建筑面积62.06平方米，单价7,623元，房款总金额为473,083元。二、乙方认购“黄河府”商品房应交纳的房款，在丙方应返还给乙方的总款项范围内由丙方直接转付给甲方。（1）乙方“黄河府”总房款超出丙方应返还给乙方总款项部分的28,508元，乙方于本协议签订之日起30日内补齐。乙方逾期付款超过15日内，甲方有权解除本协议，乙方按本协议第七条承担违约责任。（2）丙方应返还给乙方的总款项超出乙方“黄河府”总房款的部分，丙方应于2014年9月30日前返还。三、待取得商品房预售许可证签订《商品房买卖合同》后，甲方为乙方开具商品房销售发票。四、“黄河府”项目以清水房标准交付使用。交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为准。五、房屋产权面积以房产局测绘大队出具的测绘面积为准，房款实行多退少补。六、签订《商品房买卖合同》前，甲方免费为乙方更名一次。七、违约责任因乙方原因导致合同解除不能继续履行的，本协议解除后，乙方应支付甲方相当于总房款20%的违约金。如遇不可抗力或国家、地方政府有关政策出现重大调整无法经营，甲方全额无息退回乙方总房款。协议签订当日，城开公司为刘凤芹开具了金额为473,083元的专用收款收据。庭审中，刘凤芹、城开公司双方自认该协议中约定的“黄河府”项目实际系指崇山银座。后刘凤芹未按协议约定补交28,508元差价款，城开公司也未向刘凤芹交付房屋，双方认购协议约定的房屋地址为沈阳市皇姑区崇山西路12-5号1-4-6（即涉案房屋）。2016年2月1日，付军与城开公司签订《商品房买卖合同》，约定城开公司将位于沈阳市皇姑区崇山西路12-5号1-4-6室（建筑面积为62.06平方米）商品房出售给付军，房价款290,000元。当日，城开公司将该房屋合同备案在付军名下。次日，城开公司向刘凤芹开具了购房发票。2016年2月23日，付军交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费，办理了入住手续。2016年3月9日，付军交纳了该房屋的维修基金。现该房屋一直由付军占有使用。2017年1月12日，刘凤芹前往涉案房屋处了解情况，与付军发生纠纷。后刘凤芹起诉至一审法院。一审法院认为，结合本案上述查明的事实，本案为商品房预售合同纠纷。通过当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点为：刘凤芹与城开公司、城投公司签订的《商品房认购协议》是否应认定为商品房买卖合同的问题。关于刘凤芹与城开公司、城投公司签订的《商品房认购协议》是否应认定为商品房买卖合同的问题，最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。从刘凤芹、城开公司、城投公司签订的认购协议内容看，双方约定了当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款时间、面积差异的处理方式，其他主要权利义务内容并未明确约定。可见，刘凤芹、城开公司、城投公司签订的认购协议并不具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，且刘凤芹亦未按合同约定补齐房屋差价款，故刘凤芹、城开公司、城投公司签订的认购协议不应认定为商品房买卖合同。关于刘凤芹主张解除《商品房认购协议》的问题，城开公司将涉案房屋出售给刘凤芹，后该公司又将涉案房屋出售给付军并办理了合同备案手续，且房屋已交付付军使用，刘凤芹购买涉案房屋的合同目的已不能实现。现城开公司、城投公司亦同意解除该协议，故刘凤芹主张解除合同于法有据，一审法院对刘凤芹的该项请求予以支持。关于刘凤芹主张判令城开公司、城投公司向刘凤芹退还已付购房款473,083元的问题，依据三方签订的认购协议，刘凤芹认购商品房应交纳的房款，在城投公司应返还给刘凤芹的总款项范围内由城投公司直接转付城开公司。协议签订当日，城开公司向刘凤芹开具了全额购房款的收款收据。基于城开公司与城投公司的关联企业关系，结合协议内容及城开公司开具收据的行为，可视为城开公司已收到城投公司转付的房款。现三方的认购协议已解除，故城开公司作为已收受房款方应退还刘凤芹购房款。因刘凤芹并未交纳协议约定的剩余购房款28,508元，故城开公司应退还刘凤芹购房款444,575元。关于刘凤芹主张判令城开公司、城投公司向刘凤芹支付利息的问题，合同解除后，刘凤芹有权要求城开公司、城投公司赔偿损失。现因城开公司“一房二卖”的违约行为导致合同解除，故其应向刘凤芹承担赔偿损失的责任。现刘凤芹主张按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月18日起至实际退还购房款之日止的利息，符合法律规定，一审法院予以支持。关于刘凤芹主张判令城开公司、城投公司、付军依法承担已付购房款一倍的赔偿责任473,083元问题，现刘凤芹依据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定主张已付房款一倍赔偿的责任，该解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。从该司法解释的文义理解可知，该条款的适用前提是买受人与开发商签订了商品房买卖合同。前文已论述，刘凤芹与城开公司签订的认购协议不应视为商品房买卖合同，故刘凤芹依据该规定要求城开公司、城投公司、付军承担一倍房款的赔偿责任不能成立，对刘凤芹的该项请求一审法院不予支持。判决：一、解除原告刘凤芹与被告辽宁城开维港地产开发有限公司、辽宁城投地产开发有限公司于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》；二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘凤芹购房款444,575元；三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘凤芹购房款444,575元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月18日起至实际退还购房款之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,055元，由被告辽宁城开维港地产开发有限公司承担11,000元，由原告刘凤芹自行承担3,055元。保全费5,000元由原告刘凤芹自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于刘凤芹与城开公司、城投公司签订的《商品房认购协议》是否应认定为商品房买卖合同的问题，从认购协议约定内容来看，双方对于房屋的具体位置、门牌号、面积、房屋总价款、付款方式、违约责任等商品房买卖必要事项均有明确约定，对于未约定的事项亦可通过最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律规定作为补充，且本案中城开公司为刘凤芹开具了全款的房款收据。虽双方未签订正式的《商品房买卖合同》，但责任在于城开公司，而非买受人刘凤芹，城开公司未能在房屋具备签订正式合同的情况下通知刘凤芹，而系将房屋另行出售，城开公司此行为已构成违约。故综合本案，本院认为在城开公司具备合法出售争议房屋的条件下，刘凤芹与城开公司、城投公司签订的认购协议约定的事项具备商品房买卖合同主要内容，应认定为商品房买卖合同，一审判决对此认定不妥，本院予以纠正。关于刘凤芹提出本案争议房屋已支付全部购房款，故应全额返还购房款的主张，刘凤芹虽持有城开公司为其开具的全款房款收据，但依据合同约定刘凤芹尚有28,508元购房款未支付，刘凤芹亦未能提供已支付的证据，故一审认定城开公司应退还刘凤芹购房款444,575元并无不当，本院予以维持。关于刘凤芹提出赔偿其已付购房款一倍的问题，根据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案，因城开公司擅自将已出售给刘凤芹的房屋又另行出售给付军，且将房屋备案登记在付军名下，并已实际交付付军使用，故因城开公司的违约行为导致刘凤芹与城开公司、城投公司之间的买卖合同目的不能实现，城开公司应承担赔偿责任。对于赔偿的标准问题，结合本案各方在履行过程中的实际情况及刘凤芹所受损失情况，本院认为城开公司应按刘凤芹已付购房款的30%承担违约赔偿责任为宜，即444,575元×30%＝133,373元。故对刘凤芹的该项上诉请求予以部分支持。至于城投公司应否承担赔偿责任的问题。一方面，城投公司系《商品房订购协议》的主体之一；另一方面，在该协议解除后，城投公司就此前对于刘凤芹尚欠款项应负有继续给付的义务，故城投公司应对涉诉购房款本金及利息承担连带给付责任。又因刘凤芹提供的现有证据并不能完全证明付军与城投公司、城开公司存在恶意串通行为损害其利益的行为，故对于刘凤芹要求付军承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘凤芹的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1143号民事判决第四项，即：“四、驳回原告其他诉讼请求”；二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1143号民事判决第一、二、三项，即：“一、解除原告刘凤芹与被告辽宁城开维港地产开发有限公司、辽宁城投地产开发有限公司于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》；二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘凤芹购房款444,575元；三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘凤芹购房款444,575元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月18日起至实际退还购房款之日止）”；三、辽宁城投地产开发有限公司对上述款项，承担连带赔偿给付责任；四、辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘凤芹损失133,373元；五、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费14,055元，由辽宁城开维港地产开发有限公司负担12,000元，由刘凤芹负担2055元。保全费5000元由辽宁城开维港地产开发有限公司承担；二审案件受理费14,055元，由辽宁城开维港地产开发有限公司负担12,000元，由刘凤芹负担2055元。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年十月二十五日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：百度“”