（2016）沪02民终9914号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
谈炜、杨颖与徐莉萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谈炜,杨颖,徐莉萍,上海中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9914号上诉人(原审被告)：谈炜，女，1976年12月5日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：杨颖，男，1973年10月3日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：金逸凯，上海敏诚善律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐莉萍，女，1979年11月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈圣林，上海市天源律师事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。上诉人谈炜、杨颖因与被上诉人徐莉萍、原审第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“上海中原”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谈炜、杨颖上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，遗漏忽略重要事实，对于上海市房地产买卖合同和协议书的效力认定存在错误，该变更房价的行为具有非法目的，以合法形式掩盖非法目的，已被住房保障局认定涉嫌违法。被上诉人串通原审第三人将实际成交价为人民币(以下币种均为人民币)515万元的价款变更为415万元，做低房价以少交契税，该行为损害国家利益，合同应当无效。关于税费，被上诉人称税费各付是上诉人提出的，既无任何证据，也有悖于常理。第一份合约对税费的承担才是双方真实意思的表示。被上诉人勾结原审第三人用诱骗的方式哄骗上诉人签字改变税费的负担。徐莉萍辩称，不同意上诉请求，请求维持原判。合同以及协议书均是双方真实意思表示，签订后按约履行了部分义务。税费是双方当事人各自承担。上海中原辩称，不同意上诉请求，请求维持原判。合同并没有被认定无效，买卖双方已经履行部分条款，应当是合法有效的，双方网签合同约定，税费是各自承担。上海中原不存在诱骗上诉人签协议。徐莉萍向一审法院起诉请求：1、双方继续履行双方于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》；2、谈炜、杨颖支付自2015年12月1日起至履行合同完毕之日止的违约金，按已付房款215万元的日千分之五的标准给付。一审法院认定事实：谈炜、杨颖为系争上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人，该房建筑面积82.56平方米。2015年8月17日，徐莉萍与谈炜、杨颖经上海中原居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定房屋转让价为515万元，交易产生的税、费均由徐莉萍负担。2015年10月15日，谈炜、杨颖作为卖售人(甲方)、徐莉萍作为买受人(乙方)，上海中原作为居间方，就系争房屋签订《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定：转让价为415万元；双方于2015年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2016年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同补充条款(一)约定：1、(略)；2、除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；3、(略)；4、甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费；5、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；6、在本次交易履行过程中，甲方应自行出具或委托税务机关出具全额房价款发票给乙方，并由甲方承担因此而涉及的费用。合同付款协议约定：1、中原地产特别告知：该房地产出卖方须偿还贷款并注销抵押登记后方可查询乙方的已购住房情况，依据银行规定已偿还的贷款及已办理的抵押注销手续无法恢复，甲、乙双方均已充分知晓；2、乙方应在签订本合同后一日前，将首期房价款215万元整交给甲方(包含已支付的定金160万元)；3、甲方应于收到乙方首期房价款后十五日内并于抵押权人许可的最短时限内将该款项用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，由上海中原收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，并代为办理抵押注销手续。甲方名义之抵押登记注销后七日内，甲、乙双方应至房地产管理部门申报纳税；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；5、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、甲方名义之抵押登记已经注销且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后三个工作日内，甲、乙双方赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待该交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。合同附件四约定，甲方在房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。当日，上述甲、乙双方另签订《协议书》，主要内容为：甲乙双方就甲方出售座落于澳门路XXX弄XXX号XXX室(下称“该房地产”)于2015年10月15日签订《上海市房地产买卖合同》(下称“该买卖合同”)，现双方在协商一致的基础上，就该买卖合同中该房地产成交价格达成本协议书，以兹共同遵守：一、甲乙双方确认，双方买卖该房地产的实际成交价格计515万元整；二、甲乙双方确认，该买卖合同第二条所约定的转让价款计415万元整为双方买卖该房地产的名义成交价格；三、乙方承诺，乙方的付款义务以本协议第一条所述的实际成交价格为准，乙方无权要求按照该买卖合同第二条所约定的名义成交价格来承担付款义务。名义成交价格与实际成交价格的差额计100万元整，是乙方用作补偿甲方的装修搬迁费，乙方应按第一条的付款方式支付给甲方，差额部分乙方应于签约当日支付给甲方；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效。合同履行过程中，徐莉萍分别于8月17日、8月19日支付谈炜、杨颖定金100万元、首付款60万元。其中谈炜、杨颖于8月19日出具的收款收据上明确“等购房方付清首付余款余下部分金额155万元整合同达成，余款在2015年10月15日前付清”。2015年10月14日，徐莉萍又支付谈炜、杨颖房款155万元。2015年10月27日，谈炜、杨颖至贷款银行结清了贷款，领取了《上海市房地产抵押登记证明》，但之后未办理系争房屋抵押登记注销手续。2015年10月22日至2015年10月27日间，徐莉萍及上海中原分别短信及致函谈炜、杨颖，要求其至银行配合徐莉萍办理贷款申请手续，谈炜、杨颖未予前往。2015年10月25日，谈炜、杨颖致函徐莉萍，告知：“网签买卖合同的合同价造假徐莉萍偷逃国家税款构成违约，且违反房主的真实意愿，谈炜、杨颖特向徐莉萍提出终止违法行为”。2015年10月31日，谈炜、杨颖再次致函徐莉萍及上海中原，要求双方于2015年11月3日以515万元的价格重新签订网签合同，逾期则视为徐莉萍违约，要求徐莉萍承担违约责任，赔偿违约金。2015年11月4日，徐莉萍委托律师向谈炜、杨颖发出《律师函》，要求谈炜、杨颖携带所需材料于2015年11月10日上午10：00至交通银行上海市西支行协助徐莉萍办理贷款手续，逾期徐莉萍将追究谈炜、杨颖的违约责任，赔偿徐莉萍由此造成的一切经济损失。未果。由于徐莉萍与谈炜、杨颖各执一词，致系争房屋买卖不成。2015年12月11日，徐莉萍向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。一审审理中，针对税费承担问题，徐莉萍解释，由于谈炜、杨颖要求徐莉萍全额支付除贷款外的全部房款，故徐莉萍提出由买卖双方按国家法律规定各自承担本次交易所产生的税、费，谈炜、杨颖予以同意，故双方在签订网签的《房地产买卖合同》时作出上述约定。针对贷款问题，徐莉萍表示，由于谈炜、杨颖不配合徐莉萍办理贷款申请手续，致徐莉萍办理贷款不成。为保证双方签订的网签合同顺利履行，现徐莉萍愿意以现金方式直接支付房款给谈炜、杨颖。徐莉萍表示，为妥善解决本案，缓和徐莉萍与谈炜、杨颖间的矛盾，自愿放弃要求谈炜、杨颖支付违约金的第2条诉讼请求。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。徐莉萍与谈炜、杨颖经上海中原居间，于2015年8月17日就系争房屋分别签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，于2015年10月15日分别签订合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》、《协议书》。徐莉萍诉请要求继续履行双方于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》，谈炜、杨颖以合同价415万元非买卖双方真实意思表示，系徐莉萍为避税做低房价，涉案合同应为无效进行抗辩。分析涉案合同的内容，合同价的商定并非徐莉萍的单方行为，双方除了对合同价款、过户、交房时间、违约责任等作出约定外，还对付款时间、方式及其他相关事项作出补充约定，且合同实际履行过程中，谈炜、杨颖已收取徐莉萍支付的315万元，归还了其名下的系争房屋贷款，再结合作为系争房屋居间方的上海中原的述称意见，以及本案查明的其他事实，法院确认就同一交易房屋签订两份价格表述不一致的合同，该民事行为不够规范，买卖双方均有责任。鉴于双方产生纠纷过程中，仍按照《协议书》实际履行，谈炜、杨颖以“徐莉萍偷逃税款构成违约”作为其拒不履行协议的理由不符合双方约定。综上，徐莉萍与谈炜、杨颖就系争房屋网签的《房地产买卖合同》和《协议书》，应为当事人真实意思表示，徐莉萍与谈炜、杨颖均应当按照约定全面履行自己的义务。谈炜、杨颖的抗辩理由，缺乏依据，法院不予采纳。如徐莉萍在房屋买卖过程中有偷逃国家税收的行为，也应当由相关职能部门处理。徐莉萍要求继续履行涉案合同的诉请，法院应予支持。谈炜、杨颖应于办理注销设立在系争房屋上的抵押登记手续后，协助徐莉萍办理系争房屋的产权过户手续，徐莉萍将剩余房款200万元支付谈炜、杨颖，谈炜、杨颖将系争房屋交付徐莉萍。虽然徐莉萍与谈炜、杨颖于2015年8月17日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定交易产生的税、费均由徐莉萍负担，但之后双方在网签《房地产买卖合同》的补充条款中约定徐莉萍与谈炜、杨颖各自负担各项应付之税、费，故该项约定应视为双方对交易产生的税、费的承担方式作出变更，徐莉萍与谈炜、杨颖均应按此约定履行。审理中，徐莉萍自愿放弃要求谈炜、杨颖支付违约金的第2条诉讼请求，未有不妥，法院予以准许。一审法院判决如下：一、徐莉萍与谈炜、杨颖于2015年10月15日就上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议书》继续履行；二、谈炜、杨颖应于判决生效之日起十日内注销设立在上述房屋上的抵押登记，并协助徐莉萍将上述房屋产权人登记为徐莉萍，相关税收、其他费用依据国家规定各自承担；三、徐莉萍应于判决生效之日起十日内支付谈炜、杨颖房款人民币200万元；四、谈炜、杨颖应于判决生效之日起十日内将上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋交付徐莉萍。二审中，上诉人提交1、其给住房保障和房屋管理局的信件；2、住房保障和房屋管理局对上海中原的行政处罚书；3、上海中原通知书；4、通知函；5、有关中介管理以及税务的规定；6、录音；7、一审中的有关收据等；8、电话通话详单；9、信访事项回复意见书；以上证据证明房屋买卖合同被认定违法，应当无效，一审法院审理中违反程序。被上诉人对上述证据表示，1、上诉人的信件与本案无关；2、处罚通知书仅是针对上海中原操作不规范，没有认定双方合同无效；3、通知书真实性不确认；4、通知函仅是上诉人单方意思表示；5、文件在本案中并不适用；6、8、不能证明系与何人何时通话，真实性不认可；9、与本案无关。原审第三人表示，1、上诉人的信件与本案无关；2、处罚通知书是真实的，已经提起复议；3、通知书是真实的，上海中原发函是促成双方交易；4、通知函收到；5、与本案无关；6、8、9、与本案无关。关于税费承担问题，上诉人表示系因中介方误导而签订，中介方表示按居间合同的约定履行。原审第三人表示没有这一事实。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人与被上诉人经上海中原居间签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》、《协议书》。现上诉人认为合同价415万元非买卖双方真实意思表示，系被上诉人为偷税做低房价，涉案合同应为无效。从双方《协议书》的内容看，该房地产的实际成交价格515万元，而《房地产买卖合同》转让价款415万元为名义成交价格，差额100万元作为装修搬迁费。故《房地产买卖合同》转让价款415万元并非双方的真实意思。虽然《协议书》本身没有明确载明签订缘由，但以415万元的价格必然导致税费的减少。因此《房地产买卖合同》关于价款的约定可以认定为无效。但就《房地产买卖合同》而言，价格条款的无效并不导致合同的完全无效，况且就价款双方存在明确的真实意思表示，降低房价导致税收减少的情形尚未发生。《房地产买卖合同》、《协议书》系双方共同签署，合同价的商定并非被上诉人的单方行为，一审法院认为双方均有责任，并无不当。《房地产买卖合同》除价格条款外，对过户、交房时间、违约责任等作出约定，还对付款时间、方式及其他相关事项作出补充约定，且合同实际履行过程中，上诉人已收取被上诉人支付的315万元，归还其名下的系争房屋贷款，一审法院认为双方应当按就系争房屋网签的《房地产买卖合同》继续履行剩余的义务，并无不当。但双方应当按照真实的交易价格515万元承担相应的税费。至于税费承担问题，上诉人主张系受原审第三人诱骗及误导而签订《房地产买卖合同》，原审第三人曾称按居间合同的约定履行的意见，遭到原审第三人以及被上诉人的否认，上诉人未能提供相应证据证明该事实，不利的法律后果由上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47,850元，由谈炜、杨颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年十月二十五日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”