（2017）鲁02民终576号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-13

案件名称

张功业、李健房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张功业,李健

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终576号上诉人（原审被告）：张功业。委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李健。委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪鹏，山东汇融律师事务所律师。上诉人张功业因与被上诉人李健房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张功业的委托诉讼代理人陈文志，被上诉人李健的委托诉讼代理人周国栋、纪鹏到庭参加诉讼。庭审后，本院于2017年2月17日至2017年10月25日对本案进行调解。本案现已审理终结。张功业向本院上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人主张经营补助费的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人在未依法取得《营业执照》和《特种行业许可证》的情况下，承租上诉人的房屋用于经营宾馆的活动违法，仅因上诉人未发觉、执法部门未发现才经营至房屋拆迁之日。但依照法律规定，被上诉人经营的旅馆应随时予以取缔，故其不存在因拆迁造成的停产停业损失，更不应当享受经营性补助。二、根据《胶莱镇马店市场搬迁改造补偿方案》第八条第二款第一项的规定，有房屋所有权证或建设规划许可证的，属生产经营性质的，按被征迁房屋合法建筑面积每平方米每月50元的标准计发10个月的经营性补助。因上诉人对外出租的房屋土地证、房产证上明确载明的用途是“商业服务”和“商住”，故征迁部门依据拆迁方案向上诉人支付了经营性补助费。因此，该经营补助费的取得与被上诉人在承租房屋内是否有经营项目无关，被上诉人无权分配该项补助，上诉人作为房屋产权人理应全额享有基于其房屋商业属性而产生的经营补助费。李健答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。李健向一审法院起诉请求：1.依法判令张功业支付李健装饰装修费7万元；2.依法判令张功业支付李健经营性补助费182500元（365平方米×500元）；3.依法判令张功业支付李健搬迁补助费14600元（365平方米×40元）；4.本案诉讼费等由张功业承担。一审法院认定事实如下：2011年6月1日，张功业与李健签订合同书一份，约定张功业将胶州市马店镇工业园楼房承包给李健，承包期为五年，自2011年6月1日至2014年6月1日，每年付承包费17000元；自2014年6月1日至2016年6月1日，每年付承包费20000元，每年承包费必须在开业前付清，如不付清不准开业。李健使用面积为西五间及上下后院所有房子。张功业的房屋共八间，其中东三间租给了青岛爱网人火日网络服务有限公司（以下简称爱网人公司），西五间租给了李健，房屋总面积为729.5平方米。李健租赁房屋后，对涉案房屋进行了装修并以“0532商务宾馆”的名义进行经营，但未办理营业执照等相关手续。2013年11月28日，张功业与胶州市胶莱镇人民政府签订《胶州市房屋征迁补偿协议书》，征迁期限为2013年11月19日至12月20日，李健于2014年3月23日搬走。拆迁补偿协议中约定经营性补助，有房屋所有权证或建设规划许可证的，属生产经营性质的，按被征迁房屋合法建筑面积每平方米每月50元的标准计发10个月的经营性补助。在搬迁补偿款结算表中，载明张功业征迁房屋补偿金额为3463631元（有证房屋729.5平方米），附属设施50045元，装饰装修补偿金额90139.2元（室内装饰装修价值86939.2元，固定设施移迁费3200元），搬迁补助费用29180元（729.5平方米，每平方米40元），经营性补助364750元（729.5平方米，每平方米500元），2013年12月2日前签订协议奖励58360元，以上共计4056105元。原审依法调取的室内装饰装修价值结算表中，铁防盗窗（378元）、不锈钢防盗窗（297元）、槽钢太阳板封院（28800元）、水磨石（1110元）、60地砖（5329.5元）属于张功业自有装饰装修，其他部分属于李健租赁房屋后进行的装饰装修。对移机费用，其中挂式空调9台是李健的空调，移机费用为2700元;立式空调1台是张功业的空调，移机费用为500元。张功业已经按照补偿协议领取所有的补偿款。爱网人公司因房屋租赁合同纠纷一案曾起诉张功业，案号为胶州市人民法院（2015）胶民初字第3964号，该案判决认定爱网人公司租赁面积为150平方米。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、张功业是否应当支付李健装饰装修费；二、张功业是否应当支付李健经营性补助费；三、张功业是否应当支付李健搬迁补助费。关于本案争议焦点一张功业是否应当支付李健装饰装修费问题。张功业称法院调取的室内装饰装修价值结算表中，卷帘门、地砖、防盗窗、槽钢太阳板封院、水磨石这些属于其装饰装修，与李健无关，因张功业未提交证据证明，从李健提交的装修票据可以看出30地砖、墙砖是李健进行的装饰装修，结合证人证言所说的去干活的时候没有门等情况，原审依法确认60地砖、防盗窗、槽钢太阳板封院、水磨石属于张功业的装饰装修物，其余属于李健的装饰装修物；对固定设施移迁费，因挂式空调9台属于李健的设施，故该移迁费用，张功业应当支付李健。因此，张功业应当支付李健室内装饰装修费用56354.2元（86939.2元-378元-297元-28800元-1110元）及固定设施移迁费2700元，共计59054.2元。关于本案争议焦点二张功业是否应当支付李健经营性补助费问题。关于经营性补助，因双方的租赁期限为2011年6月1日至2016年6月1日，李健为开设宾馆投入较大费用，且涉案房屋拆迁对其经营产生实际影响，而张功业已经获得房屋拆迁补偿等费用。根据拆迁补偿协议中载明的计发10个月的经营性损失，张功业主要在房租方面受到经营性损失影响，而李健直接因拆迁行为受到经营损失，根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况，张功业在拆迁中所获的经营性补偿，在扣除10个月的租赁费用后，应当返还李健。因张功业的出租房屋共计八间，李健承租的为西五间，爱网人公司租赁了东三间，胶州市人民法院（2015）胶民初字第3964号民事判决书中认定爱网人公司租赁面积为150平方米，故李健要求的租赁面积365平方米在实际承租房屋的面积之内，原审予以支持。故张功业应当支付李健经营性补助费168333元（365平方米×500元∕平方米-17000元÷12个月×10个月）。关于本案争议焦点三张功业是否应当支付李健搬迁补助费。虽签订拆迁补偿协议的是张功业与胶州市胶莱镇人民政府，但实际搬迁的是承租人李健，根据公平原则，张功业应当支付李健搬迁费用，故对李健要求张功业支付搬迁费用14600元（365平方米×40元∕平方米）的诉讼请求，原审予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张功业于判决生效后十日内向李健支付装饰装修费用等费用59054.2元；二、张功业于判决生效后十日内向李健支付经营性补助费168333元；三、张功业于判决生效后十日内向李健支付搬迁费用14600元；四、驳回李健的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307元，由李健负担377元，张功业负担4930元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本案经调解，双方方当事人未达成一致意见。本院认为，张功业与李健于2011年6月1日签订的房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行其合同义务。但在上述合同履行过程中，当地政府对涉案房屋进行征迁，并按照被征迁房屋合法建筑面积每平方米每月50元的标准计发了10个月的经营性补助。现双方当事人对涉案租赁房屋拆迁所得经营性补助费如何分配发生争议。从本案事实看，李健租赁张功业所有的涉案房屋用于经营宾馆，虽然双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为5年，即自2011年6月1日至2016年6月1日，但根据张功业与当地政府于2013年11月28日订立的房屋征迁补偿协议，该出租房屋的征迁期限为2013年11月19日至同年12月20日，李健也于2014年3月23日从涉案房屋中迁出。从李健提交的装饰装修票据、现场照片以及证人证言等证据看，其为在涉案租赁房屋经营宾馆投入了较大费用，因此，该房屋在租赁期限内拆迁必然对其经营产生实质性影响，造成其停产停业损失；而作为房屋所有权人及出租人，张功业尽管会因该房屋拆迁受到租金收益方面的损失，但其已经获得房屋及附属设施的相关补偿费用。基于上述情况，原审结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况，在查明其他事实的基础上，判决张功业将涉案租赁房屋因拆迁取得的经营性补偿在扣除10个月的租赁费用后返还李健，即张功业支付李健经营性补助费168333元（365平方米×500元∕平方米-17000元÷12个月×10个月），符合法律规定的公平原则，本院予以确认。张功业上诉称李健承租涉案房屋用于经营宾馆活动违法，因无相关行政机关对此作出认定，本院对其关于李健经营宾馆的活动违法而不应取得经营性补助的上诉理由不予采纳。张功业上诉主张李健无权分配该项经营性补助，既无事实及法律依据，也不符合公平原则，本院亦不予采纳。综上，张功业的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3667元，由上诉人张功业负担。本判决为终审判决。审判长　　徐镜圆审判员　　安太欣审判员　　齐　新二〇一七年十月二十五日书记员　　杨倩倩书记员　　于国英 微信公众号“”