（2017）沪01民终11281号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
王德强诉仇德庆房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王德强,仲守尽,仇德庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11281号上诉人（原审被告）：王德强，男，1953年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：仲守尽，女，1957年11月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：仇德庆，男，1955年12月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王玲，上海镇平律师事务所律师。上诉人王德强与被上诉人仲守尽、仇德庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初30691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王德强，被上诉人仲守尽、仇德庆及其共同委托诉讼代理人崔恩娜、王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王德强上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人补偿上诉人一定房屋上涨差价后，继续履行涉案《配套商品房买卖合同》。事实和理由：2015年6月系争房屋售价1,380,000元，目前售价约3,000,000元，房价涨幅被普遍认为超过预期，应按照系争合同第十六条约定，增加房价款，维护上诉人的合法权益。仲守尽、仇德庆辩称，房价上涨系商业风险，不符合系争合同第十六条第二款约定的情形，故不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。仲守尽、仇德庆向一审法院起诉请求：1、请求确认仇德庆和王德强于2017年4月11日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2746174）有效；2、请求判令王德强协助仲守尽、仇德庆办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权转移登记至仲守尽、仇德庆名下；3、诉讼费由王德强承担。诉讼过程中，仲守尽、仇德庆变更诉讼请求为：1、请求判令王德强继续履行仇德庆与王德强双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令王德强协助仲守尽、仇德庆办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权转移登记至仲守尽、仇德庆名下；3、诉讼费由王德强承担。一审法院认定事实：本案系争房屋的权利人登记在王德强名下，建筑面积67.12平方米，为动迁安置房。2015年6月6日，仇德庆（购买方、乙方）、王德强（出售方、甲方）、案外人上海XX事务所（居间方、丙方）共同签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：乙方购买甲方所有的系争房屋，总价款138万元及相应的付款方式；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付5万元作为购买意向金，如甲方接受本协议上述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方支付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付给甲方；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，双方同意在本协议生效次日起20个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《房地产买卖合同》，并于《房地产买卖合同》生效后780日内办理过户手续等。协议签订后，仇德庆当日按约支付了定金5万元。2015年6月30日，仇德庆与王德强双方签订了以仇德庆为乙方买受人、王德强为甲方出卖人的《配套商品房买卖合同》，合同第三条约定系争房屋转让总价款为170万，双方应于2017年4月1日此房屋交易期限届满后15个工作日内，共同前往交易中心办理过户手续。第四条就“房屋价款的付款方式”中约定分三次付款。第一次：双方于2015年6月6日签订《房屋买卖定金协议》，约定乙方于2015年6月30日之前向甲方交付82万元作为该房屋买卖的首付款（含定金）；第二次：双方约定2015年9月30日之前，乙方支付给甲方74万元，如乙方遇到资金问题，一周之内付款；第三次：双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，乙方支付14万元。第五条“房屋交接与验收”中第二项约定甲乙双方履行各自义务，甲方于2015年9月30日前交房给乙方，向有关部门申请办理相关附属设施及相关权益的更名手续。第十二条“甲方的义务”中第七项约定甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给乙方；第八项约定甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；第九项约定在房地产管理部门颁发该房屋产权证后起至在交易限制期届满期间，甲方须在签署完成本合同当日内将该房屋产权证原件交付于乙方收存。第十六条“交易限制期未满情势变化”第二项约定由于在过渡期内社会经济环境和经济形势发生急剧变化，如发生严重的经济危机、金融危机导致严重的通货膨胀、物价飞涨、货币急剧贬值，或者房地产市场价格大幅剧烈波动，双方应当本着互帮互助、诚信守约的精神，及时进行沟通协商，对该房屋作出合理处理方式，合理分担损失，双方应另行约定内容，协商解决。第十八条“合同效力”中第一项约定甲乙双方此前和之后签订的协议，合同中对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准；第二项约定该房屋在交易限制期届满后过户（产权变更登记）时，甲乙双方须共同到上海市房地产交易中心办理过户手续，所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本合同为准等。合同签订后，仇德庆于2015年6月30日通过银行转账支付王德强45万元房款，2015年9月30日通过银行转账支付王德强74万元。2017年4月11日双方至中介方协商签《上海市房地产买卖合同》示范文本时，由于王德强提出增加房屋转让款，仇德庆未同意，故双方未签。现因王德强未能按期协助仲守尽、仇德庆办理系争房屋产权转让过户手续，双方协商不成，仲守尽、仇德庆诉至法院。另查明，2015年6月6日双方签订《房地产买卖居间协议》当日，王德强即将系争房屋交付仲守尽、仇德庆使用至今。2014年7月2日相关部门核发《上海市房地产权证》，权利人登记在王德强名下，2015年6月30日，王德强将该证交付仲守尽、仇德庆收存。现系争房屋交易限制期届满。审理中，双方均确认系争房屋的实际成交价为138万元，仲守尽、仇德庆尚有14万元购房尾款未支付。仲守尽、仇德庆认为其已经按照《房地产买卖居间协议》及《配套商品房买卖合同》的约定按期履行了自己的相应义务，并实际占有系争房屋至今。根据配套商品房买卖合同》第十二条的相应约定，王德强不得额外要求补偿，且目前房价的上涨是可预见的，并不符合情势变更的法定情形，故坚持诉讼请求。王德强则认为在房价小幅波动的情况下，不影响双方合同的履行。然现在房屋价格上涨迅猛，应适用《配套商品房买卖合同》第十六条第二款的相应约定，故不同意仲守尽、仇德庆的诉请。因双方分歧较大，致调解无果。一审法院认为，仇德庆与王德强双方签订的《配套商品房买卖合同》，不违反法律效力性的禁止规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同的约定，全面履行相应的义务。本案中，仇德庆与王德强于《配套商品房买卖合同》中已经明确约定了王德强不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给仲守尽、仇德庆，亦约定过了不得因今后该房屋市场价格的上涨而向仇德庆索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿。现王德强未能按双方合同约定配合仲守尽、仇德庆办理系争房屋的转让过户手续，显属违约。就王德强认为现有房价上涨之情形符合合同第十六条相应约定之抗辩，首先，本案争议合同之标的为现房买卖，物价的变动并不增加王德强履行合同的成本，因此继续履行《配套商品房买卖合同》于王德强而言不会产生额外的经济困难；其次，房价的上涨与否仅与王德强获取利润的多少有直接联系，而利润的减少不必然导致王德强因履行上述合同而产生生活上的困难；再次，目前系争房屋在房价普遍上涨后的实际价格仅为上述合同约定房价的3-4倍，此上涨幅度于仇德庆与王德强双方在签订合同之初就应当可以预见，属商业风险。现王德强提出情势变更要求不再继续履行合同，无事实和法律依据，一审法院难以采纳。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年7月20日作出判决：一、仇德庆与王德强签订的《配套商品房买卖合同》继续履行；二、王德强于判决生效之日起十日内配合仲守尽、仇德庆办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权移转登记手续。案件受理费人民币20,100元，减半收取计人民币10,050元，保全费人民币5,000元，共计人民币15,050元，由王德强负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《配套商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确。依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守。合同签订后，上诉人已经交付房屋，被上诉人亦已按照合同约定的时间节点支付除应在办理过户时支付的尾款外的购房款。现系争房屋已经符合过户条件，上诉人理应按照合同约定配合被上诉人办理过户手续。然上诉人以出现系争合同第十六条第二项约定之情形为由，主张被上诉人补偿房屋上涨差价后方愿配合办理过户手续。对此，本院认为，对于系争合同第十六条第二项约定的“情势变化”，应理解为合同赖以成立的客观环境或基础发生双方当事人不可预见的异常变动，而对于系争房屋价格的上涨，双方当事人稍加关注上海市房地产交易市场形势即可预见，上涨幅度亦难谓“异常”，应属正常的商业风险。故上诉人要求被上诉人补偿房屋上涨差价的请求缺乏事实和法律依据，本院实难支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,100元，由上诉人王德强负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘力代理审判员 谢猛审 判 员 毛焱二〇一七年十月二十五日书 记 员 许晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……