（2017）湘0223民初2172号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-13

案件名称

株洲市和美物业管理有限公司与缪金元物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

攸县人民法院

所属地区

攸县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

株洲市和美物业管理有限公司,缪金元

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0223民初2172号原告：株洲市和美物业管理有限公司，住所地湖南省攸县上云桥镇高岭村。法定代表人：李亦风，该公司执行董事。委托诉讼代理人:蔡仲喜，男，1966年4月1出生，汉族，湖南省攸县人，该公司工作人员，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告:缪金元，男，1975年7月14日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王禾英（系缪金元之妻），女，1978年6月19日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。原告株洲市和美物业管理有限公司（以下简称和美物业公司）与被告缪金元物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法由审判员贺湘华适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告和美物业公司的委托诉讼代理人蔡仲喜及被告缪金元的委托诉讼代理人王禾英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和美物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告缪金元支付2009年4月1日至2017年12月31日的物业管理费8911。事实和理由：2008年3月31日，原告和美物业公司与被告缪金元所在的小区签订了物业管理服务合同，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了各项合同义务，但被告缪金元却没有按照合同约定缴纳物业管理服务费，至今已经拖欠物业管理服务费8911元。原告和美物业公司就此多次向被告缪金元催收未果。原告和美物业公司向法院提起诉讼。在审理过程中，原告变更要求被告承担物业管理费为8039元。原告和美物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份，拟证明原告及其法定代表人基本情况的事实；2、《前期物业服务合同》及《延期服务合同》复印件各1份，拟证明原告与株洲市云升房地产开发有限公司签订物业服务合同，原告接收云升山庄小区物业管理事宜的事实；3、住户基本情况登记表、《临时公约》、《入伙通知书》及《承诺书》各1份，拟证明被告缪金元于2008年3月31日正式入住云升山庄，并承诺遵守小区的物业管理规定的事实；4、应收款明细分类账复印件及欠费情况表1份，拟证明被告缪金元拖欠物业管理费8039元的事实；5、2010年至2017年的员工工资表和小区维护管理费用清单各1份，拟证明原告和美物业公司已经按照合同约定履行了合同义务的事实；6、攸县物价局出具的攸价函（2014）65号复印件1份，拟证明攸县云升山庄小区从2014年起物业管理费调整为0.65元/㎡的事实。被告缪金元辩称：原告没有尽到相应的责任，被告才拒绝支付物业费：被告房屋出现质量问题，原告曾承诺会与开发商协商处理好，后没有任何回复；被告房屋所在的满园，门锁一直处于损坏状态，原告一直未履行职责进行修理；2009年，被告家的女士摩托车及车辆的坐垫遭盗窃，在被告调取监控时发现监控根本是虚设的，所监控的画面都是及其模糊的，根本无法辨识为何人盗窃，而原告对此一直没有处理此事，直至今日监控还是形同虚设，被告才开始拒绝支付物业费；原告曾扣押被告的房屋土地使用权证以此威胁被告交纳物业费，双方矛盾才日益加剧。本院在庭审中组织双方当事人进行质证，质证意见如下：被告对原告提供的证据1的关联性有异议，在被告入住云升山庄时，法定代表人并不是李亦风；对证据2的合法性、关联性有异议，在我们业主入住云升山庄前，开发商可以代业主与原告签订物业服务合同，在我们90%以上的业主已入住云升山庄，开发商无权代业主与原告签订物业服务合同；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，实际欠费是7344元（8年×12月×0.5元/㎡.月×135.12㎡=7344元）；对证据5的真实性、关联性有异议，开发商在建房屋时，房屋布设的管道过于窄小导致管道经常堵塞，业主每年都要自己请人疏通管道，原告并没有尽到基本的维修义务；对证据6的关联性有异议，原告并没有将该文件情况告知业主。本院审查认为，本院对原告和美物业公司提供的证据1、2、3、4、5，被告未提供反驳证据，其符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院予以采信；对原告提供的证据6，因原告在审理中变更了其诉讼请求，未作本案的证据使用，故该证据本院予以采用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告和美物业公司系物业服务管理公司，攸县云升山庄系株洲市云升房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2007年4月25日，原告和美物业公司（乙方）与株洲市云升房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告和美物业公司对云升山庄住宅小区提供前期物业服务。原告和美物业公司与株洲市云升房地产开发有限公司就相关权利义务约定如下：“第六条本物业管理区域物业服务收费，由前期物业管理费和常规物业服务费组成……二、常规物业服务费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，前期物业管理期间具体交费标准如下：多层住宅：0.5元/月.平方米；别墅：0.5元/月.平方米；商业物业：0.6元/月.平方米；特别说明：前期物业管理期间，常规物业服务所需费用的不足部分由开发商弥补……第七条业主应于甲方通知业主办理入伙手续之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方……第二十八条本合同期限自2007年5月1日起至2009年4月30日止有效；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十九条本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方将在合同期满前选聘新的物业管理企业……”该合同签订后，原告和美物业公司入驻云升山庄小区进行物业管理服务。2009年4月22日，原告和美物业公司与株洲市云升房地产开发有限公司签订了《前期物业延期服务合同》。双方在延期服务合同中继续约定由原告和美物业公司在云升山庄小区提供前期物业管理服务。双方还就物业服务收费标准和合同期限等内容约定如下：“第四条本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，前期物业管理期间收费标准如下：多层住宅：0.5元/月.平方米；别墅：0.5元/月.平方米；商业物业：0.6元/月.平方米；特别说明：如有政策变化，以物价局相关文件为准。……乙方按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第十六条本合同期限自2009年5月1日起至成立业主委员会止……”《前期物业延期服务合同》签订后，原告和美物业公司继续在云升山庄小区提供物业服务。另查明，2008年3月31日，被告缪金元正式入住云升山庄小区满园1栋604号房屋，住房面积为153.12平方米。被告向原告和美物业公司交纳物业管理费至2009年3月31日，自2009年4月1日至2017年12月31日物业管理费未予交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。云升山庄小区开发商株洲市云升房地产开发有限公司于2007年4月25日与原告和美物业公司签订《前期物业服务合同》，原告和美物业公司据此取得在攸县云升山庄小区进行物业管理服务的权利。《前期物业服务合同》期限届满后，双方又签订了《前期物业延期服务合同》，对物业收费标准和合同期限等内容进行了变更。原告和美物业公司与株洲市云升房地产开发有限公司签订前述两份合同均系双方真实意思的表示，该合同对包括被告缪金元在内的所有业主均具有约束力，原告和美物业公司与被告缪金元已经建立了物业服务合同关系。本案中，原告已经按照《前期物业合同》约定，履行了该合同的义务，被告缪金元接受了原告和美物业公司提供的物业服务，却拒绝向原告和美物业公司交纳物业服务费。在本案中，被告没有提供任何证据支持其拒绝交纳物业服务费的抗辩。被告拒绝交纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任。另，前期物业服务合同对交费时间无约定，但根据物业交费习惯，业主应当按一年或半年；提前交纳下一阶段的物业管理费用，故要求被告交纳至2017年12月31日的物业管理费并无不当。故，被告缪金元应当向原告和美物业公司交纳2009年4月1日至2017年12月31日的物业费总额为8038.8元（153.12平方米×0.5元/月.平方米×105月=8038.8元）。综上所述，原告和美物业公司要求被告缪金元支付2009年4月1日至2017年12月31日的物业费8038.8元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：限被告缪金元在本判决生效后十日内向原告株洲市和美物业管理有限公司支付2009年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费8038.8元。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告缪金元承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员　贺湘华二〇一七年十月二十五日法官助理　彭丽敏书 记 员　李　敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”