（2017）桂0902民初3020号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-20
案件名称
玉林市鑫星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
玉林市鑫星房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十七条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初3020号原告：彭，男，1979年11月16日出生，汉族，住海南省五指山市，原告：吴，女，1982年1月8日出生，汉族，住海南省五指山市，委托诉讼代理人：谭晓，玉林市安盾法律服务所法律工作者。被告：玉林市鑫星房地产开发有限公司，住所地玉林市广场东路218号四楼。法定代表人：龚伟略。委托诉讼代理人：陈、邱，该公司员工。原告彭、吴与被告玉林市鑫星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告彭、吴的委托诉讼代理人谭晓、被告玉林市鑫星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈、邱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭、吴向本院提出诉讼请求：1.请判令被告依合同约定自应交付商品房期限届满的第二天起至实际交房之日止，按日计算支付原告全部房价款万分之二的违约金给原告，计算至2017年6月10日的违约金为人民币24389.20元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同编号:鑫星小区1-2-801。合同签订后原告依约履行了各项义务。依合同约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付该商品房，但至今被告也未通知原告交房，原告多次向被告询问，被告不予理睬，也不答复原告，亦不予原告协商。因此，依合同约定及《合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施，支付违约金等违约责任。为了维护原告的合法权益，特具状起诉，请法院依法支持原告的诉求。被告玉林市鑫星房地产开发有限公司答辩称：1、鑫星小区在建设期间遭遇到不可预测的强天气影响，就此被告在2016年9月30日交房当天发布延迟交房公告，延迟至2017年1月18日，另在建设期间2015年广西实施了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》，从而导致小区供配电设施建设安装延误，影响交房时间；2、政府废止《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》后，鑫星小区供配电设施建设依旧按此流程进行，于2017年6月初完成小区所有供配电设施建设，并于2017年6月10日正式开始交房；3、被告于2016年9月6日已经完成建设工程质量竣工验收，如不遇到《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》将能按正常的时间交付房屋，被告因国家政策的不可抗力因素造成了逾期交房，请求法院依法免除被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告彭、吴与被告玉林市鑫星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的鑫星小区1幢2单元号房屋，合同总价款为482000元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金…”。合同签订后，原告按约支付了房款。被告开发建设的鑫星小区于2016年9月6日通过设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位的工程竣工验收。2017年6月6日，被告在《玉林晚报》上刊登交房公告，原告认可2017年6月10日为交房时间。另查明，被告于2015年11月8日收到广西电网有限责任公司玉林供电局（以下简称玉林供电局）的《供电方案答复通知书》，该通知载明：“依据贵公司的用电申请，近期我局已组织专业人员对贵公司用电地址玉林市一环北路鑫星商住小区处进行了现场勘查并制定供电方案，于2015年11月18日答复贵公司。贵公司受电装置接入电网方式祥见本通知书附件《供电方案协议》。”同日，被告与玉林供电局签订《新居配供电方案协议（10KV公共、商业部分）》。2016年3月9日，被告与玉林供电局签订《供配电设施建设维护协议》。该协议第六条约定：“协议工期，1、总工期为甲方交付完第二次（或70%）建设维护费后，且负责预留及配合建设配套本工程的配电房、电表间、电缆通道等建筑物、构筑物及其预埋件等经验收合格。具备开工条件后八个月内完成，以保证供配电设施与建设项目同步投入使用。”被告通过银行转账方式于2016年3月11日、2016年10月10日向玉林供电局支付鑫星小区供配电设施工程款163682.7元、491048.1元。2016年10月21日，广西公共资源中心发布《广西电网公司玉林供电局2016年第一批、防城港供电局2016年第一批（总第二十九批）新建住宅区供配电工程施工招标公告》，对玉林供电局玉林市鑫星房地产开发有限公司（鑫星小区）居民供配电工程进行公开招标并择优选择施工单位；同年12月19日，广西公共资源中心发布《广西电网公司玉林供电局2016年第一批、防城港供电局2016年第一批（总第二十九批）新建住宅区供配电工程施工招标公告》发布中标公告，该公告载明：玉林供电局玉林市鑫星房地产开发有限公司（鑫星小区）居民供配电工程的中标人为深圳市居安电力工程有限公司。还查明，2014年12月31日，广西壮族自治区人民政府颁布《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（自2015年3月1日起施行），规定：新建住宅区供配电设施（简称“新居配”）由供电企业统一规划、统一设计、统一建设、统一管理维护；新居配应当按照国家和自治区规定通过公开招标投标，择优选择具有相应资质的设计、施工、监理单位及设备材料供应商。2015年10月21日，广西壮族自治区物价局发布《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》(桂价格[2015]95号)。2017年1月23日，广西壮族自治区人民政府废止《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》。同年3月3日，广西壮族自治区物价局废止《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限交付商品房。被告答辩称涉案房屋延期交房是由于强天气所导致，本院认为，被告开发建设的鑫星小区于2016年9月6日竣工验收合格，该竣工验收时间早于合同约定的交房时间2016年9月30日，由此可见，强天气并未影响楼盘工期及交付期限。被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告提出的新居配政策导致鑫星小区供配电设施建设安装延误，导致延迟交房的抗辩理由，本院认为，被告分别于2015年11月8日、2016年3月9日与玉林供电局签订《新居配供电方案协议》、《供配电设施建设维护协议》并依约支付了相关费用，但是由于新居配政策要求对供配电设施的建设维护实行统一定价、统一采购、公开招投标等，致使鑫星小区供配电设施工程在2016年12月19日才完成招投标工作，最终导致鑫星小区延期交房；被告与原告签订商品房买卖合同时，不能预见、不能避免该新政策的执行和落实进度对鑫星小区项目工期的影响；该政策因素属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，构成不可抗力。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告对因上述因素导致的延期交房不承担违约责任。故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳；原告提出的要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告彭、吴的诉讼请求。案件受理费410元，减半收取计205元，由原告彭、吴负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。上诉人并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费410元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：农行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄霁春二〇一七年十月二十五日书记员 周海恒 微信公众号“”