（2016）辽0211民初11390号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-03-05

案件名称

大连圣岛房地产开发有限公司诉袁璐房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

法院

大连市甘井子区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大连圣岛房地产开发有限公司,袁璐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

大连市甘井子区人民法院民事判决书（2016）辽0211民初11390号原告大连圣岛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人秦安昌，系该公司董事长。委托代理人梁军、劳星星，均系辽宁众义律师事务所律师。被告袁璐，女，汉族，1987年3月24日生，住址大连市金州区。委托代理人王平，系辽宁宏展律师事务所律师。委托代理人袁永政，男，汉族，1953年12月23日生，住址大连市高新园区,系被告伯父。原告，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁军，被告的委托代理人王平、袁永政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的商品房一套，建筑面积211.33平方米，总价款470万元。被告应于2014年6月18日前支付房款210万元，于2014年8月支付剩余房款260万元。被告未在约定期限内支付房款的，原告有权要求被告按照应付房款的日万分之三支付赔偿金。现被告拖欠房款80万元未付，故原告诉至本院，请求判令：被告支付原告购房款80万元及逾期付款违约金273，120元（自2014年9月1日计算至2017年10月14日）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、关于未付的80万元购房款，被告已与原告的法定代表人达成口头协议，被告无需再支付；2、即使被告需要支付违约金，日万分之三的标准明显过高，应调整为日万分之一；3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明，2014年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于大连市高新园区×号房屋一套，建筑面积211.33平方米，总价款4，700，000元。被告应于2014年6月18日前支付房款2，100，000元，于2014年8月付清余款2，600，000元，原告则应于2015年10月31日前向被告交付房屋。关于被告逾期付款的违约责任，合同第七条约定：……（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，……。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。后，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》（未注明签订日期），该协议第二条第四款约定：若被告未能在《合同》签订后三十日内按期取得全额按揭贷款资格证明，又未能自行付清房款的，自该期限届满之日起，原告既有权选择要求被告按应付房款的日万分之三承担赔偿金，也有权通知解除《合同》，由被告按总房款15%的标准赔偿原告的损失。另查，截止2014年8月29日，被告共计向原告支付购房款3，900，000元，剩余800，000元被告至今未付。另，原告已按照合同约定向被告交付了房屋。再查，2016年7月12日，原告与案外人辽宁众义律师事务所（以下简称“众义律所”）签订《委托律师合同》，合同约定众义律所接受原告的委托，指派梁军、劳星星、方雪律师为原告向十余名拖欠购房款业主主张权利、提供法律咨询、律师函催款、诉讼代理、执行代理等法律服务。2016年7月18日，众义律所向被告邮寄《催款函》，寄件地址为“大连市高新园区×号”，即案涉房屋，该函载明：“……。你已付款390万元，尚欠房款80万元。……。本所现郑重通知你，请你务必在本月26日之前向圣岛公司（原告）履行支付余额房款80万元的义务。……。”该邮件未投递成功，邮件回执显示的原因为：“地址欠详且无联系电话”。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、委托律师合同、催款函、快递邮件以及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。庭审中，被告认可欠付原告80万元购房款的事实，但其主张已与原告的法定代表人达成口头协议，该部分房款已无需支付，同时其亦主张原告的诉请超过诉讼时效。首先，关于双方之间是否存在口头协议一节，因被告未能提供证据予以证明且原告亦不认可，本院不予采信。其次，关于原告诉请是否超过诉讼时效一节。原告认为，合同约定的付款期限为2014年8月，其在2016年7月18日向被告邮寄了索要购房款的催款函，故诉讼时效发生中断。对此，被告不予认可，被告认为该信件并未送达其本人，故不产生诉讼时效中断的效力。本院认为，诉讼时效制度系为稳定社会交易秩序，督促权利人行使权利。本案中，原告在诉讼时效期间内，按合同中记载的被告联系方式向其所在的房屋地址邮寄了主张权利的催款函，该行为可以表明原告已在积极行使权利，虽被告未实际收到信件，但非原告原因所致。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力。故本案应认定原告已向被告提出要求，发生诉讼时效中断的后果，被告应按照合同约定继续履行支付购房款的义务。关于原告要求被告支付逾期付款违约金一节，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第七条及补充协议第二条分别对被告逾期付款的违约金标准作出约定，即应付款的“万分之一”及“万分之三”，但补充协议中约定的标准的适用前提为：“若被告未能在《合同》签订后三十日内按期取得全额按揭贷款资格证明，又未能自行付清房款的，”而本案中被告应付款项的期限为2014年8月（签订合同为2014年6月18日），并不适用上述条款，故被告应按合同中约定的“万分之一”的标准向原告支付违约金（自2014年9月1日起至2017年10月14日止），具体数额为91，040元（800，000元×0.0001×1，138天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十五日内被告袁璐支付原告大连圣岛房地产开发有限公司购房款800，000元及违约金91，040元（自2014年9月1日起计算至2017年10月14日止），合计891，040元。案件受理费14，461元（原告已预交），由原告自行负担2，454元，由被告负担12，007元，被告负担部分与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审　判　长　　卢丹丹代理审判员　　田　艳代理审判员　　王　博二〇一七年十月二十五日书　记　员　　祝琳琳《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”