（2017）鄂0704民初2004号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-16
案件名称
湖北久晟商贸有限责任公司与潘正中、徐生波租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂州市鄂城区人民法院
所属地区
鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北久晟商贸有限责任公司,潘正中,徐生波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初2004号原告：湖北久晟商贸有限责任公司，住所地：鄂州市文星路中段荔湾西侧地块大宅院1-07铺。法定代表人：徐高，公司总经理。委托诉讼代理人：汪文涛，湖北源规律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：章亚夫，公司员工，代理权限为特别授权。被告：潘正中，男，1979年12月8日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人：孙时杰，湖北妍君律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：徐生波，男，1969年1月10出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：张小华，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北久晟商贸有限责任公司（以下简称久晟商贸公司）与被告潘正中、徐生波租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久晟商贸公司的委托诉讼代理人汪文涛、被告潘正中的委托诉讼代理人孙时杰、被告徐生波的委托诉讼代理人张小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久晟商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘正中、徐生波立即向原告支付自2016年6月3日起至今的房屋租金（按134.21㎡×43元/㎡/月×时间据实结算）；2、判令被告潘正中立即腾退原告所有的位于鄂州市××××路南侧鸿盛花园高层住宅楼一层自东向西第16号商铺；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月29日，被告潘正中与被告徐生波及案外人鄂州市鸿盛房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定被告潘正中承租鄂州市××××路南侧鸿盛花园高层住宅楼一层自东向西第4、13号商铺及二层全部，共计2660.49平方米的房屋，租赁期限自2011年9月10日至2022年2月28日，由被告潘正中按第一五年12元/㎡/月、第二五年18元/㎡/月给付租金，租金每半年支付一次。2016年，因被告徐生波拖欠案外人鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司贷款被该公司提起诉讼，在案件执行过程中，被告徐生波自愿将鄂州市××××路南侧鸿盛花园高层住宅楼一层自东向西第13间商铺转让给原告，建筑面积134.21㎡。2016年6月3日，原告对该商铺进行了不动产权属登记，证号为（2016）鄂州不动产权第0000996号。同日，被告徐生波与原告达成租金分配协议，由原告按43元/㎡/月收取租金，被告徐生波按16.67元/㎡/月收取租金，双方每月租金合计为47,884.12元（43元×134.21㎡+16.67元×2526.28㎡），即不增加被告潘正中依照原租赁合同每月应付租金47,888.82元（2660.49㎡×18元）；租金仍按每半年支付一次。租金分配协议签订后，原告找被告潘正中收取租金，其称已向被告徐生波支付了租金，而被告徐生波称其从未收取被告潘正中的租金。2016年6月21日，原告向被告潘正中发出租金催收函。但潘正中至今仍未向原告支付租金，也未向原告提供在原告购买该租赁房屋之前已将租金支付给了被告徐生波的证据材料。原告认为其享有的物权及基于物权而产生的收益（租金）应当依法予以保护，依照原租赁合同的约定，原告有权解除该租赁合同，收回房产。为此，原告特向法院提起诉讼。被告潘正中辩称：潘正中确实与徐生波签订了《房屋租赁合同》，交付了2011年到2018年4月9日的租金，还有保证金50,000.00元，被告潘正中对原告与徐生波之间所有权转移的情况不清楚，所有权的变动不影响租赁合同效力。被告徐生波辩称：从来没有收到潘正中缴纳的租金；徐生波于2016年6月3日将涉案的房屋转让给原告，转让的时候通知了潘正中，租金应由原告向潘正中收取，不应向徐生波收取。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一，（2015）鄂鄂城执字第00894-2号执行裁定书。拟证明原告取得鸿盛花园高层住宅楼1层自东向西第16号商铺的原因是原产权人徐生波、佘丹丹拖欠东银小额贷款公司借款导致该商铺被人民法院处置。证据二，执行协议书、执行笔录、不动产权证、购房款证明。拟证明人民法院在处置本案房屋过程中，承租人潘正中明确放弃购买房屋。该房屋由原产权人徐生波、佘丹丹转让给原告，并办理了不动产权属证书，原告取得该房屋产权合法，产权面积为134.21㎡。证据三，《房屋租赁合同》及《租金分配协议书》。拟证明：1、被告潘正中与原产权人签订的租赁合同包括第16号商铺，在不增加被告潘正中应交租金、不改变租金付款时间的情况下，原出租人与原告达成租金分配协议，其中原告按每月43元/㎡分配已购买的134.21㎡房屋租金、原出租人按16.67元/㎡收取剩余房屋面积2526.28㎡的租金，即承租人每月租金仍按47,888.82元（43元×134.21㎡+16.67元×2526.28㎡＝47,884.1176元）；2、被告与原产权人签订的租赁合同明确约定，如被告未按合同约定支付租金的，则租赁合同解除，无偿收回房屋。因原告购买16号商铺的所有权，该项出租人的权利由原告继受。证据四，房屋租赁催收函。拟证明因被告未支付租金，原告向给被告发出租金催告，但被告看到该函告后，既未提出异议，也未向原告支付租金。依照原告继受的出租人权利，有权解除租赁合同。证据五，原告营业执照、被告及第三人身份证复印件。拟证明原、被告及第三人的主体身份。被告潘正中为支持其抗辩理由，提交以下证据：证据一，《房屋租赁合同》。拟证明被告潘正中与徐生波签订了合同，时间从2011年9月10日至2022年2月28日。证据二，收款收据六份、收条一份及银行转账回单一份。拟证明被告潘正中一直按期支付租金至2015年2月28日。证据三，收款收据一份（预交房租）。拟证明被告潘正中已预交房租至2018年9月。被告徐生波提交本院制作的三份执行裁定书及一份执行协议。拟证明案涉房屋已经过户给原告，并通知了潘正中，潘正中放弃购买权，租金应由原告向被告潘正中收取，被告徐生波不应向原告支付2016年6月3日之后的租金。庭审质证中，被告潘正中对原告证据一、二及证据三中租金分配协议的真实性无异议，但与潘正中无关；对证据三中《房屋租赁合同》及证据五无异议；对证据四不清楚。被告徐生波对原告证据一、五无异议；对证据二、三的真实性无异议，认为可以证实房屋租赁给被告潘正中，潘正中不按约定交房租，原告可收回房屋与徐生波无关。原告对被告潘正中提交的证据一的真实性无异议；对证据二认为与本案无关，本案争议焦点为2016年后的租金；对证据三认为系复印件，真实性有异议，租金收款人不明，收款金额为140多万元，而之前的都是按合同约定半年支付一次，金额是11万多元，与之前的惯例不符，在没有汇款凭证的情况下，不真实。被告徐生波对被告潘正中证据三认为按照协议约定是每半年支付一次租金，对其他证据的质证意见与原告一致。原告对被告徐生波证据的真实性无异议，认为证实了原告取得案涉房屋产权的合法性，但不能证实原告应向徐生波主张2016年6月3日后的租金。被告潘正中对徐生波证据的真实性无异议，但认为与潘正中无关。经庭审质证，本院对原告提交的证据审核认为，原告所提交的证据一、二、四、五均真实、客观、合法，相互印证，与本案具有关联性，予以确认，并在卷佐证；原告证据三系被告潘正中出具的承诺书，与证据一、二、四、五相互印证，形成了完整的证据链，予以认定。被告潘正中提交的证据一客观、真实、合法，原告与被告徐生波亦无异议，予以采信；证据二系徐生波或鄂州市鸿盛房地产开发有限公司向潘正中开具的交纳租金的收据、收条及转账汇款回单，收据均有原出租人徐生波或鄂州市鸿盛房地产开发有限公司签章，所交保证金、租金数额及交款时间与租赁合同约定每一致，且合同双方已履行合同多年，予以认定；潘正中证据三为预交2015年9月至2018年9月租金的收款收据，该收据载明的租金为144万元，数额较大，潘正中在庭上要求庭后提供交付凭证，但至今没有提供，视为无转账汇款、取款凭证佐证，且原出租人之一的鄂州市鸿盛房地产开发有限公司没有盖章，另一出租人徐生波当庭否认收取该款，也不符合之前支付租金的约定及交易习惯，不予认定。根据以上有效证据及庭审情况，认定以下案件事实：2011年8月29日，被告潘正中与被告徐生波及案外人鄂州市鸿盛房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定潘正中承租位于鄂州市××××路南侧鸿盛花园高层住宅楼一层自东向西第4、13号商铺及二层全部（产权建筑面积1670.46㎡、产权人徐生波）、16号商铺（产权建筑面积134.21㎡、产权人徐生波）、鸿盛花园西裙楼（产权建筑面积856.82㎡、产权人鄂州市鸿盛房地产开发有限公司），共计建筑面积为2660.49㎡的房屋；第一至五年租金为12元/㎡/月，第六至十年租金为18元/㎡/月，租金每半年支付一次；租赁期限为十年（从2011年9月10日起至2022年2月28日止，其中2011年9月至2012年2月28日为装修期）。2016年6月3日，原告购买经本院执行案件处置原属被告徐生波所有的上述第16号商铺，建筑面积134.21㎡。同日，被告徐生波与原告签订《租赁分配协议书》，为不因原告购买16号商铺发生租金调整，不增加被告潘正中依照原租赁合同每月应付月租金，达成被告潘正中承租期内每月租金总额不变的情况下，由原告按43元/㎡/月收取租金，被告徐生波按16.67元/㎡/月收取租金，双方每月应收租金合计为47,884.12元（43元×134.21㎡+16.67元×2526.28㎡），低于原租赁合同约定的每月应付租金47,888.82元（2660.49㎡×18元/㎡/月）；租金仍按每半年支付一次。此后，原告向被告潘正中催收租金，潘正中称已向被告徐生波支付租金至2018年9月拒绝支付，而被告徐生波称其未收取被告潘正中的租金。2016年6月21日，原告认为向被告潘正中发出租金催收函并张贴在其租赁房屋内，潘正中仍未向其支付租金，也未提供在原告购买该房屋前已将租金支付给被告徐生波的证据材料。2016年7月4日，原告对该16号商铺进行了不动产权属登记，证号为（2016）鄂州不动产权第0000996号。原告认为其享有的物权及基于物权而产生的租金收益应当依法予以保护，被告潘正中至今不向原告支付租金，依照原租赁合同的约定，原告有权解除该租赁合同，收回房产。另查明，本院执行员在执行处置被告徐生波上述案涉16号商铺时已告知承租人潘正中享有优先购买权，潘正中明确表示房价过高，放弃购买，并要求与原告及被告徐生波协商租金问题，但至今仍未提交相关协商意见。本院认为：所有权人对自己的不动产依法享有收益和处分的权利。原告购买取得位于鄂州市××××路南侧鸿盛花园高层住宅楼一层自东向西第16号商铺的所有权，即享有对该房屋收益和处分的权利。原告与被告徐生波自愿达成签订的《租金分配协议书》，以及被告潘正中与徐生波签订并履行多年的《房屋租赁合同》，当属当事人的真实意思表示，《租金分配协议书》约定的租金分配合计数额没有超出原租赁合同的租金数额，合法有效，依法应予以保护。被告潘正中明知其承租的案涉16号商铺因原告购买发生所有权变动，在原告向其主张收取该16号商铺的租金的情况下，应按原告与原所有权人（原出租人）徐生波自愿达成的租金分配协议的约定向原告支付租金，应付租金自2016年6月3日暂计算至2017年10月25日共509天，为97,915.00元（43元/㎡/月×134.21㎡÷30天×509天）。原告要求被告徐生波支付租金的请求，于法无据，不予支持。关于原告因被告潘正中不支付租金而要求其腾退租赁的案涉16号商铺的问题，首先租赁合同未到期；其次原告购买的案涉16号商铺只是被告潘正中所租赁房屋中的一间，如退还原告必定影响其正常经营，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潘正中于本判决生效之日起十日内向原告支付租金97,915.00元（43元/㎡/月×134.21㎡÷30天×509天）,2017年10月25日后的房屋租金由潘正中依约向原告支付。二、驳回原告对被告徐生波的诉讼请求及其他诉讼请求。本案受理费2,820.00元，减半收取1,410.00元，由被告潘正中负担（该费用原告已预交，但判决生效后由被告潘正中直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：胡小玲二○一七年十月二十五书记员 ：曾凡政 关注公众号“”