（2017）湘31民终558号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
张爱华与杨春霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张爱华,杨春霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终558号上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱华，女，1971年11月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春霞，女，1976年6月13日出生，土家族。委托诉讼代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。上诉人张爱华与被上诉人杨春霞房屋租赁合同纠纷一案，张爱华不服湖南省凤凰县人民法院（2017）湘3123民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问双方当事人进行了书面审理。本案现已审理终结。张爱华的上诉请求：1、依法撤销凤凰县法院（2017）湘3123民初196号民事判决书；2、依法纠正原审判决的错误，并予以改判；3、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原判对证据的确认与事实明显不符。第一，原判在审理反诉时认定：“反诉被告张爱华未向本院提交反诉证据材料”，这与庭审情形相违背，原判的错误认定诱导了公众误认为上诉人放弃了对反诉的抗辩，是对上诉人行使诉讼权利的严重曲解。第二，一审法院对上诉人提交的证据10（拆除门面水表的照片和录像），对录像没有当庭播放，没有进行质证，程序上存在明显错误。第三，被上诉人在原审审理阶段拆除水表，上诉人向原审法院递交书面报告（证据11）要求制止违法停水，保证纠纷现状，排除干扰审判的行为。一审法院确认了上诉人的报告事实，但没有制止被上诉人的违法行为，且不对违法者任何惩戒。2、关于上诉人与被上诉人先后签订的两份合同（17合同、19合同）。第一，19合同与17合同都是上诉人和被上诉人的真实意思表示；第二，上诉人与被上诉人的履行行为不能对抗19合同的效力。3、应当按照公平原则裁量上诉人享有的补偿权利。第一，上诉人享有装饰装修、购置设施费用补偿的权利；第二，原判剥夺上诉人享有装饰装修、购置设施补偿费的理由不能成立；第三，被上诉人不应占有停产停业补偿款；第四，原审判决建立在否定19合同的基础上判，从而产生有关租金支付、房屋占有使用费等错误判决。杨春霞答辩称：1、上诉人的上诉理由是基于虚假、无效的事实形成的，依法不能成立，请求二审法院不予采信，驳回其无理诉请。上诉人在上诉状中反复强调本案所涉的两份合同，并且其主张该两份合同均是真实有效的合同。关于本人在凤凰县城沱江镇新华步行街的门面只在2014年2月21日签订一份《门面租赁合同》，合同租金为按季收取，每季度16000元，合同的违约金为4500元，合同的约定租赁期限为三年，从2014年2月28日至2017年2月28日止。上诉人在一审提起本案诉讼时，提交的另一份注明签订时间与被上诉人所持的那份签订时间同一天的《门面租赁合同》，是上诉人为了向政府征收部门协商补偿条件而采取诱骗的手段签订的虚假合同，对这份合同上诉人没有提交任何存在履行状况的证据。因此，本案用的有效合同应当认定为2014年2月21日签订，内容为每个季度16000元租金的《门面租赁合同》，上诉人自称的17、19合同，完全在用错误的理由混淆视听，依法应当不予采信。2、拆除水表是作为房屋权利人的维权行为，上诉人的损失理由不能成立。首先，答辩人拆除门面水表的时间是在2017年4月7日，按照《门面租赁合同》的约定，上诉人的承租期是在2017年2月28日到期，合同到期后在没有续签合同租赁期的情形下，承租人就应当自动退出承租场地。但是从本案的事实证实，上诉人不仅不依照约定退出门面，反而明目张胆地在超过承租期后强行占据门面进行经营，不仅影响答辩人向房屋征收部门移交被征收的房屋，而且其继续经营期间的水、电费用没有结算。同时，答辩人在合同到期前已经书面告知上诉人限期搬离。在上诉人继续强占，收回门面无望的情形下，为维护答辩人作为产权人的合法权益，只有报请相关部门拆除水表。如此作为，既是维权之举，也是无奈之举。其次，上诉人提出的巨额损失赔偿纯属无稽之谈。从场地的现状看，上诉人称租赁答辩人和另一房主许熊雯的门面进行经营“美丽衣橱”服饰，两间门面都分别各自备有卫生间和取水点，许熊雯的水表至今尚未拆除。从经营的内容与所报损失的关联性来看，上诉人经营服装，答辩人拆除水表的时间为2017年4月7日，一审开庭时间为2017年4月28日，短短21天上诉人就因答辩人拆除水表损失高达49023元，如此虚构损失既不合理，也不合法。上诉人张爱华作为原审本诉原告，向一审法院起诉请求：1、被告承担原告为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失，按3年折旧30%计算209827.03元；2、被告退还失去房屋产权时多收取原告9个月的房屋租金计币48000元；3、被告承担解除合同造成原告停产停业损失（按政府实际补偿标准为准）；4、被告退还原告交付的门面定金（押金）计币4500元；5、被告承担因提前终止合同造成原告对品牌供应商的违约损失200000元；6、被告承担原告店铺库存货物储场地的搬迁过渡费30000元；7、被告承担本案诉讼费；8、被告赔偿擅自拆除了水表，造成原告的营业损失49023元。被上诉人杨春霞作为一审反诉原告，向一审法院反诉请求：1、反诉被告立即搬离反诉原告在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告限期支付反诉原告的门面租赁费26667元，并从2017年3月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月21日，原告（反诉被告）张爱华与被告（反诉原告）杨春霞签订一份《门面承租合同》，协议约定张爱华承租杨春霞所有位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面（凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城北栋16号门面），租赁时间为2014年2月28日至2017年2月28日。每季按16000元收取租金，租金按季收取，另承租人张爱华交付门面定金4500元给杨春霞。张爱华交租金至2016年9月。《门面承租合同》到期后，2017年2月28日杨春霞向张爱华送达《门面到期告知书》，告知张爱华门面不再出租，限张爱华在三天之内腾房，但张爱华并未搬离承租门面，经营至今。现双方因合同解除后的补偿等问题发生纠纷，原告张爱华诉至该院，请求依法判令：1、被告承担原告为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失按3年折旧30%计币209827.03元；2、被告退还失去房产权时多收取原告9个月的房屋租金计币48000元；3、被告承担解除合同造成原告停产停业损失（按政府实际补偿标准为准）；4、被告退还原告交付的门面定金（押金）计币4500元；5、被告承担因提前终止合同造成原告对品牌供应商的违约损失200000元；6、被告承担原告店铺库存货物储场地的搬迁过渡费30000元；7、被告赔偿擅自拆除水表，造成原告的营业损失49023元；8、被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，被告（反诉原告）杨春霞提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告杨春霞在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告限期支付反诉原告的门面租赁费26667元，并从2017年3月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。另查明，为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，杨春霞所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。2015年12月21日，杨春霞与凤凰县房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》。凤凰县房屋征收办公室征收了杨春霞所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面（产权证号为000093**），杨春霞选择货币补偿和产权置换两种补偿方式，除补偿置换房屋面积39.43平方米外，还补偿杨春霞316300元（除主体房屋外评估价值164394元，搬迁费1000元，停产停业损失110906元，按时签订协议奖20000元，按时腾房奖20000元）。一审法院认为：一、当事人协商一致，可以解除合同。本案中，杨春霞所提交的张爱华与杨春霞于2014年2月21日签订的《门面承租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。原、被告双方所约定的租赁期限为2014年2月28日至2017年2月28日，故张爱华与杨春霞在未续订合同的情形下，双方于2014年2月28日所签订的《门面承租合同》已在2017年3月1日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。现张爱华与杨春霞签订的《门面承租合同》所约定租赁期间已届满，但张爱华一直未搬离所承租杨春霞的门面，故杨春霞诉请张爱华搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面于法有据，依法应予以支持；二、关于张爱华要求杨春霞承担装饰装修及购置的设施损失209827.03元的诉讼请求。张爱华与杨春霞签订的《门面承租合同》第五条第2项约定：“在租赁期内，乙方（张爱华）可根据门面使用需要及要求对所承租的门面进行装修及改造，但门面改造不得影响现有房屋建筑的主体结构，承租期满乙方在拆除原投资修建装饰品时不得损坏门面，原地地面及顶墙（拆除部分须恢复原状）”。但在庭审过程中，张爱华并未提交相关的证据予以证实其在承租期间内对门面进行了装饰装修并购置设施，即使张爱华在承租期间对门面进行了装饰装修以及购置设施，也只能根据双方合同的约定拆除装饰装修以及购置的物品，故张爱华要求杨春霞承担装饰装修及购置的设施损失209827.03元的诉讼请求，该院不予支持；三、关于张爱华要求杨春霞退还失去产权后多收取张爱华的9个月房屋租金48000元的诉讼请求。杨春霞所提交的张爱华与杨春霞于2014年2月21日签订的《门面承租合同》系合法有效合同，杨春霞按照合同约定已实际履行，并未存在违约，张爱华亦一直承租门面内经营。虽然在2015年12月21日，杨春霞与凤凰县房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》，但因张爱华一直未搬离承租门面，杨春霞并未获得全额征收款。即使杨春霞因征收失去房屋产权也并不能抗辩张爱华无须承担房屋租金，故对张爱华要求杨春霞退还9个月房屋租金48000元的诉讼请求，依法不予支持。四、关于张爱华要求杨春霞承担解除合同造成的停车停业损失的诉讼请求。因张爱华与杨春霞约定的合同租赁期限为2014年2月28日至2017年2月28日，现合同期限已届满，且张爱华至今都在经营，其要求杨春霞承担停产停业损失于情于法均不符合，故对该项诉讼请求，该院不予支持；五、关于张爱华要求杨春霞退还定金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华（乙方）与杨春霞（甲方）在签订《门面承租合同》时，张爱华已向杨春霞交纳门面定金4500元，并在合同第五条第4项约定：“本合同的违约金4500元整，合同一签订即生效，希双方共同遵守（合同期满，在同等条件下乙方享有优先续租权，甲方不得提出收回此门面转租他人，如不续租，甲方退还乙方押金）”。现合同期限已届满，双方也未续订合同，故杨春霞应退还张爱华门面定金4500元；六、关于张爱华要求杨春霞承担提前终止合同造成张爱华对品牌供应商的违约损失200000元以及店铺库存货物存储场地搬迁过渡费30000元诉讼请求。本案中，张爱华与杨春霞约定的合同租赁期限为2014年2月28日至2017年2月28日，杨春霞并不存在提起终止合同，反而是张爱华未搬离承租门面，在合同期满后一直在经营。现合同期满后依约定而解除，且双方在合同里也未约定合同期满后的搬迁过渡费，故这两项诉讼请求，均依法不予支持；七、关于张爱华要求杨春霞承担因拆除水表所造成的损失49023元的诉讼请求。该院认为，杨春霞申请拆除水表的行为是不合理，但张爱华并未在庭审过程中，提交充分有效的证据证实其所造成的实际损失，故对该项诉讼请求，依法不予支持；八、关于杨春霞要求判令张爱华在履行《门面承租合同》中违约，并支付违约金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华与杨春霞虽然在《门面承租合同》第四条约定：“租金按季收取，第一次为第一个月头三天内，第二次为第四个月头三天，依此类推，超过时间视为乙方违约。”双方虽然在合同第五条第4项约定了违约条款，但该条款并未明确约定张爱华如未按约交纳租金，应支付违约金4500元。故对杨春霞要求张爱华支付违约金4500元的诉讼请求，依法不予支持；九、关于杨春霞要求张爱华支付2016年10月1日至2017年2月28日的门面租金26667元的诉讼请求。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张爱华与杨春霞约定的租金是每季16000元，每月即5333.33元，张爱华仅支付门面租金至2016年9月份，故杨春霞要求张爱华支付2016年10月1日至2017年2月28日的门面租金26667元于法有据，该院依法予以支持；十、关于杨春霞要求张爱华从2017年3月1日起按350元/日（按政府的停产停业损失计算）支付场地占用费至退还门面时止的诉讼请求。因张爱华从合同期限届满后一直未搬离所承租杨春霞的门面，至今在经营，故理应支付杨春霞从2017年3月1日至腾房之日止的占有使用费。但杨春霞要求按照政府补偿的停产停业损失350元/天（110000元/365天）计算有失公平原则考虑，该院酌情以日租金178元/天（16000元/90天）计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨春霞应在本判决生效后10日内退还原告张爱华门面定金4500元；二、限反诉被告张爱华于本判决生效后10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面；三、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内支付反诉原告杨春霞门面租金26667元；四、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内按照178元/天支付反诉原告杨春霞从2017年3月1日至腾房之日止的占有使用费；五、驳回原告张爱华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨春霞的其他诉讼请求。案件受理费8685元，由原告张爱华承担8000元，被告杨春霞承担685元；反诉费100元，由反诉被告张爱华承担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，杨春霞于2003年左右对门面进行过装修，自己从事经营服装生意，之后租给其他人作服装生意，2010年左右，张爱华租赁杨春霞门面，经营服装生意。本院还查明，双方当事人还签订有一份合同，签署落款时间为2014年2月21日，合同约定：1、门面租赁期限从2014年2月28日至2019年2月28日止，共五年；2、每季度按照18000元整收取租金；3、门面订金为6000元；4、合同其他事项。本院认为，本案争议的是：一、停产停业损失应当归属于谁；二、装饰装修补偿款应当归属于谁。关于停产停业损失应当归属于谁的问题。本案中，上诉人张爱华主张因门面租赁合同期限至2019年2月28日到期，尚处于合同履行期限内，应当享有停产停业损失补偿的权利，被上诉人杨春霞抗辩称，门面租赁合同于2017年2月28日已经到期，上诉人张爱华依法不应当享有停产停业补偿。本院经审查认为，哪一份合同是得以实际履行的合同，是正确处理本案的关键。本院认为，合同期限至2017年2月28日的该份合同，理应属于实际履行的合同。理由有以下几点：1、两份合同的签订时间均为2014年2月28日，合同期限至2017年2月28日的合同，季度租金16000元，而合同期限至2019年2月28日的合同，季度租金18000，实际上，张爱华每季度按照16000元给付租金至杨春霞，这一事实行为与合同期限至2017年2月28日的合同约定相符，印证了双方当事人履行合同的真实情况；2、如若双方当事人履行行为依据系合同期限至2019年2月28日的合同，即张爱华应当向杨春霞交付6000元的押金，然而张爱华只向杨春霞交付了4500元的房屋租赁押金，这一事实行为与合同期限至2017年2月28日的合同约定相符，印证了双方当事人实际履行合同情况；3、根据市场经验法则，房东均追求利益最大化，如果双方当事人履行的是合同期限至2019年2月28日的门面租赁合同，房东杨春霞势必要求其一次性补齐之前所欠交的每年2000元的房屋租金，上诉人张爱华主张合同到期之后一次性补缴的理由不符合日常情理。综合上述三点分析，结合双方当事人履行合同的细节、证据等情况，本案中得以实际履行的合同，应当系合同期限至2017年2月28日的合同。因此，在合同已经到期的情况下，不存在补偿租赁人停产停业损失的法定理由与条件，且张爱华到目前为止依然继续占用、使用门面，故上诉人张爱华要求补偿停产停业损失的诉请于法无据，于情理不符，本院不予支持。关于装饰装修补偿款应当归属于谁的问题。本案中，经凤凰县棚户区改造项目指挥部委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对拆迁门面进行装饰装修评估，杨春霞的门面装饰装修补偿评估为164394元。虽然张爱华与杨春霞签订的《门面承租合同》第五条第2项约定：“在租赁期内，乙方（张爱华）可根据门面使用需要及要求对所承租的门面进行装修及改造，但门面改造不得影响现有房屋建筑的主体结构，承租期满乙方在拆除原投资修建装饰品时不得损坏门面，原地地面及顶墙（拆除部分须恢复原状）”，对合同到期之后的装饰装修物品的处理与归属作了约定，即合同到期之后，装饰装修物由承租人自行处理。但在本案中，合同到期的情况下，出现了政府征收行为，而政府房屋征收拆迁程序中对于房屋室内装饰装修及室外附属物、构筑物（除主体房屋外评估价值）的评估标的在于装饰装修物，这其中大部分均属于张爱华根据服装专卖店营销理念自行进行装修，且已有六七年之久。政府拆迁部门之所以对室内装饰装修进行评估补偿，本就是对市场主体自主装修行为价值的尊重体现，一审判决以双方当事人之间有约定为由，判定装饰装修款归属于杨春霞，违背了基本事实，属于适用法律不当，本院予以纠正。现凤凰县政府为了搞好经济建设，对兴华商贸城门面进行征收，装饰装修款应当属于张爱华所有。但同时兼顾考虑到杨春霞之前2003年左右有过装修，且张爱华之前的几个承租人也进行过装修，酌情将装饰装修款的10%分配给杨春霞。综上，杨春霞应当向张爱华支付装饰装修补偿款147954.6元（164394×90%）。综上所述，上诉人张爱华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定案件基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省凤凰县人民法院（2017）湘3123民初196号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项和第六项，即：“被告杨春霞应在本判决生效后10日内退还原告张爱华门面定金4500元”、“限反诉被告张爱华于本判决生效后10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层132号门面”、“反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内支付反诉原告杨春霞门面租金26667元”、“反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内按照178元/天支付反诉原告杨春霞从2017年3月1日至腾房之日止的占有使用费”、“驳回反诉原告杨春霞的其他诉讼请求”；二、撤销湖南省凤凰县人民法院（2017）湘3123民初196号民事判决第五项，即：“驳回原告张爱华的其他诉讼请求”；三、被上诉人杨春霞于本判决生效之日起十日内向上诉人张爱华支付装饰装修补偿金147954.6元；四、驳回上诉人张爱华的其他上诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8785元，二审案件受理费8685元，共计17470元，由上诉人张爱华负担10000元，由被上诉人杨春霞负担7470元。本判决为终审判决。审 判 长 向才文审 判 员 龙少松审 判 员 曾浩恒二〇一七年十月二十五日代理书记员 丁乐融附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。