（2017）粤0606民初14651号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-01-05
案件名称
周雪良与陈桂波、陈桂皓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周雪良,陈桂波,陈桂皓,广东纳美仕电器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初14651号原告：周雪良，男，1973年3月29日出生，汉族，住浙江省温岭市，被告：陈桂波，男，1979年9月25日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：莫永进，公民代理。被告：陈桂皓，男，1996年1月24日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：方卫，广东民赐律师事务所律师。被告：广东纳美仕电器有限公司，住址广东省廉江市水库移民双转培训就业基地B2-1幢厂房内。法定代表人：陈桂禄。委托诉讼代理人：彭有铿，公司职员。原告周雪良诉被告陈桂波、陈桂皓、广东纳美仕电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行审理，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告本人及三被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告陈述称：原告与陈桂波经过平等协商于2016年3月20日签订了《商铺租赁合同》。原告将佛山市顺德区北滘镇中国慧聪家电城7座1013号商铺出租给陈桂波经营纳美仕使用。合同签订后，原告依约交付了租赁物，陈桂波与广东纳美仕电器有限公司亦将商铺装修后投入使用。合同第三条第一款约定：租赁期间两年，第一年租金为43984元，应于2016年5月1日支付，第二年租金为100534元，应于2017年5月1日支付50267元。在第二次支付租金前，原告多次与陈桂波联系，被告均没有表示不再租赁商铺，但是一直到2017年5月底被告也没有支付房租。在此期间，原告多次与陈桂波及其员工沟通，对方均以各种理由推脱，拒不支付租金。直至每年的电器展会前广东纳美仕电器有限公司才派陈桂皓与原告沟通，并于2017年7月25日签订《续约合同》，合同中明确三被告续租商铺时间为2017年5月1日至2017年10月1日，但是作为《商铺租赁合同》补充协议签订后，被告至今没有支付原告租金。因此按照合同约定，被告应支付原告租金。《商铺租赁合同》第八条规定，被告违约，需要支付原告五万元违约金。原告曾多次与陈桂波、陈桂皓沟通协商，但两被告均以各种理由拖欠租金，并拒不腾退商铺，鉴于陈桂波、陈桂皓均代表广东纳美仕电器有限公司，且与广东纳美仕电器有限公司的法定代表人为兄弟关系，三被告应连带清偿债务。请求法院判令：一、解除原告与陈桂波签订的《商铺租赁合同》;二、解除原告与陈桂皓签订的《续约合同》;三、三被告立即腾退租赁物，支付租金33511.32元，并支付租金至腾退商铺之日止;四、三被告支付违约金50000元;五、诉讼费由三被告负担。被告陈桂波答辩称：双方签订的房屋合同租赁期间为2016年5月1日至2018年5月1日。2017年5月30日原告将租赁物上锁致使陈桂波无法使用，直至起诉前陈桂波均没有收到原告催缴租金的通知或函件。合同是基于原告与陈桂波之间的，与陈桂皓、广东纳美仕电器有限公司无关，且陈桂波是众鑫电器有限公司的法定代表人，与广东纳美仕电器有限公司无关。陈桂波没有根本违约，只是陈桂波稍迟延交付租金。相反，是原告违约，在没有通知陈桂波的情况下将商铺上锁，根据合同第七条、第八条，若原告违约，陈桂波主张5万元的违约金，对投入装修的费用主张赔偿的权利。被告陈桂皓答辩称：陈桂波与陈桂皓是独立的经销商，陈桂波与原告之间的租赁合同与陈桂皓无关，陈桂皓与原告之间的合同是独立的承租合同，而不是续约合同，与陈桂波没关系。之所以签订“续约”合同是在原告的误导之下签订的，且签订该合同是基于陈桂波与原告发生纠纷，为了不影响纳美仕电器品牌的销路，所以陈桂皓与原告签订合同。签订合同后原告没有交付商铺给陈桂皓使用，合同没有实际履行，陈桂皓不应承担违约责任。被告广东纳美仕电器有限公司答辩称：广东纳美仕电器有限公司没有委托陈桂波、陈桂皓承租原告的商铺，该租赁合同与广东纳美仕电器有限公司无关，陈桂波、陈桂皓均是广东纳美仕电器有限公司的承销商，均有权承销我司的产品。陈桂波、陈桂皓及广东纳美仕电器有限公司的法定代表人是同村同乡，不是直系的兄弟关系。经审理查明：2016年3月20日，原告与陈桂波签订《商铺租赁合同》，约定由陈桂波向原告承租佛山市顺德区北滘镇中国慧聪家电城7座1013号商铺，租赁期间为2016年5月1日至2018年5月1日，第一年租金为43984元，应于2016年5月1日支付，第二年租金为100534元，应于2017年5月1日支付50267元，于2017年11月1日支付50267元;若双方在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方由此产生的一切损失，包括但不限于赔付五万元违约金。合同签订后，原告向陈桂波交付了房屋，陈桂波如期交付了第一年租金。因陈桂波未能如期支付第二年第一期租金，原告多方联系陈桂波支付租金，但陈桂波未予理睬，原告遂于2017年5月31日将商铺上锁。2017年7月25日，经原告多方联系，陈桂波答应原告出面协商双方的纠纷，但其本人未如期出面，而安排陈桂皓代为出面协调。陈桂皓遂作为乙方以广东纳美仕电器有限公司的名义与原告作为甲方达成《续约合同》，内容为：“经双方约定，合同续约期为2017年5月1日至2017年10月1日止，合同到期，乙方必须在到期日搬出慧聪家电城7-1013铺，如违约，甲方会强制搬出铺内所有物品，如不搬出，到10月1日后，铺内所有物品归甲方所有。”陈桂皓在落款处签名确认。因《续约合同》签订后，原告亦未收到租金，便未解锁租赁物，直至原告提起本案诉讼。另查明，陈桂波、陈桂皓均为广东纳美仕电器有限公司的经销商，涉案商铺用于销售广东纳美仕电器有限公司的产品。《续约合同》签订后，原告向陈桂皓发送微信：“靓仔，钱还没有到账呢？你们怎么回事？”。陈桂皓后回应称：“周生你好，我昨天回公司跟我哥汇报了慧聪的事情跟他说房租该交了，他说现在电热水壶是淡季，资金压力确实是大，他说8月3号前给你安排过去。”再查明，本院于2017年9月24日向陈桂波送达了民事起诉状等诉讼材料。本院认为，原告与陈桂波签订的《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。陈桂波未按合同约定支付租金，且对于拖欠租金之事置之不理，已经构成根本违约，原告有权单方解除合同，但原告在未主张解除合同的前提下对租赁物上锁亦构成根本违约。在上述情形下，陈桂皓代陈桂波出面于2017年7月25日与原告签订《续约合同》，显然《续约合同》与《商铺租赁合同》相关联，且该《续约合同》未重新约定租金标准、支付时间，违约责任等合同必要条款，亦未加盖广东纳美仕电器有限公司的印章，故综合考虑全案案情，《续约合同》实属于原告与陈桂波发生纠纷后对《商铺租赁合同》所作变更，即租赁期由2016年5月1日至2018年5月1日变更为2016年5月1日至2017年10月1日。因被告未支付2017年5月1日至5月31日的租金，故原告请求被告支付拖欠租金，该部分租金请求有理，本院予以支持，租金以8377元为准。对于原告主张的其他租金，因租赁物被原告上锁，实际已经无法由被告使用，故本院不予支持。因双方均未于提起本案诉讼前向相对方明示解除合同，故《商铺租赁合同》及《续约合同》实于本院向陈桂波送达诉讼材料的9月24日以原告提出解除合同而解除。合同解除后，陈桂波有义务在合理的期间内腾退租赁物，考虑到涉案租赁物现由原告上锁，且如上所述，合同已经因原告行使法定解除权而解除，故应视为原告已经收回了对涉案租赁物的处置权，故现已不存在原告所请求的由被告再次将租赁物归还之问题。而对于租赁物内残留的物品，双方可依据合同约定的违约条款执行。至于原告主张的违约金问题，因双方均构成根本违约，原告请求被告支付违约金5万元，依据不足，本院不予支持。陈桂皓主张其与原告签订的租赁合同与陈桂波无关，明显属于虚假陈述，本院不予采纳。陈桂波亦于本案中存在虚假陈述的情形，对于两被告虚假陈述的责任，本院将另作处理。陈桂皓、广东纳美仕电器有限公司实际并未与原告签订合同，广东纳美仕电器有限公司亦未授权陈桂波或陈桂皓与原告签订合同，原告仅以商铺用于出售广东纳美仕电器有限公司的产品，或以广东纳美仕电器有限公司的外观装饰为由，主张由广东纳美仕电器有限公司或陈桂皓承担相应责任，依据不足，本院不予支持。此外，陈桂波违约在先，原告本可在其利益受到侵犯时，拿起法律武器，通过主张解除合同，或提起诉讼的方式维护自身的合法权益，但却采取“锁门”的手段追收租金，实属下下策，期望原告亦能从本案纠纷中吸取教训，合理、合法地维权。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案判决如下：一、陈桂波应于本判决发生法律效力之日起五日内向周雪良支付租金8377元;二、驳回周雪良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为943.89元（周雪良已预交），由周雪良负担443.89元，陈桂波负担500元（该款项请直接支付给周雪良，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李海龙二〇一七年十月二十五日书记员 李莹芬 微信公众号“”