（2017）湘06民终1492号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
皮晓春与湖南嘉伯富邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
皮晓春）,嘉伯富邦物业公司）
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终1492号上诉人（一审皮晓春）：皮晓春，男，1978年12月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡汇陵，女，1950年10月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系皮晓春的母亲。上诉人（一审嘉伯富邦物业公司）：湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路天伦城金三角购物公园银座B栋404号。法定代表人：上官汉尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星星，湖南理威律师事务所律师。上诉人皮晓春与上诉人湖南嘉伯富邦物业管理有限公司（以下简称嘉伯富邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮晓春的委托代理人胡汇陵，上诉人嘉伯富邦物业公司及其委托诉讼代理人刘星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人皮晓春上诉请求：1、撤销一审判决、依法改判；2、改判诉讼费由嘉伯富邦物业公司承担；3、改判嘉伯富邦物业公司赔偿因违法停电给上诉人造成经济损失；4、改判嘉伯富邦物业公司整改影响上诉人生活的茶楼烟囱、楼下麻将馆、小区监控设施。事实与理由：一、嘉伯富邦物业公司是2015年4月份才与小区业主委员会签订物业管理合同，之前的物业费该公司无权收取；二、物业多次无故停电，造成上诉人经济损失；三、上诉人居住对面的茶楼烟囱及噪音扰民，导致上诉人不能正常开窗；四、上诉人楼下麻将馆经营很晚，影响上诉人休息学习。因嘉伯富邦物业公司违反法律规定，没有履行相应的义务，导致作为业主的上诉人受到了相应损失，请求二审依法改判。嘉伯富邦物业公司针对皮晓春的上诉答辩称：一、一审法院认定皮晓春尚欠物业费3077元事实清楚，并无不当。二、答辩人已按照物业服务合同的约定履行了全部义务，并没有不作为。1、皮晓春提出的茶楼烟囱、麻将馆问题，在答辩人入驻该小区时就已存在。现在经过答辩人的努力茶楼的整改已经到位，麻将馆的问题答辩人也做了大量工作，但答辩人并不是具有行政强制权的机关，无法取缔，建议业主通过其他方式维权。2、关于停电的问题，答辩人并不存在违法断电的情况，对于业主保修的短路、停电跳闸都及时进行了检修。而且，皮晓春也未提供断电及所造成损失的证据。综上，请求二审法院驳回皮晓春的上诉，支持答辩人的上诉请求。上诉人嘉伯富邦物业公司上诉请求：1、撤销岳阳楼区人民法院作出的一审判决；2、依法改判由被上诉人支付全部拖欠的物业管理费，并承担逾期支付的滞纳金；3、由皮晓春承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人依《物业服务合同》约定完全履行了合同义务，履行合同义务过程中所需解决的问题不能成为被上诉人拒交物业费的理由。皮晓春反映的小区内茶楼排烟、麻将馆噪音等问题一方面这属于相邻物权的问题，责任不在物业服务没做好；另一方面上诉人已经就此问题下达整改通知并与当地居委会一同参与协调处理，已经在《物业服务合同》所约定的合同权利内最大限度保障被上诉人的权益，上诉人毕竟不是权力机关无法对茶楼、麻将馆采取强制措施。因此上诉人以此为由拒交物业费的理由不能成立；二、上诉人不存在服务质量的瑕疵问题，皮晓春以各种理由拒交物业费的行为按合同约定理应支付滞纳金，请求依法改判。皮晓春针对嘉伯富邦物业公司的上诉答辩称：一、茶楼排烟管问题确实存在影响；二、楼下麻将馆扰民的问题物业公司应予制止。请求二审法院驳回嘉伯富邦物业公司的上诉，支持答辩人的上诉请求。嘉伯富邦物业公司向一审法院起诉请求：判令皮晓春立即支付拖欠的物业费3077元及该期间的滞纳金2168元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，嘉伯富邦物业公司于2015年4月21日与天伦城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定合同签订前嘉伯富邦物业公司自2013年11月1日至2015年5月31日多层、车库物业服务收费为每平方米0.60元/月、2015年6月1日至2017年4月31日多层、车库物业服务收费为每平方米0.80元/月。合同第十条约定，物业服务费用按年交纳，业主应在每年12月份缴纳下年度物业服务费，不按规定缴交物业管理服务费等的处以每日千分之三的滞纳金。皮晓春为天伦城小区郁金香街区3栋401房业主，使用的建筑面积为131.5㎡，属多层物业服务范围。截至2016年8月31日，皮晓春共欠嘉伯富邦物业公司物业管理费3077元。涉案小区的物业工作人员曾因业主未及时缴纳物业管理费对未缴费业主采取过断电行为。皮晓春房屋所在的3栋外墙上被低层的茶楼安装了烟囱排烟且有噪音，当地居委会曾组织业主、嘉伯富邦物业公司及相关茶楼协调处理。嘉伯富邦物业公司认可小区摄像头开始没有配备好，但现已全部安装了高清摄像头。经查，现天伦城小区监控系统运行正常，摄像头清晰。一审法院认为，嘉伯富邦物业公司与皮晓春居住房屋所在的天伦城小区业主委员会之间签订的《物业服务合同》主体适格、真实意思表示、内容不违反法律规定，合法有效，对包括皮晓春在内的该小区业主具有约束力。皮晓春关于其并非合同当事人的抗辩理由，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定相悖，不予采信。嘉伯富邦物业公司在提供物业服务的过程中对小区内的茶楼排烟、噪音等问题，曾与当地居委会一同参与协调处理等措施，已经履行了合理的管理义务，且未违反《物业服务合同》的约定，虽然其采取的措施未达到根本解决问题的效果，但并不能成为皮晓春拒交物业服务费的抗辩理由，对皮晓春的该项抗辩理由，不予采信。嘉伯富邦物业公司提供了物业服务，皮晓春应交纳物业管理费用，皮晓春关于未享受相关物业管理的抗辩理由不能成立。但考虑到皮晓春在提供物业服务过程中的确存在断电、摄像头不清晰等问题，故对物业管理费酌减按80%标准交纳即2461.6元（3077元×80%），对嘉伯富邦物业公司要求皮晓春支付滞纳金的诉求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限皮晓春于本判决生效后十日内向嘉伯富邦物业公司支付物业管理费2461.6元；二、驳回嘉伯富邦物业公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由嘉伯富邦物业公司负担25元，皮晓春负担75元。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。二审审理查明，嘉伯富邦物业公司与天伦城小区业主委员会在2015年4月21日签订的物业服务合同第八条约定：“2013年11月1日，因当时业委会尚未成立，乙方（嘉伯富邦物业公司）经岳阳市房管局物业办、五里牌街道办、五里牌派出所、新城社区协调合法进入天伦城小区进行物业管理服务，甲方（天伦城小区业主委员会）对乙方2013年11月1日至本合同签订之日的进驻及管理合法性予以认同。经双方协商一致，2013年11月1日起至2015年5月31日止的物业服务费用，按原收费标准每月每平方米高层1.1元，多层车库0.6元，商铺1元收费标准由业主向乙方缴纳；自2015年6月1日起相应物业服务收费标准按本合同约定的第七条实施。”其他案件事实与一审审理查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：皮晓春是否应向嘉伯富邦物业公司交纳物业管理费3077元及该期间的滞纳金2168元。嘉伯富邦物业公司与天伦城小区业主委员会于2015年4月21日签订物业服务合同，协议约定由嘉伯富邦物业公司为皮晓春所居住的小区提供物业服务，多层住宅收费标准为0.8元/月每平方米（2013年11月1日至2015年5月31日止多层住宅收费标准为0.6元/月每平方米），每年12月份交纳下年度物业管理费，皮晓春房屋建筑面积为131.5㎡。因此双方存在合法有效的物业服务合同关系，本院依法予以确认。嘉伯富邦物业公司作为提供服务方，按照上述合同的约定履行相应的服务义务后皮晓春作为业主依法应当支付约定物业管理费。本案中皮晓春提出了拒绝交纳物业管理费并要求嘉伯富邦物业公司是赔偿其损失的几点理由，逐一进行分析如下：1、关于嘉伯富邦物业公司无权收取2015年4月份之前的物业管理费的问题。上诉人称嘉伯富邦物业公司2015年4月份才与业主委员会签订物业服务合同，之前的物业费现物业公司无权收取的理由，因物业服务企业系为全体业主提供服务并根据业主大会的授权进行相应的服务，本案中天伦城业主委员会已经在与嘉伯富邦物业公司签订的物业服务合同中对2013年11月1日起至2015年5月31日止的物业费进行了明确约定，该约定当然也对作为小区的皮晓春有效，故其该项理由不能成立，本院不予采纳。2、皮晓春提出小区对面茶楼排烟口朝小区内阳台排烟且有噪音及其楼下麻将馆的经营扰民问题。因皮晓春提出的上述理由均属于相邻权法律关系，虽然嘉伯富邦物业公司有协调解决物业小区相邻关系的义务，但因上述问题并非嘉伯富邦物业公司一己之力就能够解决，且经查实嘉伯富邦物业公司已尽到了物业公司的协调义务，故皮晓春以此拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。若皮晓春因此产生了其他的损失，其可另行主张权利解决。3、关于停电的问题。皮晓春提出嘉伯富邦物业公司无故停电给其造成的损失其有责任提供证据，即使该主张成立其也应当一并提起反诉，其既未提出反诉也未提供因停电给其造成了具体损失的证据，故其以此拒绝交纳物业管理费并要求嘉伯富邦物业公司赔偿损失的理由不能成立，本院不予采纳。据此，皮晓春上诉主张不交纳物业管理费并要求赔偿损失的理由均不能成立，本院不予采纳。其应当按照物业服务合同的约定支付物业管理费。一审判决皮晓春按80%的标准交纳物业管理费不当，应予纠正。对嘉伯富邦物业公司主张皮晓春应交纳滞纳金的问题，因皮晓春未交物业管理费事出有因，并非恶意拖欠，故一审判决驳回嘉伯富邦物业公司要求皮晓春支付滞纳金的诉求并无不当，嘉伯富邦物业公司上诉称皮晓春应当支付滞纳金的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实基本清楚，但对皮晓春交纳物业管理费的标准进行调整处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4867号民事判决第一项；二、限皮晓春在本判决生效后十日内向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司支付物业管理费3077元；三、驳回湖南嘉伯富邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由湖南嘉伯富邦物业管理有限公司负担25元，皮晓春负担75元；二审案件收受理费50元，由湖南嘉伯富邦物业管理有限公司负担25元，皮晓春负担25元。本判决为终审判决。审判长 夏磊审判员 胡哲审判员 江婷二〇一七年十月二十五日书记员 陈仟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”