（2016）浙0522民初7369号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-05-28
案件名称
长兴中心广场商业街管理有限公司与陈永强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长兴中心广场商业街管理有限公司,陈永强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初7369号原告：长兴中心广场商业街管理有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县县前西街100-30号。统一社会信用代码：913305223136614160。法定代表人：施利飞，该公司董事长。委托代理人：沈洪琪，浙江浙北律师事务所律师。委托代理人：都永斌，浙江浙北律师事务所律师。被告：陈永强，男，1976年9月13日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县。原告长兴中心广场商业街管理有限公司诉被告陈永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，并于2017年10月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告长兴中心广场商业街管理有限公司的委托代理人沈洪琪、被告陈永强到庭参加诉讼。第二次庭审，原告长兴中心广场商业街管理有限公司的委托代理人都永斌、沈洪琪，被告陈永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴中心广场商业街管理有限公司提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告陈永强支付2015年10月1日至2016年12月19日期间的租金243500元及物管费21009元，合计人民币264509元，具体算至付清之日；3、被告承担水电费6576.8元；4、被告支付逾期付款违约金96360元（直至付清租金）；5、被告支付装修期间已减免租金97896元（月租金16316元×6个月）；6、被告支付剩余未租赁期间租金的30%的赔偿金236740.8元【2015年10月1日至2016年6月20日，16316元／月×8个月20天=130528元+10728元+205560元（第二年）+215760元（第三年）+226560元（第四年），计人民币789136元】；7、被告承担原告律师代理费8000元。后原告又增加诉讼请求：请求判令被告立即腾房。事实和理由：原、被告于2014年12月18日签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于长兴中心商业广场3F001号商铺，建筑面积为393平方米，用于经营大巴山餐饮。合同约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金和其他费用、违约责任、争议解决等内容。合同生效后，原告按约履行了交房等相关义务，但被告却未能按约履行支付租金及其他费用的义务，该款经原告数次催讨，并于2016年8月19日发函进行催讨未果，故双方纠纷成讼。被告陈永强辩称：1、其同意解除原、被告签订的《租赁合同》。2、其对原告主张的租金及物管费均予以认可。对于原告主张的水电费，2015年4、5月的水电费，被告已经支付完毕，被告经营的大巴山餐饮已经于2016年1月停业，故原告主张的2016年的水电费，被告也不予认可。3、被告已经支付租赁保证金67692元和装修押金10000元，同意该两笔钱在租金中予以扣除。原告长兴中心广场商业街管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、《租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间于2014年12月18日签订租赁合同一份，并约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金和其他费用、违约责任、争议解决等内容的事实；2、律师函复印件、快递存根原件各一份，证明原告于2016年8月19日向被告发律师函催讨租金的事实；3、委托代理合同原件、增值税发票复印件各一份，证明原告为催讨涉案租金花费律师费8000元的事实；4、水电用量计算表原件一份，证明被告结欠水电费6576.8元的事实。上述原告提交的证据材料，经被告质证认为：对证据材料1的三性没有异议；对证据材料2的三性没有异议；对证据材料3，其不清楚，不发表质证意见；对证据材料4，认为2015年4、5月份的水电费已经缴纳，2016年已经停业，不产生水电费，故对该份证据材料不予认可。被告陈永强为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：1、情况说明复印件一份，证明被告有理由推后支付租金的事实；2、收据原件两份，证明被告已经支付租赁保证金67692元和装修押金10000元的事实。上述被告提交的证据材料，经原告质证认为：对证据材料1的三性均没有异议，但对其证明对象有异议，因为至2015年年底，整个商铺的入住率已经到达82.28%，被告应按期缴纳租金；对证据材料2的真实性没有异议，对其关联性有异议，该两份收据系长兴第三大道商业管理有限公司出具，与原告无关，原告核实后，被告的保证金结余金额为37760元。对上述原、被告提交的证据材料经本院审查后认为，原告提交的证据材料1、2、3，均符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信；原告提交的证据材料4，系原告单方制作，不具有证明力，本院不予采信；被告提交的证据材料1，对其三性均予以认可，对于其是否具有证明力，还需结合其他证据证明截止2015年年底原告的具体开铺率；被告提交的证据材料2，对其真实性予以认可，但该两份收据中加盖的并非原告的公章，且原告不予认可，故本院不予采信。根据上述采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2014年12月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于浙江省湖州市长兴县县前西街100号的长兴中心商业广场招商区域3F001号商铺，建筑面积为393平方米，租赁期限自2015年1月1日至2019年6月19日，原告给予被告免租期自2015年1月1日至2015年6月30日，租金分期计算为：2015年1月1日至2016年6月19日期间每月16316元，2016年6月20日至2017年6月19日期间每月17130元，2017年6月20日至2018年6月19日期间每月17980元，2018年6月20日至2019年6月19日期间每月18880元。租金支付方式为按季度（即叁个月）支付一次，被告应于每叁个月最后一个月的25日前支付后叁个月租金。且被告应于租赁合同签署之日向原告支付租赁保证金共计人民币37760元。另双方约定房屋管理费为人民币每月1490元。现被告仍在继续使用租赁物，但却拖欠租赁期间的租赁费，原告曾于2016年8月19日向被告邮寄律师函催讨该款，但被告至今未予支付，故双方纠纷成讼。另双方签订的合同中明确约定，若被告未按合同约定按期如数支付租金或其他约定费用，则在不影响原告其他权利的前提下，被告应当支付原告滞纳金（该滞纳金按当期未付款项的3‰／日计算）及原告因向乙方追讨欠款而支付的诉讼费、律师费等一切费用。另外原告有权在下列事件发生的任何时间，提前收回该房屋及原告提供之设备，单方面解除合同，没收被告已经交付的租赁保证金。且被告还应向原告承担如下违约责任：……按当年租金标准向原告返还被告已经享用的减、免、优惠的租金及费用；向原告支付相当于被告剩余未租赁期间租金的30%作为赔偿金，以弥补原告的损失；……。该等事件为：若被告拖欠租金或其他应付款项超过30天；……。另经庭审查明，原告认可被告已经支付的保证金的结余金额为37760元。且原告于2014年12月18日向被告出具一份情况说明，载明原告计划于2015年年底整体开业，如届时商业街开铺率未达到70%，原告将顺延时间收取租金。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。现原告以被告未支付租金及其他费用为由解除该《租赁合同》，根据原被告双方签订的《租赁合同》中第四条第六项的约定，被告理应在每叁个月最后一个月的25日前支付后叁个月租金，而直至诉讼被告一直未支付该合同期内的租金，实属违约，原告据此主张解除合同，并通过诉讼由本院于2016年11月23日通知被告，故本院认定原告向原告解除通知系于2016年11月23日到达被告，故原被告于2014年12月18日所签订的《租赁合同》自2016年11月23日解除。对于原告主张的租金及物管费的诉讼请求，本院确定被告承租期间也即2015年1月1日至2016年11月23日，故本院支持原告主张的2015年10月1日至2016年11月23日期间的租金，被告应当按照协议约定支付租金228388元，又因被告支付租赁保证金37760元，扣除该租赁保证金后，被告还应支付租金190628元；至于物管费，本院按照协议约定确定金额为33922元（2015年1月1日至2016年11月23日）。对于原告主张的水电费，其向法庭提交的证据并不能证明其待证事实，故本院不予支持。对于原告主张的逾期违约金96360元、未租赁期间租金的赔偿金236740.8元及减免租金97896元的诉讼请求，本院认为该三项诉讼请求实质上均系违约金，但原告主张的数额过高，本院酌情调整至未付部分租金及房屋管理费的30%，即违约金为78693元【（228388元+33922元）×30%】。对于原告主张的代理费8000元，符合双方签订的《租赁合同》NO.11.1条的约定，故本院予以支持。对于原告主张被告腾空房屋的诉请，因被告收到解除合同后，仍继续占用该房屋至今，现双方协议已经解除，被告应当腾空房屋，返还租赁物，故对原告的该项请求，本院予以支持。另对于被告第一次庭审抗辩称其可以延迟支付租金的陈述，被告在第二次庭审中明确放弃该项抗辩内容。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告长兴中心广场商业街管理有限公司与被告陈永强在2014年12月18日签订的《租赁合同》于2016年11月23日起终止履行；二、被告陈永强应于本判决生效后十日内腾空其承租的位于浙江省湖州市长兴县县前西街100号的长兴中心商业广场招商区域3F001号商铺内的商品及设施，返还给原告长兴中心广场商业街管理有限公司；三、被告陈永强支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司租赁费190628元、房屋管理费33922元，合计224550元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告陈永强支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司逾期付款违约金78693元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告陈永强支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司律师代理费8000元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告长兴中心广场商业街管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10902元，由原告长兴中心广场商业街管理有限公司承担4933元，由被告陈永强承担5969元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 徐荣芳代理审判员 殷 浪人民陪审员 刘美中二〇一七年十月二十五日书 记 员 郑和平?PAGE?? 来自