（2017）湘01民终5999号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-01
案件名称
赵心怡与湖南大成国际大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵心怡,湖南大成国际大酒店有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终5999号上诉人（原审原告）：赵心怡，女，2001年2月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。法定代理人：杨某，女，1975年9月28日出生，汉族，系赵心怡母亲，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：沈少吾，长沙市正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司法律顾问。上诉人赵心怡因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵心怡上诉请求：撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初5630号民事判决第三项，请求依法改判支持赵心怡的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决逾期办证违约金5340元没有法律依据，按照赵心怡与大成酒店签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条的规定，因出卖人责任，未能在规定期限内为买受人办理相关权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该规定不违反法律规定，应当严格按照该约定进行裁决。大成酒店辩称：一、双方合同没有约定办理栋证的时间，因此大成酒店并未违约；二、办理涉案房屋产权证的前提条件是赵心怡需要交纳契税和维修基金，但赵心怡至今没有交纳；三、没有办理栋证的客观原因是政府没有完成拆迁工作；四、赵心怡购房目的是为了投资，该房屋必须回购，合同是需要解除的，办理权证不是赵心怡的初始追求，所以赵心怡没有交纳契税、维修基金；五、违约金计算标准过高。赵心怡向一审法院起诉请求：一、判令大成酒店立即办妥长沙市××大厦××房的初始登记；二、判令大成酒店为赵心怡办理好长沙市××大厦××房的不动产权属证书；三、判令大成酒店支付因未按约办理房屋权属证书的违约金176000元。一审法院认定事实：2008年4月30日，赵心怡与大成酒店签订了一份《商品房买卖合同》，以534000元的总价款购买了大成酒店开发的长沙市五一大道838号新成大厦第1幢2511号房。合同第十七条第一款约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；第二款约定：“出卖人应当在交付商品房后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后180天内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内申请办理买受人的土地使用权证”；第三款约定：“如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列处理……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”；第四款约定：“如因买受人的原因不能按时办理房屋权属证书的，出卖人不承担上述违约责任”。合同签订当天，赵心怡即付清购房款，同时将该房屋返租给大成酒店，大成酒店也从当日起开始向赵心怡计付租金。但大成酒店未向赵心怡开具购房款发票，赵心怡至今也未缴纳所购房屋的契税和维修基金。由于大成酒店至今未办理长沙市新成大厦的初始登记，也未为赵心怡办理所购房屋的房屋权属证书，赵心怡遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：赵心怡与大成酒店签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。现由于大成酒店未按合同约定在房屋交付后360日内就该幢房屋向相关房屋登记机构申请初始登记，致使为赵心怡所购的2511房申请办理不动产权属登记的工作延期。大成酒店的行为构成违约，应承担相应的违约责任。大成酒店辩解认为不能办理房屋初始登记和权属证书的原因是赵心怡未缴纳契税和房屋维修基金，但根据相关规定，办理房屋的初始登记并不以缴纳契税和维修基金为必备条件，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。赵心怡要求大成酒店立即办妥该房屋的初始登记和不动产权属登记证书的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。但赵心怡要求大成酒店每日按已付房款的1%支付违约金的诉讼请求过高，应予以降低，一审法院综合本案实际情况，并根据相关法律规定，酌情确定由大成酒店按赵心怡已付房款的1%支付违约金，对超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、大成酒店应于本判决生效后三十日内，将办理长沙市五一大道838号新成大厦第1幢初始登记的全部申请材料提交相应的房屋登记机构，申请办理该房屋的初始登记；二、大成酒店在取得长沙市五一大道838号新成大厦第1幢的栋产权证后180日内及以后的90日内分别协助赵心怡向相应的房屋登记机构申请办理该幢2511房的不动产权属证书；三、大成酒店应于本判决生效后十日内，向赵心怡支付违约金5340元；四、驳回赵心怡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案一审案件受理费3820元，适用简易程序减半收取计1910元，由大成酒店负担。本院二审期间，大成酒店向本院提交如下新的证据：证据1、房屋租赁合同。拟证明：赵心怡的收益超过了购房款本金，赵心怡没有损失；证据2、房屋转让协议书。拟证明：双方签订了回购合同，房屋权属证书应当办理，但是对于赵心怡并不重要；证据3、预购商品房预告登记业主指南（四）。拟证明：办理预告登记的前提是需要交纳契税和维修基金。赵心怡对大成酒店提交的新证据发表如下质证意见：对证据1的关联性有异议，该证据与本案无关；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对方并未按照该协议履行；对证据3的证明目的有异议，大成酒店没有开具收款收据，不是赵心怡不缴纳契税、维修金。本院认为，作为认定案件基本事实依据的证据应当具备真实性、合法性，且与案件具有关联性，结合当事人的举证、质证，本院对大成酒店提交的新证据认定如下：大成酒店提交的证据1、2系关于房屋租赁合同关系及赵心怡与大成酒店签订的房屋回购关系的证据，与本案诉争纠纷并无直接关联，赵心怡获取租金数额是否超出房屋价款以及双方是否签订房屋回购协议与大成酒店是否存在逾期办证的违约行为及违约金数额认定并无直接关联，本院不予采信；对证据3，因其内容无法直接达到大成酒店的证明目的，本院亦不予采信。赵心怡在二审过程中并未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：赵心怡、大成酒店签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。现大成酒店在房屋交付后360日内没有将该幢商品房向产权登记机关申请初始登记，已构成违约，大成酒店应继续履行办证义务并赔偿赵心怡逾期办证违约金。本案中赵心怡并未提交因大成酒店逾期办证对其造成损失的证据，且考虑到大成酒店向其交付房屋后，其又返租给大成酒店并收取租金的事实，加之大成酒店申请降低违约金，故一审判决酌情确定大成酒店按赵心怡已付房款的1%支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵心怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3820元，由赵心怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤审 判 员 熊 伟代理审判员 冷子剑二〇一七年十月二十五日书 记 员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”