（2017）湘01民终7645号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-01
案件名称
黄勇与长沙汇丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙汇丰置业有限公司,黄勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终7645号上诉人（原审被告）：长沙���丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚北路399号博林金谷C9栋202号。法定代表人：曹矛盾。委托诉讼代理人：邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡甲初，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄勇，男，1976年8月31日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：彭玲，湖南道宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周康兴，湖南道宽律师事务所律师。上诉人长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）因与被上诉人黄勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇丰公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初2586号民事判决，并改判驳回黄勇的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由黄勇负担。事实和理由：一、一审判决认定汇丰公司应当立即为黄勇办妥不动产权证错误。汇丰公司与黄勇签订的《长沙市商品房买卖合同》约定汇丰公司应当在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付给黄勇使用，汇丰公司应在商品房交付使用后540个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥黄勇的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证，如因汇丰公司原因，致使黄勇未能在约定期限内办理上述登记或手续，若黄勇解除合同，则汇丰公司自黄勇解除合同通知书送达之日起30日内将黄勇已付房款退还给黄勇并按已付房款的2%赔偿黄勇损失，若黄勇不解除合同则自合同规定期限的第二天起，至实际办妥登记之日止，汇丰公司按日向黄勇支付已付房款的万分之一的违约金，2013年6月30日汇丰公司将涉案房屋交付给了黄勇。2015年3月1日开始，国家政策变化，不再办理房产证和土地使用证，而是合并为不动产权证。合同中关于办理房产证和土地使用权证的约定已无国家政策支持。因此汇丰公司为黄勇办理不动产权证的最后日期应当是《长沙市商品房买卖合同》中办好土地使用权证的最后日期，也即房屋交付使用后1080个工作日，即2018年2月底前；二、一审判决认定应当按照合同约定办理房屋产权证的最后期限届满后的第二日始计算逾期办理不动产权证的违约金错误。黄勇辩称：一、汇丰公司应当于房屋交付后810个工作日内办妥不动产权证，汇丰公司认为因国家政策变化，合同中关于办理房产证和土地使用证的约定已无国家政策支持，而应当于房屋交付后1080个工作日即2018年2月底办妥并无法律依据。汇丰公司在初始登记未完成之日已构成违约，且初始登记作为房屋不动产权证办理的前置条件，该条件尚未完成，后续办理房屋不动产权证的约定无法继续履行；二、汇丰公司的行为已经构成根本违约，应当依法依约承担违约责任。请求二审法院依法驳回汇丰公司的上诉请求，维持原判。黄勇向一审法院起诉请求：1、判令汇丰公司限期30日内为黄勇办妥不动产权证；2、判令汇丰公司支付逾期办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证的违约金56884元（2013年7月1日后的540个工作日为2015年8月31日，逾期日暂计至2017年3月10日共计557日，实际应计算至汇丰公司办妥不动产权证之日止）；3、判令汇丰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月6日，黄勇（买受人）与汇丰公司（出卖人）签���《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110488904），该合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的长沙市天心区新姚北路399号博林金谷住宅小区第C2栋9层904号房屋，建筑面积139.83㎡，总房价1021262元；买受人于合同签订之日一次性付清；出卖人应当在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证，如因出卖人的原因，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，若买受人解除合同，则出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人并按已付房款的2%赔偿买受人损失，若买受人不解除合同则自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，黄勇依约支付了购房款1021262元及维修资金等应缴款项。2013年6月30日，汇丰公司将涉案房屋交付给黄勇，但汇丰公司至今未办理涉案房屋所在幢商品房的初始登记及房屋产权登记手续。一审法院认为：黄勇与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。黄勇依约向汇丰公司支付了全部购房款及其他所有应缴费用，汇丰公司亦应依约履行交房及办理各项产权登记的义务。依据合同约定，汇丰公司应当在2013年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后540个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地��用权证。现双方均认可汇丰公司已于2013年6月30日向黄勇交付房屋，但汇丰公司未能依约在此后540个工作日内即2015年8月31日前完成该幢商品房的初始登记，致使黄勇至今未能办理房屋产权登记，汇丰公司的行为已构成违约，故一审法院对黄勇要求汇丰公司在30日内为其办妥不动产权证的诉讼请求予以支持。对于黄勇要求汇丰公司支付逾期办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证违约金的诉讼请求，虽自2015年3月1日始，国家政策变化，不再办理房产证和土地使用证，而是合并为不动产权证，但即便国家政策未变化，其至今仍然未办理房屋初始登记，导致黄勇至今无法办理不动产权证，故应当按照合同约定办理房屋产权证的最后期限届满后的第二日始（按照双方合同约定为2013年6月30日交付房屋后810个工作日内即2016年9月28日始）至实际办妥登记之日止按日向买受人支付已付房款（1021262元）的万分之一计付违约金。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条之规定，判决：一、汇丰公司在本判决生效之日起30日内为黄勇办理长沙市天心区博林金谷C2栋904号商品房的不动产权证；二、汇丰公司自2016年9月28日始至实际办妥长沙市天心区博林金谷C2栋904号商品房的房屋不动产权证之日止，以已付房款1021262元为基数按每日万分之一的标准向黄勇支付违约金；三、驳回黄勇的其余诉讼请求。如果汇丰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1225元，减半收取612元，由汇丰公司负担。本院二审���间双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：黄勇与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110488904）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。黄勇作为房屋买受人已经按约支付了购房款及其他应缴费用，汇丰公司于2013年6月30日向黄勇交付房屋后，至今未能按照合同约定完成初始登记，且未能为黄勇办妥房屋所有权证和土地使用权证，构成违约，依法应以继续完成初始登记并履行办证义务和赔偿违约金的方式对黄勇承担违约责任。根据国家政策调整，房产登记部门将房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证予以办理，合同约定的汇丰公司办理房屋初始登记和两证的义务转化为为黄勇办理不动产���属证书的义务，该政策调整系将两证合并为一证，简化了不动产权证的办理程序，更有利于合同履行，但汇丰公司在该政策变化后，依然未能完成涉案楼栋的初始登记，严重拖延了涉案房屋不动产权证的办理，一审法院综合考虑汇丰公司的过错程度、情节及其违约行为对黄勇所造成的损失，所确定的从合同约定办理房屋产权证的最后期限届满后第二日（按照双方合同约定为交付房屋后540工作日加270工作日，即2017年3月27日）作为违约金起算点，以已付房款1021262元为基数，按日万分之一计算违约金并无不当，本院予以维持。汇丰公司主张自办证最后日期为房屋交付后1080个工作日的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙汇丰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1225元，由长沙汇丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤审 判 员 熊 伟代理审判员 冷子剑二〇一七年十月二十五日书 记 员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三��原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”