（2017）青0103民初2227号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-13
案件名称
付辉琴与青海新大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付辉琴,青海新大地房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2017）青0103民初2227号原告：付辉琴，女，汉族，1979年2月1日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：丛金祥，青海磐佑律师事务所律师被告：青海新大地房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市七一路348号。法定代表人：赵成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政霖，青海泰宏律师事务所律师。原告付辉琴与被告青海新大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行审理。原告付辉琴及其委托诉讼代理人丛金祥,被告青海新大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李政霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付辉琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《天骄世家住宅小区内部定房单》；2、依法判令被告立即返还原告购房款235706元，并支付同期存款利息82104元，两项共计317810元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月17日，原、被告签订《天骄世家住宅小区内部定房单》，双方约定被告将其开发的南川西路5号天骄花园住宅小区3号楼3222室（建筑面积为94.16平方米）的商品房出售给原告，并对出售的商品房的单价、总房款、付款方式、付款期限、交房期间进行了约定。同月23日，原告按约定向被告支付了60%的首付款235706元，被告向原告出具了收据。2012年3月27日，被告开发的南川西路5号天骄花园住宅小区内的楼盘，因楼层超过了20层，被政府主管部门责令停工。随后,被告按相关主管部门要求，将天骄花园住宅小区开发的楼盘楼层变更为最高20层后得以复工。因原告定房单项下所购的商品房是在20楼层以上，已经不能建了。所以，原告与被告协商解决购房事宜，被告明确告知原告，等待其通知，原告可以另行选择调换3号楼20层以下的商品房，随后，原告就一直在耐心等待被告通知。2016年底，当原告得知被告公开销售南川西路5号天骄花园住宅小区3号楼的商品房后，就多次要求被告履行调换商品房的承诺，被告一开始推脱搪塞，最后竟告知原告商品房已售完无房可调。被告欺骗愚弄原告七年有余，期间出尔反尔，但原告也无奈，只能向被告要求立即返还已交纳的购房款，并支付其占用原告购房款期间的同期存款利息，但无果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告青海新大地房地产开发有限公司辩称：我方同意解除合同，解除合同是不可抗力原因造成的，我方愿意退还原告全部购房款。原告所称我们用原告的钱用于楼盘开发建设，没有事实依据。根据市政要求我方对楼盘进行了重新规划，对于合同的解除，双方都无过错，原告主张利息损失，无事实及法律依据，请求法院驳回原告对利息诉求的主张。原告付辉琴为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《天骄世家住宅小区内部定房单》。证明原、被告对预售商品房的位置、楼层、单价、总房款、付款方式、付款期限、交房期间进行了约定。证据二、收据。证明：1、原告按《天骄世家住宅小区内部定房单》约定向被告支付首付款的数额；2、被告占用原告购房款的起点时间。证据三、2012年中国人民银行存款利率表。证明原告计算利息的依据。证据四、《通知》。证明：1、被告明确承诺用3号楼20层以下楼层给原告调换房屋；2、被告违约的事实。被告青海新大地房地产开发有限公司质证认为，对证据一的真实性及证明方向无异议，认可；对证据二的真实性无异议，但对其作为起算占用购房款利息的证明方向不认可；对证据三的真实性无异议，证明方向不认可，原告主张利息无法律及合同依据，且对其计算方式不认可；对证据四的真实性无异议，证明方向不认可，通知中双方对退房的利息有约定。被告青海新大地房地产开发有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交以下证据：证据一、《天骄世家住宅小区内部定房单》。证明原、被告对预售商品房的位置、楼层、单价、总房款、付款方式、付款期限、交房期间进行了约定。证据二、收据。证明原告按《天骄世家住宅小区内部定房单》约定向被告支付首付款的数额。证据三、文件。证明：1、楼层由34层改成20层的事实；2、违约是因为政府的原因，属不可抗力，双方不存在过错，也不存在支付违约金的情形。证据四、报纸公告。证明因原告等人不来办理退房事宜，我公司报纸通知对方前来办理手续，我方没有过错。证据五、《通知》。证明对调换房屋、退房等事宜原、被告有相关约定。原告付辉琴质证认为：对证据一、二的真实性、证明方向无异议，认可；对证据三的真实性无异议，证明方向不认可，在政府文件下达之前的2011年底，20层以上的房屋就不让建设了；对证据四的真实性无异议，证明方向不认可，在定房单上我方明确写明了单位及联系方式，不是无法联系，对被告公告通知不认可；对证据五的真实性无异议，证明方向不认可。本院认为，原、被告提交的证据一、二相同，能够证明原、被告对预售商品房的位置、楼层、单价、总房款、付款方式、付款期限、交房期间进行了约定，原告向被告支付首付款的时间及数额，本院予以采信。原告提交的证据三，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据四及被告提交的证据五是内容相同的《通知》，能够证明被告曾通知原告于规定时间重新选房，若不重新选房向被告申请办理退房手续的事实，本院予以采信。被告提交的证据三，能够证明”天骄世家”项目因规划调整只能建设20层，但其限高原因不属于不可抗力，原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据四，原告对其真实性无异议，能够证明被告于2017年1月26日以报纸公告的方式通知原告等人办理退订退款手续，故本院予以采信。本院经审理，认定事实如下：2011年3月17日，原、被告签订了《天骄世家住宅小区内部定房单》，双方约定：订购房屋坐落于南川西路5号天骄世家住宅小区3号楼3222室，该房屋建筑面积为94.16平方米，订房单价为4160元，订房总价款为391706元；付款方式为2011年3月25日前支付总房款30%的首付款，2011年7月25日前支付总房款30%的购房款，剩余40%购房款于2011年12月25日前付清；买受人认购的商品房交房时间暂定为2013年5月31日，因项目前期建设手续过户及社区房屋拆除延期，则交房时间顺延；订房总价最终按房产审核部门核定的建筑面积计算，产生的差额交房时多退少补。2011年3月23日原告向被告支付首付款235706元，被告向原告出具了收据。2012年3月27日，西宁市人民政府下发宁政【2012】37号文件，同意”天骄世家”项目四栋楼调整为20层实施建设。2013年12月6日，被告向天骄花园3号楼邮政公司各团购户下发通知，内容为：由于省、市政府对胜利宾馆片区规划调整，天骄花园小区原34层住宅楼变更为20层，为保证各团购户的利益，我公司将天骄花园3号楼36套房屋作为房源供3号楼原21户团购户重新选房，选房时间是2013年12月15日上午9:30整，地点：青海新大地房地产开发有限公司销售部，过时未来者视为自动放弃认购，由本人提出申请，在我公司办理退房手续，我公司将所交房款全额退还，并按银行活期存款利率支付购房款利息。后原告未参加重新选房。2017年1月26日被告在报纸上发出公告，内容为：天骄花园3号楼邮政内部订房户：根据西宁市政府宁政【2012】37号文件，导致天骄花园规划调整，原3号楼进行了重新设计。邮政内部订房户原订房屋不复存在，经我公司电话通知后，有3户已经办理退订退款手续，请以下包括原告在内的18户于2017年2月3日至10日到我公司办理退订退款手续，逾期我公司将不再承担已交款利息。特此公告。后原告要求被告退还房款，支付同期存款利息无果后，原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《天骄世家住宅小区内部定房单》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人即被告已经按照约定收受购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定该内部定房单为商品房买卖合同。依法成立的合同受法律保护，当事人双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付了房屋首付款，被告却因楼盘规划调整无法向原告交付合同约定的房屋，被告构成违约，且原告没有参加重新选房，导致原告合同目的无法实现，现原告要求解除《天骄世家住宅小区内部定房单》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对原告提出的判令被告返还购房款235706元的诉讼请求，本院予以支持。对于赔偿利息的诉讼请求，2017年1月26日被告通过报纸公告的方式通知原告于2017年2月3日至2月10日期间办理退订退款手续后，原告怠于行使自己的权益，导致损失扩大，因此不能针对2017年2月11日之后的利息损失向被告主张权利，故对原告的利息损失应从交款之日2011年3月23日起计算至2017年2月10日止，原告主张的年利率5.5%不违反法律强制性规定，本院予以准许，被告应向原告支付利息损失76327元（235706*年利率5.5%*6年-235706*年利率5.5%/365天*41天），对超出该部分的诉讼请求本院不予支持。被告抗辩解除合同的原因是不可抗力导致的，被告对此没有过错，不应承担违约责任给付原告利息损失的抗辩理由，因工程在开工建设前就需要对待建项目进行可行性研究和一系列的行政审批，而被告在开工建设后才根据市政要求重新规划楼盘设计，不属于不可预见、不能避免、且不能克服的客观情况，故被告援引不可抗力进行免责没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告抗辩即使应给付利息，应按照《通知》约定给付购房款的银行活期存款利息的抗辩理由，因通知是被告单方作出的意思表示，原告并未确认，对原告不产生约束力，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。由于原告交纳的235706元购房款归被告支配和使用，被告是该笔资金的受益人，依据公平原则，被告应给付该笔资金的利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告付辉琴与被告青海新大地房地产开发有限公司签订的《天骄世家住宅小区内部定房单》。二、被告青海新大地房地产开发有限公司向原告付辉琴返还购房款235706元，支付利息损失76327元，二项共计312033元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6067元，减半收取3034元，由被告青海新大地房地产开发有限公司负担2979元，由原告付辉琴负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员吴宁二〇一七年十月二十五日书记员熊佩 来源：百度搜索“”