（2017）粤0105民初3389号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-18

案件名称

张绮华与广东诚正物业服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张绮华,广东诚正物业服务有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2017）粤0105民初3389号原告：张绮华，女，1969年10月25日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。被告:广东诚正物业服务有限公司，住所地广州市黄埔区广新路794号301房。法定代表人：刘当百，总经理。委托代理人：刘当万，该公司的职员，联系地址。原告张绮华诉被告广东诚正物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张欣、被告的委托代理人刘当万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年7月26日签订《房屋租赁合同》，原告将位于广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋出租给被告使用，租期自2016年8月1日至2017年7月30日。租金标准为每月3500元。被告应于每月1日前交付当月租金给原告，每逾期一日，须向原告支付违约金100元。其中签订合同当日支付第一月租金3500元及7000元租赁保证金。租赁保证金在被告没有拖欠租金等违约行为的前提下，退回被告。被告己依约于合同签订当日支付了2016年8月租金3500元及7000元的租赁保证金，并按每月3500元的租金标准缴纳至2016年11月。2016年12月始，被告拒不向原告缴纳租金，原告多次与其沟通，均未果。根据该租赁房屋租赁合同第六条第三款之约定，被告拖欠租金两个月以上的，视为被告违约，原告可单方解除合同，收回房屋，并可要求被告赔偿损失。有鉴于此，基于被告己拖欠租金长达五个月，其行为己构成违约。故起诉请求：1、解除原、被告于2016年7月26日就广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即交还租赁场地广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋给原告；3、被告立即向原告缴纳2017年6月1日起至实际交还租赁场地之日止的租金（以3500元/月为标准）；4、被告立即向原告缴纳迟延交租的违约金，具体如下：迟延缴纳2016年12月至2017年2月份租金的违约金，从2016年12月2日起算至2017年5月15日；迟延缴纳2017年3月租金的违约金，从2017年3月2日起算至2017年6月1日；迟延缴纳2017年4月租金的违约金，从2017年4月2日起算至2017年6月l6日；迟延支付2017年5月租金的违约金，从2017年5月2日起算至2017年6月l6日；迟延支付2017年6、7月租金的违约金，均从当月2日起算至实际缴纳租金之日止；上述违约金以3500元/月为基数，按每日100元违约金为标准计算；5、被告缴纳的租赁保证金7000元归原告所有；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告与业主委员会签订物业管理合同，写明由业委会免费向被告提供管理用房。涉案房屋的租金是待业委会划拨被告后，再由被告向原告支付。被告只是代缴，因此不存在违约。2、按租赁合同约定，原告应按期退还保证金7000元。3、涉案房屋内布有很多公用设备设施，包括整个小区的消防控制开关、监控室等，这表明此房为小区的公用房。因此被告及业委会对该房屋产权证产生质疑。被告收到该案件材料后，对涉案房屋进行实地检查，并询问小区业主委员会后，发现该房屋从小区建立到现在一直无人问津，无人知道此房已经出售，并且该房屋所在的位置按原规划设计图应为小区的共建配套设施变电站。该房屋是2013年由开发商交易过户给原告的，2013年时该开发商早已经吊销，公司已经解散，无人可协助其办理相关手续，并且从房屋实际位置勘察可知，其占用了一半的供电站面积，故该房屋有一半为小区公共面积，归小区业主共同所有，此有产权瑕疵的房屋也应无法办理交易过户。关于房屋产权问题，业委会已经准备起诉原告和房管局，如果查明房屋产权合法性有问题，对本案判决会产生一定影响，请求法院延迟审理本案。经审理查明：据房管部门核发的房地产权证，原告是广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋的产权人，登记时间为2014年6月20日，规划用途为商业，所有权取得方式为购买。2016年7月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将上述商铺出租给乙方作办公用途，租期为2016年8月1日-2017年7月30日，月租金3500元；租金按月计算，由乙方在每月1日前缴付当月租金给甲方；签订合同之日，乙方向甲方交纳3500元当月租金及7000元租赁保证金，合共10500元。甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，在乙方每月拖欠租金及损坏房屋结构和设备等违约行为的前提下，将7000元租赁保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须向甲方支付违约金100元；等等。被告实际在2017年5月16日支付2016年12月-2017年2月的租金，在2017年6月2日支付2017年3月的租金，在2017年6月17日支付2017年4、5月的租金。原告于2017年4月26日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示因为已经进入诉讼，所以未支付2017年6月起的租金。本院认为：原告与被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。被告未按合同约定及时向原告支付租金已构成违约，应承担违约责任。原告取得房管部门核发的房地产权证，被告辩称业主委员会对房屋产权合法性提出质疑及被告与业委会之间约定被告仅是代缴租金，该抗辩意见并不能对抗原告的合同请求权，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。现租赁合同约定的期限也已届满，原告要求解除涉案租赁合同及要求被告交还租赁场地、支付2016年12月1日至实际交还场地之日止的租金（3500元/月），合法合理，本院予以支持。原告要求没收被告支付的租赁保证金7000元及要求被告按每日100元的标准支付迟延支付2016年12月-2017年7月租金产生的违约金（迟延交纳2016年12月至2017年2月份每月租金的违约金，均从当月2日起算至2017年5月15日；迟延交纳2017年3月租金的违约金，从2017年3月2日起算至2017年6月1日；迟延交纳2017年4月-5月每月租金的违约金，均从当月2日起算至2017年6月l6日；迟延支付2017年6、7月每月租金的违约金，均从当月2日起算至实际缴纳租金之日止），符合合同约定，本院予以支持，其中迟延支付每月租金产生的违约金的总额均以3500元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告张绮华和被告广东诚正物业服务有限公司于2016年7月26日就广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋签订的《房屋租赁合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告交还广州市海珠区南洲路和辉街11号房屋。三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2017年6月1日起至交还房屋之日止的租金（按3500元/月的标准计算）。四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付迟延交纳2016年12月-2017年7月租金产生的违约金28000元（迟延交纳2016年12月至2017年2月份每月租金的违约金，均从当月2日起算至2017年5月15日；迟延交纳2017年3月租金的违约金，从2017年3月2日起算至2017年6月1日；迟延交纳2017年4月-5月每月租金的违约金，均从当月2日起算至2017年6月l6日；迟延支付2017年6、7月每月租金的违约金，均从当月2日起算至实际缴纳租金之日止；以上违约金均按100元/日的标准计算，但迟延支付每月租金产生的违约金总额均以3500元为限）。五、被告缴纳的租赁保证金7000元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　蔡华强人民陪审员　　彭　海人民陪审员　　李伟坚二〇一七年十月二十五日书　记　员　　陈嘉欣程淑玲搜索“”