（2017）湘03民终1146号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-07
案件名称
上诉人天元置业有限公司与被上诉人易德佑、刘惠湘房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天元置业有限公司,易德佑,刘惠湘
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1146号上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。法定代表人：刘建元，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易德佑。被上诉人（原审原告）：刘惠湘。委托诉讼代理人：易德佑。上诉人天元置业有限公司（以下简称“天元公司”）因与被上诉人易德佑、刘惠湘房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天元公司上诉请求：1、依法撤销湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初979号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决罔顾合同约定，片面认为交房条件为涉案房屋必须具备工程竣工验收备案表，系认定事实错误。双方在合同中约定的交房条件为“该商品房经竣工验收合格”，该约定是指房屋基本验收合格，并非综合验收合格，并不需要一审判决所指的竣工验收备案表。根据相关证据显示，2015年8月17日，施工、设计、监理、建设单位及监督组均同意验收，因此，3栋房屋均达到了合同约定的交房条件，在2015年10月，上诉人已安排工作人员通过电话或短信方式通知被上诉人验房收房，因此，上诉人依法不承担任何责任；二、即使一审判决不认为应当以基本验收合格为交房条件，也应当参照消防验收意见认定涉案房屋达到交房条件。涉案房屋2016年2月已通过消防验收，在该日期时已经达到交房条件；三、一审判决没有考虑上诉人在施工期间遭遇的不可抗力，未将上诉人的交房时间予以顺延。根据双方合同约定，上诉人遭遇不可抗力以及非因上诉人原因的通水、通电、通网络以及因政府或其职能部门的原因，可以据实延期交房。而由于湘潭市民政局一直不履行与上诉人之间的协议移交房屋，并于2012年将上诉人用于工地办公室的供电线路剪断，造成了上诉人不能按时施工交房，属于合同约定的不可抗力情形及政府原因。一审判决没有考虑以上因素，明显认定事实不清。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人易德佑、刘惠湘辩称：一、双方当事人合同约定交付的商品房应达到竣工验收合格的条件。但到目前为止，天元置业有限公司仍未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重质量问题，物业配套设施不完善，未达到交房条件。上诉人在一审提交的所谓证据材料，无法证明房屋已通过竣工验收；二、到目前为止，被上诉人从未收到上诉人交房的正式通知，即便上诉人发出正式通知，因不符合合同的交房条件，被上诉人也有权拒绝收房。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人易德佑、刘惠湘向一审法院提起诉讼请求：一、判令被告立即交付符合合同约定的案涉房屋；二、由被告向原告支付逾期交房违约金35981元（从合同约定交付日期2015年3月31日之次日算至实际交房之日止，暂计730天，每天49.29元，共计35981元）；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月17日，原告易德佑(买受人)与被告天元公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1001001号房屋，建筑面积148.94㎡，单价3310元/㎡，总金额为492991元。付款方式为按揭付款，买受人在2014年10月15日前将首付款442991元存入指定监管账户，余款50000元于2014年10月30日前办理银行按揭,将按揭款存入指定监管账户。2015年3月31日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的;2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙(户)手续。违约责任:买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行;出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。同日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。原告于2014年10月27日向被告支付购房款442991元。被告于当日向原告出具了收购房款442991元的“预收款专用凭据”。同年12月18日，原告以现金方式向被告交付了剩余的5万元购房款。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至该院。另查明:1、本案案涉房屋，已于2016年2月通过消防验收，并2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》。2、根据原告易德佑本人陈述，其在与被告签订本案《商品房买卖合同》时，在上述合同上，除将其妻子刘惠湘(即本案另一原告)作为共有人外，还将其双方婚生女儿易雨洁也作为了共有人，并代上述两共有人签名;同时，在本案审理过程中，原告易德佑与易雨洁至该院做谈话笔录一份，在该谈话笔录中，易雨洁表示不参与本案诉讼，相关权利由其父母，也就是本案的两原告代为主张、享受。3、本案中另外的5万元购房款，双方合同约定为“2014年10月30日前办理银行按揭”，但根据原告易德佑本人的陈述，此后由于其本人原因导致未去办理银行按揭手续，但直至2014年12月18日才以现金方式向被告支付了剩余的购房款5万元。一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，该院认为，本案涉案的商品房，被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，其商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，原、被告双方均应尽快履行，故该院对原告提出的该项请求，予以支持。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求该院予以支持，同时对原告要求支付违约金的请求，该院确认计算至2017年1月25日，后期违约金不予支持，被告应支付给原告的违约金为32783.90元(492991元×0.01%×665天=32783.90元，从2015年4月1日算至2017年1月25日止)，相应的，对原告高出上述金额的部分，该院不予支持。同时，双方约定原告支付首付款的时间为2014年10月15日前，但原告实际支付首付款442991元的时间为2014年10月27日，按照双方合同约定，原告应向被告支付相应的逾期付款违约金;但根据查明的事实来看，本案中，合同签订在后(合同签订日为2014年10月17日)，约定的付款期限在合同签订之前(合同约定的首付款期限为2014年10月15日之前)，此约定不符合常理，也损害了原告的合法权益，故该院认为将首付款的付款期限确定为合同签订当日较为适宜，相应的，该院将该逾期付款违约金计算为493元(492991元×0.01%×10天=493元，从2014年10月17日算至2014年10月27日止);且本案中另外的5万元购房款，双方合同约定为“2014年10月30日前办理银行按揭”，但由于原告易德佑本人原因导致未去办理银行按揭手续，且直至2014年12月18日才以现金方式向被告支付了剩余的购房款5万元，在这种情况下，根据双方合同约定，原告方应向被告支付相应的逾期付款违约金，该院将该逾期付款违约金计算为235元(50000元×0.01%×47天=235元，从2014年10月31日算至2014年12月17日止)。对于728元(493元+235元)应予扣减，故被告还应向两原告支付的违约金金额实际为32055.9元(32783.90元一728元)。另外，关于被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的辩解，该院认为，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴:其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力。据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解该院不予采信;被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月29日向该院提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告易德佑、刘惠湘交付位于湘潭市雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1001001号房屋，并办理好房屋交接手续;二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告易德佑、刘惠湘延期交付房屋违约金32055.9元;三、驳回原告易德佑、刘惠湘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元减半收取350元由被告天元置业有限公司负担320元，由原告易德佑、刘惠湘负担30元。二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。双方在买卖合同第十条约定“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经竣工验收合格.......”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，双方在合同所约定的竣工验收必须同时具备《建设工程质量管理条例》所规定的五个条件，上诉人提交的施工、设计、监理、建设单位及监督组同意验收的文件只是必备条件中的一项，仅凭该文件并不能认定涉案房屋已竣工验收合格。故上诉人关于涉案房屋已于2015年8月17日达到了合同约定的交房条件的主张不能成立，本院不予采纳。同时，上诉人也没有提交证据证实其已于2015年10月通知被上诉人验房收房。故上诉人关于已通知被上诉人验房收房的主张不能成立，本院不予采纳。根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋消防验收合格并不能视为房屋已经竣工验收合格，故上诉人关于涉案房屋已于2016年2月通过消防验收，表明房屋可以投入使用，即2016年2月涉案房屋达到了交房条件的主张没有法律依据，不能成立，本院不予采纳。第二，上诉人于2010年6月12日与湘潭市民政局签订《协议书》，是湘潭市民政局作为平等的民事主体从事的民事活动，而非上诉人所称的政府行为。上诉人称因湘潭市民政局未按时履行协议导致本案房屋迟延交付属于因第三人行为导致的违约，不属于法律规定之不可抗力因素。根据合同的相对性原则，本案因迟延交房造成的违约责任应由上诉人承担。故上诉人关于由于湘潭市民政局的原因导致上诉人无法按时施工按期交房，属于合同约定的不可抗力及政府原因，应将上诉人的交房时间予以顺延的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费700元，由上诉人天元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 亮审 判 员 王 芳代理审判员 刘娇琳二〇一七年十月二十五日代理书记员 刘 欣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”