（2017）冀0928执异28号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
刘春林、高书君买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
吴桥县人民法院
所属地区
吴桥县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
刘春林,高书君,张怀波
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
河北省吴桥县人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀0928执异28号案外人：邢志刚，男，1981年4月23日出生，汉族，现住吴桥县，。委托代理人：崔爱敏，山东正敏律师事务所律师。申请执行人刘春林，男，1970年4月24日出生，汉族，现住天津市红桥区，。委托代理人：郭军，河北艺乡律师事务所律师。被执行人高书君，女，1964年12月8日出生，汉族，现住，。被执行人张怀波，男，1963年8月3日出生，汉族，现住吴桥县,。在本院执行刘春林与高书君、张怀波买卖合同一案中，案外人邢志刚于2017年10月17日对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邢志刚称，2014年，案外人邢志刚购买高书君三处房产，分别是吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号，并于2014年8月29日在吴桥县公证处进行了公证，公证号为（2014）吴证民字第177号。案外人邢志刚一直在该处住房居住经营至今。今年10月份案外人邢志刚在办理过户手续时发现吴桥县人民法院对该房屋进行了查封。案外人邢志刚认为申请人的诉前保全侵犯了申请人的合法权益，故此提出执行异议，要求依法撤销被申请人刘春林的诉前财产保全。案外人为支持自己的主张，提交了以下证据：证据一：吴桥县公证处公证号为（2014）吴证民字第177号公证书一份；证据二：沧州银行邢志刚帐号为62×××75的账户交易记录明细一份。申请执行人刘春林辩称,异议人与高书君、张怀波之间的房屋买卖合同无效，其一：根据《担保法》第四十九条之规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。其二：根据《物权法》第191条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。法院保全的高书君、张怀波的房屋，至今仍在银行进行抵押，抵押人仍是高书君，说明没有“消灭抵押权的除外”情况，同时，该转让合同未经抵押权人的同意，为此根据法律规定异议人与高书君、张怀波之间的房屋买卖行为，严重违反法律规定，转让行为无效。其三：异议人与高书君、张怀波之间的房屋买卖合同违反《合同法》第五十二条的规定，属于合同无效。在没有消灭抵押权的情况下，将高价的门市房和楼房以明显低于普通住宅房的超低价格进行交易，明显有作假嫌疑，且侵害了国家、集体的利益，同时，该门市房及楼房的市场价格应当明显高于普通住宅房的价格，明显超出银行债务，对于超出的部分，进行诉讼保全或申请执行，会实现部分利益，而异议人与高书君、张怀波的这种行为侵害了答辩人的利益。综上，异议人与高书君、张怀波之间的房屋买卖合同无效。听证审查中，申请执行人提出，房屋买卖协议第四条约定“乙方将房款一百七十万交付给甲方后，甲方将该房屋的房屋产权证及国有土地使用证同时交予乙方，甲方不再享有该房屋的所有权及任何权利”，主张房屋价款未全部交付,房屋的所有权仍属被执行人。案外人与被执行人均表示此项为笔误。本院查明，2017年3月30日，本院受理了刘春林与高书君、张怀波买卖合同诉前保全一案，同日作出（2017）冀0928财保9号民事裁定书，对被申请人高书君、张怀波名下总计价值800万元的财产予以诉前保全。2017年4月13日，本院受理刘春林与高书君、张怀波买卖合同纠纷一案。2017年6月6日本院依据（2017）冀0928执保9号民事裁定书作出（2017）冀0928执保57号协助执行通知书，查封了吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号等房产。另查明,2014年8月29日，高书君、张怀波与邢志刚订立房屋买卖协议，将吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号房产转让给邢志刚，并于2014年8月29日经河北省吴桥县公证处公证,公证号为（2014）吴证民字第177号。买卖双方约定房屋总价值为78万元，邢志刚于2014年8月12日和2014年8月13日分两次支付高书君人民币共83万元（含1年租金5万元）。买卖双方原为房屋租赁关系，买卖合同达成后，涉案房屋由邢志刚占有。本院认为，按照《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。案外人邢志刚与高书君、张怀波双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议签订后，房屋所有权人高书君、张怀波收取了价款的行为，应视为对房屋买卖协议的确认。申请执行人提出的“将高价的门市房和楼房以明显低于普通住宅房的超低价格进行交易，明显有作假嫌疑，且侵害了国家、集体的利益”等并没有提交相应的证据，故本院对其主张不予认可。申请执行人以房屋买卖协议第四条约定“乙方将房款一百七十万交付给甲方”,主张房屋价款未全部交付,因房屋买卖协议书第二条约定房屋总价值为七十八万元,听证中,案外人与被执行人均表示此项为笔误,综合相关证据，本院对申请执行人的主张不予认可。案外人按照合同约定将全部购房款交付给被执行人高书君、张怀波，被执行人也按照合同的约定将房屋交付给案外人邢志刚,虽因被执行人高书君、张怀波原因未办理过户手续，但不影响该合同的效力。案外人在本院查封被执行人高书君、张怀波名下的房屋之前已经签订房屋买卖合同，且按照合同约定支付全部房款并实际占有该房屋。因此，案外人的异议成立。另，人民法院在司法过程中程序应当严谨。本案中，查封涉案房产时所适用的裁定书为(2017)冀0928执保字第09号民事裁定书，而吴桥县人民法院并未作出过此民事裁定书，查封涉案房产所依据的裁定书不存在，因此程序违法，应当予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：撤销本院对吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号、吴房权证桑04字第××号房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 曲桂智人民陪审员 李丙森人民陪审员 李洪岩二〇一七年十月二十五日书 记 员 卢冬冬