（2017）粤01民终17429号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-15
案件名称
钟某娟、广州市环博展览有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟某娟,广州市环博展览有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17429号上诉人（原审原告）：钟某娟，女，汉族，1964年1月25日出生，住所地广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区琶洲大道东2-8号1802房。法定代表人：罗锦灿，董事长。委托诉讼代理人：林志东，该司职员。上诉人钟某娟因与被上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟某娟与被上诉人环博公司的委托诉讼代理人林志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟某娟上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，查清事实真相，改判环博公司向钟某娟支付延期交房违约金16179.481元（自2016年7月1日起算，暂定至2017年1月31日止，逾期215日，每日为商品房总价款0.01%计算），钟某娟继续保留追加环博公司迟延交房违约金的权利，直至环博公司实际交付符合相关约定和标准的可正常使用的房屋为止；三、本案一、二审诉讼费由环博公司全部负担。事实和理由：一、合同约定自双方合同签定之日2013年7月1日起至2016年7月1日止，环博公司享有该商铺的使用权及收益权(前三年每年按8％返租)。二、根据《现售合同》第十一条、第十九条第三款的约定，环博公司应于2016年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付给钟某娟使用，其中基础设施、公共配套建筑正常运行，达到使用条件。同时，认购商铺时，中介、签约人都表示2629商铺附近有扶手电梯，且《现售合同》第十六页图纸部分也有显示。三、合同补充《协议书》约定，2018年7月1日至2018年7月15日，钟某娟可提出回购申请，环博公司须无条件执行二次交易(第五年可按投资本金加前三年每年8％租金全额回购)。四、钟某娟认购案涉商铺时，对以合法形式掩盖非法目的的不良商家缺乏经验，加上虚假广告宣传，尤其是受该项目属“零风险”销售诱骗，于2013年5月25日交付定金10万元给环博公司后，被环博公司以不退定、不退款、经济案警方不受理、法院受理也没钱赔为由，钟某娟在受到欺诈、胁迫的基础上与环博公司签订了显失公平、逃避其违约责任格式合同，现结果完全背离认购时双方“返租三年、第五年可回购”等零风险投资要约。虽钟某娟在2014年4月已领取房产证，但该行为并不等于钟某娟同意收楼，根据合同约定，收楼时间为2016年7月1日。钟某娟收到收楼通知时，发现商铺整体没有通过二次消防，也未按照合同图纸约定安装扶手电梯，更未正式开业，案涉商铺根本无法正常使用，故钟某娟当即向环博公司递交拒绝收楼函，而环博公司没有在收函后30天内作出书面答复和处理意见，应视为案涉商铺未交付。四、由于环博公司未按照合同约定向钟某娟交付符合标准可正常使用的商铺，也未告知钟某娟未按照合同图纸约定安装扶手电梯，反而一再强调格式合同不能更改，扶手电梯肯定会装，“返租三年、第五年可回购”是零风险投资，以致交付的商铺货不对板，不能使用，其行为已构成违约，涉嫌合同诈骗，严重损害钟某娟的合法权益。钟某娟二审庭审中补充：购买涉案楼房是想改善退休生活,由于购买涉案房屋遭受了损失，2016年7月1日要求收楼时,钟某娟发现环博公司不符合收楼条件，口头要约完全违背了合同约定,钟某娟已经提出了拒绝收楼。钟某娟认为任何合同履行应当遵守法律规定、公序良俗。在合同履行过程中，该合同是格式合同，前后存在矛盾，钟某娟已提出要求修改，但环博公司不同意，因此该合同并非钟某娟的真实意思表示，在拒绝收楼函件中，钟某娟已明确写明，且环博公司的工作人员已签收该函件，在30日内也没有回复。即使按照预售合同，也是有公建配套，虽然合同没有写明，但是图纸上标明有电梯。在争议过程中，钟某娟提出的异议，环博公司都没有签字同意，而对于他们有利的，环博公司则要求钟某娟签字，这对钟某娟不公平，完全背离了双方的口头约定。钟某娟认为环博公司利用了法律的漏洞，给买房人造成事实上的损失。钟某娟提出拒绝收楼，虽然已经将房产证给了钟某娟，但收楼时间写明是2016年7月1日，钟某娟在收楼当日才发现自己的财产受到极大伤害，这并非钟某娟真实的意愿，钟某娟所受到的损失应由违约方（环博公司）承担。钟某娟认为物业应当达成收益的条件，环博公司违反了《物权法》的规定，因此钟某娟有权要求环博公司进行赔偿。双方签订的合同还在履行过程中，钟某娟的权利可以受到法律保护。环博公司二审答辩称：1、环博公司认为钟某娟上诉所陈述的事情与起诉时提出的意见几乎相同，且无新证据予以证明，环博公司认为一审法院已作出适当处理，请求二审法院予以维持。2、二审诉讼过程中，钟某娟提交的证据材料，环博公司认为过了举证期限，无需进行质证。钟某娟向一审法院起诉请求：1、环博公司向钟某娟交付符合交房标准的房屋；2、环博公司向钟某娟支付延期交房违约金（自2016年7月1日起算至2017年1月31日止，每日为商品房总价款0.01%计算）；3、环博公司向钟某娟支付延期办理房产证的违约金（自2013年9月30日起算，至2014年2月13日止，每日为商品房总价款0.01%计算）；4、环博公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月1日，钟某娟（乙方，购买方）与环博公司（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》，约定乙方以总金额752534元向甲方购买海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段琶洲国际采购中心第x幢xx号房，房屋用途为商业……；甲方应当在2016年7月1日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十五条）双方进行验收交接时，甲方应当出示如下资料1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，6、《房地产（住宅）质量保证书》，7、《房地产（住宅）使用说明书》，8、《临时管理规约》或《管理规约》；上述1-5项应出示原件，并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，8项应由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在收到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收，如认为不符合交付标准的，应一次性提出，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方逾期交房的，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金；（第二十一条）甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房产证交付给乙方，乙方应当提供产权登记机关要求的需乙方提供的文件资料等;如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2013年9月29日，双方网签了《商品房（一手现房）买卖合同》第九条约定：甲方应当在本合同签署之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；等。该合同的附件七《补充协议》第十三条约定：如乙方交齐了办理房地产权证的所有资料，因甲方责任未能在本补充协议约定的日期内办理房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或乙方个人的原因致逾期的除外）。2014年2月14日，环博公司办理了讼争房屋的房地产权证。合同签订后，钟某娟按合同约定向环博公司支付了房款752534元。钟某娟在一审庭审中表示其收到环博公司发出的收楼通知后，发现现场不符合交楼条件，故拒绝收楼。一审法院认为，钟某娟与环博公司签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。钟某娟在签订合同后，已依约向环博公司付清了房款，按照合同约定，环博公司本应在2016年7月1日前将符合合同规定条件的房屋交付给钟某娟。由于钟某娟在约定的交楼时间前已取得了涉案房产的房地产权证，且涉案房产已具备永久水、电。此时，涉案房产已视为符合交付条件。且环博公司已通知钟某娟收楼只是钟某娟不同意收楼，根据合同的约定视为环博公司已经交楼，故钟某娟再要求环博公司交楼，己没有必要，一审法院不予支持。如前述，环博公司不存在迟交楼的法定情形，故要求环博公司计付逾期交楼违约金，理据不足，不予支持。根据双方于2013年9月29日签订的《商品房（一手现房）买卖合同》合同第九条约定：甲方应当在本合同签署之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，环博公司履行办证义务的期满日应认定是2013年12月30日。现环博公司逾期仍未办证，应承担违约责任。钟某娟要求环博公司根据合同的约定计算的逾期办证违约金，可按照已付房款以每日万分之一的标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期办证违约金从2013年12月30日起至2014年2月14日止，以已付房款752534元为本金，按照每日万分之一的标准计算，但违约金总额以不超过本金为限；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费293元，由被告负担。经庭询，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，钟某娟向本院提交《使用说明书、质量保证书》，证明合同约定有手扶电梯的使用，现手扶电梯无法使用，案涉物业不符合交楼条件。环博公司发表如下质证意见：1、钟某娟存在认识上的错误，按照《质量保证书》第六条的提到的手扶电梯，现场配置有很多的手扶电梯、客梯、货梯，该栋大楼1-18楼均具有手扶电梯，至于其称该电梯不属于合同上约定的手扶电梯，是另一个认识上的错误，环博公司与钟某娟的买卖合同中并没有关于手扶电梯的单项约定。二审期间，钟某娟申请证人李某出庭作证证明其主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟某娟的上诉请求与环博公司的答辩意见，分析如下：本案二审的争议焦点为环博公司是否存在逾期交房的违约行为。根据钟某娟、环博公司于2013年7月1日签订的《商品房预售合同》第十三条、第十五条的约定，环博公司应在2016年7月1日前将符合约定条件的房屋交付给钟某娟。本案钟某娟上诉以案涉商铺所在场地未按合同图纸安装扶手电梯为由主张其有权拒绝收楼，但有关扶手电梯问题并未于合同交付条件条款中有约定，环博公司就案涉商铺办理的房产证显示并不存在有关扶手电梯的规划。况且，钟某娟认为合同交付条款约定对其不利，也无在一年内行使撤销权。由于钟某娟已在前述环博公司交付时间之前取得案涉房屋的房地产权证，案涉房屋亦已具备永久水、电，故涉案房屋已具备交付条件。钟某娟另提出案涉商铺未通过二次消防验收，其有权拒绝收楼主张，因钟某娟与环博公司签订的《商品房预售合同》约定中不涉及二次消防验收问题，钟某娟该主张无合同依据，本院不予支持。现环博公司已在前述约定收楼时间之前向钟某娟发出收楼通知书，钟某娟未依约收楼造成的损失由其自行承担。一审未支持钟某娟诉请环博公司逾期交楼的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人钟某娟上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，由钟某娟负担。本判决为终审判决。审判长 郑怀勇审判员 张燕宁审判员 万力平二〇一七年十月二十五日书记员 王心怡 微信公众号“”