（2017）湘11民终1964号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-15

案件名称

上诉人岑清忠、赖桂红因与上诉人永州市龙华投资置业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岑清忠,赖桂红,永州市龙华投资置业（集团）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省永州市中级人民法院民事判决书（2017）湘11民终1964号上诉人（原审原告）：岑清忠。上诉人（原审原告）：赖桂红。二上诉人委托诉讼代理人：盘枫，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者（特别授权）。上诉人（原审被告）：永州市龙华投资置业（集团）有限公司。法定代表人：叶祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志坚，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。上诉人岑清忠、赖桂红因与上诉人永州市龙华投资置业（集团）有限公司（以下简称龙华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，对当事人进行了询问。上诉人岑清忠、赖桂红的委托诉讼代理人盘枫、上诉人龙华置业公司的委托诉讼代理人王志坚到庭参加询问。本案现已审理终结。岑清忠、赖桂红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支付上诉人的一审诉请。二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审辩论终结前，被上诉人没有当庭提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《五方验收报告单》、《永州日报交房公告》等证据，不��证明房屋是合法交付的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人即被上诉人承担。上诉人实际收房时间即2017年3月16日，而不是一审认定的交房时间2016年9月28日。被上诉人逾期交房的时间早已超过了双方在《补充协议》第七条约定的60日后，因此，被上诉人就应当承担从违约时间起万分之二的违约金，而不是逾期30-60日内按万分之一计算。龙华置业公司辩称，公司在交房时对方并没有提出要求我方提供资料，且对方也接收房屋并入住。2016年9月28日公司通知对方交房，但对方是2017年3月16日才收房，通知交房时至对方收房一直都处于这种状态。对方上诉理由不能成立。龙华置业公司上诉请求：依法撤销原审判决，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决没有正确认定��实，根据双方签订的《补充协议》第二条第三款约定：买受人逾期缴清契税、办理国土证和房产证的费用，逾期提交按揭所需资料、逾期缴清办理按揭所需相关费用及逾期配合银行办理按揭手续的，均视为买受人逾期付款，应按《商品房买卖合同》第七条之约定承担责任，且不能按期备案、不能银行按揭、房屋延期交付和延期办理产权证的责任均由买受人自行承担。因此，房屋延期交付责任应当由上诉人岑清忠、赖桂红承担。岑清忠、赖桂红辩称，我方并没有逾期交款，所交房款均是在期限内支付。我方分间段交房款行为与对方没有达到法定交房条件并不存在关联性。岑清忠、赖桂红向一审法院起诉请求：1、龙华置业公司支付2016年1月1日至2017年3月16日期间逾期交房违约金41,748.5元；2、请求确认房屋存在质量缺陷及房屋设备未达到合同标准，要求龙华置业公司给予及时修缮和更换设备；3、本案诉讼费用由龙华置业公司承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，原告岑清忠、赖桂红交给被告选房确认金50,000元，2014年7月30日，原告与被告龙华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：（一）、岑清忠、赖桂红购买龙华世纪城小区第1栋1单元7层701号房，该商品房建筑面积为150.77㎡，其中，套内建筑面积123.79㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.98㎡，其单价为3088.57元/㎡，总金额为465,663元；（二）、被告应当在2015年12月30日前将该商品房经五方验收合格交付原告使用，商品房达到交付条件后，被告应当书面或电话、短信通知原告办理交付手续，并在永州日报公告房屋交接时间，签署房屋交接单，被告交房时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不提供两书的，原告有权拒绝交��，由此产生的延期交房责任由被告承担；（三）、被告未按规定的时间交房，逾期超过30日后60日内，被告按最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告已公告交房时间，由于原告的原因造成房屋没有办理交接，由原告负责，被告不承担任何责任，物业管理费自交房公告之日起计算并由原告承担；（四）、原告所购房产由被告代办房产证和国土证，办理房产证和国土证所需费用由原告承担，原告应在被告通知办证时将相关税、费和资料交给被告，被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备��。被告承诺自原告提供齐全办理产权的所有资料并缴清办理权证所需全部费用之日起一年内办理产权证；（五）、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。合同签订后，原告于2014年11月20日交首付款115,663元，2014年11月25日通过公积金个人住房贷款230,000元交给被告，2015年8月19日交房款70,000元。2016年9月10日，被告在永州日报就龙华世纪城1、2、3栋房屋交房事宜刊登交房公告，2016年9月25日，被告发短信通知原告于2016年9月28日交房，但原告未去收房。2017年3月16日，原告与被告对房屋进行了交接，在房屋验收交接时发现存在下列问题需被告整修：1、楼板浸水（客厅、餐厅位置）；2、厨房、卫生间、北面卧室外墙浸水；3、漏电保护线未接；4、��面飘窗四周渗水。被告交房后未对上述存在的问题进行整修。被告因未按照合同的约定在2015年12月30日前向原告交房，且因被告交房后未对存在的问题进行整修，原告诉至本院。一审法院认为，原告岑清忠、赖桂红与被告龙华公司在履行《商品房买卖合同》过程中，因要求被告支付逾期交房违约金等发生争议，诉至法院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，且被告没有延期交房的免责事由。根据法律规定及原、被告所签订的《商品房买卖��同》的约定，被告应当承担向原告支付违约金的责任。关于违约金的计算，原、被告在《补充协议》第七条约定，被告逾期超过30日后60日内，应按合同约定最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，被告应按约定最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。根据该约定，本案的违约时间应从2016年2月1日起计算，被告根据合同约定发短信通知原告于2016年9月28日交房，但原告并未去办理收房手续，按合同约定视同被告已完成交房义务，因此2016年9月28日应视为交房时间，被告逾期交房从2016年2月1日起至2016年9月28日止共240天，应当依约支付原告岑清忠、赖桂红逾期交房违约金20,954.7元(465,663元×0.0001元/天×30天＝1396.9元，465,663×0.0002元/天×210天＝19,557.8元)。原告要求被告支付逾期交房违约金41,748.5元，对于超过20,954.7元的金额本院不予支持。被告辩称原告存在逾期付款的情况，导致延期交房的责任应该由原告自行承担，原告最后一笔房款是在2015年8月19日交的，但并未超过约定的交房时间，因此被告的辩称意见不予采纳，被告可另行要求原告承担逾期付款违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六规定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。本案原、被告在交接房屋时，经湖南华庭物业管理有限公司ＸＸ分公司交接发现存在的问题被告未进行整修，被告按照合同的约定应当要对楼板浸水（客厅、餐厅位置），厨房、卫生间、北面卧室外墙浸水，漏电保护线未接，北面飘窗四周渗水等问题进行整修，所需费用由被告承担。现原告要求被告对上述部分进行修整的��张，予以支持；原告要求确认被告房屋存在质量缺陷，及购得商品房的入户门、外墙窗、阳台栏杆、有线电视等设备均没有达到合同约定标准，其未提供相关证据，无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、限被告永州龙华投资置业（集团）有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告岑清忠、赖桂红逾期交房违约金20,954.7元；二、限被告永州龙华投资置业（集团）有限公司在本判决生效之日起二十日内为原告岑清忠、赖桂红将楼板浸水（客厅、餐厅位置），厨房、卫生间、北面卧室外墙浸水，漏电保护线未接，北面飘窗四周渗水进行整修，所需费用由被告永州龙华投资置业（集团）有限公司承担；三、驳回原告岑清忠、赖桂红的其他诉讼请求。案件受理费421元，由原告岑清忠、赖桂红负担210元，被告永州龙华投资置业（集团）有限公司负担211元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2012-2015年期间，龙华置业公司开发的龙华世纪项目（即双方争议房屋所在的小区）配合ＸＸ县委政府抓好文明县城创建、园林县城创建、县庆等原因，造成该项目停工约80天。本院认为，本案争执的焦点是上诉人龙华置业公司逾期交房的责任承担、违约天数及违约金的计算问题。关于焦点一，双方于2014年7月30日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是合法有效的合同，应予遵守。根据《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而上诉人龙华置业公司于2016年9月25日才发短信通知交付房屋，违反了合同约��，应负违约主要责任，即70%的责任。根据《合同补充协议》第三条：买受人按《商品房买卖合同》第六条之约定办理按揭贷款时，因买受人的原因或非归责于双方的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应在接到银行通知或出卖人的通知七日内以自有资金或其他方式支付。而上诉人岑清忠、赖桂红于2014年11月25日办理住房公积金贷款230,000元不足以支付剩余购房款300,000元的情况下，直到2015年11月25日才支付尾款70,000元，存在未及时支付购房款的过错，应承担违约次要责任，即30%的责任。上诉人龙华置业公司提出“根据《合同补充协议》第二条第三款约定予以免责”的上诉理由，因上诉人岑清忠、赖桂红并无逾期缴清契税、提交按揭资料、逾期缴清办理按揭所需相关费用等行为，上诉人龙华置业公司不能适用该条合同约��作为逾期交房的免责理由，其上诉理由不予支持。关于焦点二，根据《合同补充协议》第七条：买受人有权根据出卖人在交房时间向买受人出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中的规定，书面要求出卖人对商品房进行合理整改，但买受人不得以此为由拒绝收房，买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求，又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。上诉人龙华置业公司发短信通知岑清忠、赖桂红于2016年9月28日交付房屋，该日岑清忠、赖桂红并未对该房屋提出书面的整改要求，按合同约定应视为龙华置业公司已于当日移交了符合约定标准的房屋给买受人岑清忠、赖桂红。龙华置业公司交房逾期时间为2015年12月31日至2016年9月28日，共270天。另外，考虑到ＸＸ县委、政府搞文明县城创建、园林县城创建、��庆等活动，造成龙华置业公司停工80天，从本案实际情况出发，该期间予以扣除。因此，本案逾期交房的实际天数应为190天（270-80天）。上诉人岑清忠、赖桂红提出的“房屋交付时间，即违约时间应计算至2017年3月6日”的上诉理由，不予支持。关于焦点三：根据《商品房买卖合同》第九条：（1）……30日内属出卖人和买受人的正常交房时间，出卖人不承担逾期交房责任；（2）逾期超过在30天后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之一的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过在60日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金，合同继续履行。具体计算标准为逾期超过30天的违约金为：465,663元×0.0001元/天×30天=1396.9元；逾期超过60天的违约金为465,663元×0.0002元/天×（190-30-30）天=12,107.2元，合计为13,504.1元。上诉人龙华置业公司承担70%的责任即为，13,477.1×70%=9452.9元。综上所述，岑清忠、赖桂红的上诉请求不能成立，应予驳回；龙业置业公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但责任划分不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初633号民事判决第二、三项。变更湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初633号民事判决第一项为：限上诉人永州置业（集团）有限公司在本判决生效之日起十五日内支付上诉人岑清忠、赖桂红逾期交房违约金9452.9元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。��审案件受理费421元，由上诉人永州龙华置业（集团）有限公司负担300元，岑清忠、赖桂红负担121元。本判决为终审判决。审判长　　李振湘审判员　　夏宁春审判员　　熊孝航二〇一七年十月二十五日书记员　　吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”