（2017）鲁04民终1388号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-14
案件名称
王新磊、马茂雷返还原物纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王新磊,马茂雷,郑爱玲
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终1388号上诉人（原审被告）：王新磊，男，1981年10月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马茂雷，男，1971年6月15日出生，汉族，枣庄市房管局职工，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：苏娜，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑爱玲，女，1973年1月18日出生，汉族，农民，住址同上。委托诉讼代理人：马茂雷(系郑爱玲之夫)，男，住枣庄市市中区东河路*号楼*号，上诉人王新磊因与被上诉人马茂雷、郑爱玲返还原物纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第1869号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新磊上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清案件事实，上诉人承租的门市房不是被上诉人的，而是上诉人分别从王飞、王蒙处租的房产(而且签定协议早于被上诉人与王飞所签协议)，并且根据房产证上记载，承租房是在院外，与被上诉人购买的房屋无关联性。二、该案漏列主体，未查清事实。上诉人是租王飞的房屋，应当追加王飞为当事人，以查清案件事实，否则无法核实房产的真正归属。三、上诉人承租的院外门市是非法建筑物，不是被上诉人购买的房屋。假设被上诉人与王飞夫妇二人之间的房产买卖包括本案争议的简易房，因上诉人与王飞、王蒙之间的租赁关系在先，被上诉人不能提起返还之诉，根据买卖不破租赁原则，仅能提起租赁合同纠纷之诉，并且被上诉人与王飞之间的房产转让系在上诉人租赁期间形成，上诉人的优先购买权应受法律保护，故其对上诉人租用的资产转让亦应为无效。综上，请求发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。马茂雷、郑爱玲辩称，被上诉人与王飞签订房屋买卖协议书，载明出售范围包括楼西4间门市房，被上诉人一审提交的房产证记载房产包括院墙，所以在院墙内所建的4间门市房，其作为与主房不可分割的附属部分。对于上诉人提出漏列主体，与事实不符。一审有明确的原告、被告、房产证证实房产归被上诉人所有，并不是房产不明。上诉人所占房屋在房产证记载的院墙之内，是被上诉人合法房产的附属配房。对于其主张的优先购买权，上诉人在2012年被上诉人购买房屋时已经放弃优先购买权，综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审的正确判决。马茂雷、郑爱玲向一审法院起诉请求：被告王新磊返还所占用的君山路大观园六期39号楼东四单元l层西户院内西屋；2、判令被告自2012年l2月l3日起，按每月800元的标准支付占用费，至判决生效；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月13日，原告马茂雷、郑爱玲与王飞、陈晋香夫妇签订房屋买卖协议，购买王飞、陈晋香夫妇位于市中区君山路大观园6期39号楼东4单元l层西户的房产，并于2013年3月办理了该房屋的房屋所有权证(枣房权证枣字第××号)，所有权人登记为马茂雷、郑爱玲。该房产包括院墙及原房主王飞自建院墙内附属建筑。本案诉争房屋为院墙内西屋配房。本案中，被告王新磊辩称其先是租用王飞的房屋，自2007年10月30日起租用王蒙的房屋，并提供以下证据支持其主张：一、2012年l0月7日王飞与王蒙签订的转让协议一份，证明原房主王飞以6万元价格将本案诉争门市房转让给案外人王蒙；二、被告王新磊与王蒙签订的租房合同一份，该合同未载明签订日期，证明王蒙将本案诉争门市房出租给被告王新磊使用，租赁期限为2012年l0月30日2014年10月30日。另查明，位于枣庄市市中区马宅子南里楼10-4-2号房产(房产证号为枣房权证枣字第001839**号）与位于市中区君山路大观园6期39号楼东4单元ｌ层西户房屋（房产证号为枣房权证枣字第××)为同一处房产。该房产为王飞于2003年9月16日自枣庄市市中区城市建设综合开发总公司购得，为王飞与其妻陈晋香共同所有，于2012年12月13日出让给原告马茂雷、郑爱玲，并于2013年3月办理了过户登记。一审法院认为，由于王蒙并没有取得该门市房的所有权，被告王新磊并不能基于与王蒙签订的租房合同而取得该门市房的合法使用权。被告王新磊在未取得该门市房使用权的情况下，却占有、使用该此门市房，侵犯了原告的合法权利，原告要求被告王新磊返还该门市房的请求，该院予以支持；原告要求按每月800元的标准支付占用费，因未提交相关证据，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第六十四条、第六十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、被告王新磊于判决生效之日起十五日内返还所占用的原告马茂雷、郑爱玲所有的君山路大观园六期39号楼东四单元1层西户院内西屋门市房；二、驳回原告马茂雷、郑爱玲的其他诉讼请求。案件受理费l00元，由被告王新磊承担。二审中上诉人提交二份新证据。证据1、上诉人自行拍摄的涉案房屋的现场照片2张；证明：涉案房屋与被上诉人购买的楼房是完全独立的两处房产。本案涉及的门市是强建的违法建筑。被上诉人质证认为：一审中上诉人未提交该证据，对该证据不予认可，并且照片可证明，拐角往东或往北与别人的楼都是齐平的，可以证实是同一处房产。该照片上涉及的房屋是属实的，该房屋不是非法建筑，是非法建筑早就被拆了。证据2、上诉人申请证人王某、张某出庭作证，证明该房屋卖给王蒙了，王飞在与王蒙签订售房协议时，王飞的老婆作为财产的共有人是知情的，并且认可。上诉人与王蒙之间的租赁关系，依据王蒙与王飞之间的转让协议，租赁关系是合法有效的。被上诉人对证人证言发表质证意见：对二证人证言不予认可，一审上诉人未让证人出庭作证。张某提出的签订协议时其在场，王飞的老婆也在场，但协议书只有王飞签字，没有王飞老婆签字不能证明王飞老婆在场，一审判决也确认了王飞单方与王蒙签订的协议是无权处分，协议无效。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法第三十四条》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据一审查明的事实，2012年12月13日，马茂雷、郑旁玲与王飞、陈晋香夫妇签订房屋买卖协议，购买王飞、陈晋香夫妇位于市中区君山路大观园6期39号楼东4单元l层西户的房产，并于2013年3月办理了该房屋的所有权证，应当认定房屋的所有权人为马茂雷、郑爱玲。争议的房产作为配房，位于上述房产的范围之内，作为房屋的所有权人有权利要求占有人返还，对于该房是否属于违法建筑，应由有权机关作出认定。对于王新磊与王蒙之间签订的租赁房合同，因王蒙并非房产的卖方，该租赁协议不能约束买方马茂雷、郑爱玲，并且该合同约定的租赁期限2014年10月30日已届满，王新磊应当将该房屋返还。对于上诉人主张的优先购买权亦不能阻却权利人要求返还房屋。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王新磊负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 杨丽娜审判员 孙 晓二〇一七年十月二十五日书记员 高文娜 微信公众号“”