（2016）京0115民初5033号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
中国航天建设集团有限公司与北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国航天建设集团有限公司,北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初5033号原告：中国航天建设集团有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路83号。法定代表人：于喜国，董事长。委托诉讼代理人：刘凯，男，1979年11月14日出生，汉族，中国航天建设集团有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：苏如飞，男，1984年10月3日出生，汉族，中国航天建设集团有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华园二里二区19号楼F3A3-2。法定代表人：李素娟，董事长。委托诉讼代理人：陈向智，女，1971年11月8日出生，汉族，北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司职员，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：刘景利，男，1959年12月25日出生，汉族，无业，住北京市崇文区。原告中国航天建设集团有限公司（以下简称中国航天公司）与被告北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司（以下简称辉煌易龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由渠阳振担任审判长，与人民陪审员何素琴、人民陪审员刘秀敏共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国航天建设集团有限公司委托诉讼代理人刘凯、苏如飞，被告北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司委托诉讼代理人陈向智、刘景利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国航天公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告中国航天公司与被告辉煌易龙公司签订的房屋租赁合同；2、判令被告辉煌易龙公司向原告中国航天公司支付2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金305964.9元，并支付利息损失（自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令被告辉煌易龙公司支付原告中国航天公司违约金76491.24元（按照月租金额的1%计算，计算了3个月，在合同中第7条第一款有约定），并支付滞纳金（每日滞纳金按照双方房屋租赁合同约定的月租金金额的1%的方式计算，自2015年5月1日起租金全部缴纳之日止）；4、诉讼费用由被告辉煌易龙公司负担。事实和理由：2014年5月1日，原告中国航天公司与被告辉煌易龙公司签订《房屋租赁合同》，约定被告辉煌易龙公司承租原告中国航天公司所有的坐落于北京市北京经济技术开发区天华园二里二区（大雄城市花园）内的19号楼（综合商业楼以下简称商业楼）第三楼层F3B2、F3B3、F3B5、F3B7号的房屋，建筑面积419.13平方米，租期共三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，约定的租金标准为2014年7月1日至2015年4月30日，月租金22947.37元，年租金229473.7元，2015年5月1日至2017年4月30日，月租金25497.08元，年租金305964.9元。双方合同约定在租赁期间，被告辉煌易龙公司未经原告中国航天公司同意擅自解除合同须承担违约责任，并须赔偿对方遭受的经济损失，违约金以相当于三个月租金计算，还约定若被告辉煌易龙公司逾期交付房租，每逾期一日，须向原告中国航天公司支付月租金额1%的滞纳金，逾期超过30日，原告中国航天公司有权解除合同。在原告中国航天公司依约将房屋租赁给被告辉煌易龙公司后，被告辉煌易龙公司却违反合同约定拖欠房屋租金，为了维护单位利益，原告中国航天公司分别于2015年11月19日和2015年12月18日向被告辉煌易龙公司发出房租交费通知书对租金进行追讨，而被告辉煌易龙公司以各种理由搪塞，拒绝支付租金。故诉至法院。被告辉煌易龙公司辩称，根据房屋租赁合同第五条第5款如乙方不能在规定的时间交付租金甲方应提前终止合同，但是原告中国航天公司一直不予理睬。第五条第8款约定租赁期间内甲方应保证设备设施正常运转，自2014年年底商业中心开始长期处于电梯停运状态，2015年1月开始至2015年3月19日完全停止电梯运行，几经反映之后还是断续运行，楼道从一层至三层都没有灯光照明，我们是21点下班要摸黑下楼，楼道卫生不能及时打扫，卫生间污水四溢等，多次反映均无果。我公司自2014年5月租房以来，由于原告中国航天公司物业长期处于脏、乱、差的管理混乱状态，我公司多次电话或微信反映并于2015年3月以来以书面形式向原告中国航天公司说明情况并提出减免租金，且多次催促无任何回复。由于商户反映经营环境及设施影响经营，物业公司才于2015年11月发函告知至各业主及承租户，决心对商业中心存在问题进行整改。但是上述问题已经严重影响我公司很长时间的正常营业，给公司带来不可估量的经济损失。在此基础上，原告中国航天公司还要上涨房屋租金。2015年10月，我公司再次以书面反映情况，但原告中国航天公司始终没有给予任何明确答复。2015年11月我公司以书面形式向原告中国航天公司提出退租，原告中国航天公司还是没有理会。综上，原告中国航天公司对承租公司反映经营环境及设施影响经营情况不给予回复和解决；原告中国航天公司不能在规定时间交付租金没按合同提前终止；原告中国航天公司对承租以书面形式反映经营环境及设施影响经营情况时仍然不给回复和解决；原告中国航天公司对我公司致函提出经营环境及设施影响经营等要求退租和交接房屋，依然不给予回复和解决。原告中国航天公司违约在先，给我公司造成严重的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告中国航天公司向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、房屋所有权证；3、意见回函附照片。被告辉煌易龙公司向本院提交以下证据：1、2015年3月的情况说明；2、退租说明；3、物业公司的整改信。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告辉煌易龙公司对原告中国航天公司提交的证据发表以下质证意见：证据1真实性认可；证据2真实性认可；证据3真实性不认可，证明目的不认可，原告中国航天公司提交的该证据时我公司已经搬离了。原告中国航天公司对被告辉煌易龙公司提交的证据发表以下质证意见：证据1不认可，我公司没有收到该情况说明；证据2真实性不认可，证明目的不认可，我公司没有收到；证据3真实性认可，证明目的不认可，我公司作为业主是要向物业公司交纳物业费，并非是我公司的原因导致的。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年5月1日，原告中国航天公司（出租方，甲方）与被告辉煌易龙公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市北京经济技术开发区天华园二里二区（大雄城市花园）内的19号楼第三楼层F3B2、F3B3、F3B5、F3B7号的房屋出租给乙方用作教育培训使用，房屋建筑面积419.13平方米，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。租金标准为2014年7月1日至2015年4月30日，1.8元/建筑平方米/天，22947.37元/月，229473.7元/年；2015年5月1日至2017年4月30日，2.0元/建筑平方米/天，25497.08元/月，305964.9元/年。乙方应于2014年7月1日起计算并支付租金。租金按季度支付，乙方应于每季度最后10个工作日内，向甲方交纳下一个季度的租金。租赁期内，甲方应保证出租房屋内水、电、中央空调等设备设施的正常运转，如若上述设备设施出现故障，乙方应及时通知甲方或相关物业单位进行维修。对于违约责任，合同约定本合同一经生效，双方均不得擅自解除，未经对方同意擅自解除合同须承担违约责任，并须赔偿对方因此受到的经济损失，违约金以相当于三个月租金计算；任何一方未能履行本契约规定的条款均视为违约，违约方须承担违约责任，包括但不限于向对方支付相当于三个月租金的违约金。乙方逾期交付房租，每逾期一日，须向甲方支付月租金额1%的滞纳金，逾期超过30日，甲方有权解除本合同。甲方逾期交付房屋，违约责任同前。2015年3月25日，被告辉煌易龙公司向原告中国航天公司发函称由于商场物业管理不规范的原因导致学生及家长不满、资金周转出现困难、影响正常经营，向原告中国航天公司申请将租金价格进行调整为1.6元/平方米。2015年10月8日，被告辉煌易龙公司向原告中国航天公司以书面形式反映商场物业管理不规范，包括不按时开滚梯、直梯老旧失修、卫生环境较差、烟味严重、噪音严重、楼道没有电灯等问题，要求将房屋租金价格调整为1.6元/平方米。被告中国航天公司于2015年11月2日向大雄商业中心管理处发送意见函称从2015年3月份至今，被告中国航天公司多次收到租户反映物业服务不到位的函件及视频图片资料，现将突出问题反馈给大雄商业中心管理处，并希望大雄商业中心管理处做到电梯按照营业时间开启；保洁服务及时到位；公共楼道干净整洁、无灰尘；卫生间干净整洁、无异味；电器等设施维修及时，保证楼道灯间夜的正常照明等。2015年11月23日，大雄商业中心管理处发出致大雄商业中心业主及承租户的一封信，决定对大厦的环境、温度、安全等问题进行整改。2015年12月1日，大雄商业中心管理处对原告中国航天公司提出的意见发送回函称对于电梯问题已经责令整改，保证工作时间内开启，保持电梯正常运行；对于楼道及卫生间问题责令立即整改，目前整改进行中；对于电梯维修及楼道灯问题已责令部门立即恢复照明，消除隐患；对于三楼歌厅噪音问题正在协商，让歌厅规划减小音量方案。另查，2015年11月19日，被告辉煌易龙公司以书面形式向原告中国航天公司致函称由于商业中心物业管理不规范等诸多原因，造成其公司经济和精神上的损失无法估测，故申请退租。2015年12月21日，被告辉煌易龙公司以书面形式向原告中国航天公司发函称其已于2015年11月19日以书面形式请求退租，并于2015年11月30日停业，请原告中国航天公司交接房屋，并尽快给予房租减免的答复，尽快解决此事。另查，被告辉煌易龙公司已向原告中国航天公司支付2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租金，未向原告中国航天公司支付2015年5月1日起的房屋租金。庭审中，被告辉煌易龙公司主张2015年11月搬离租赁房屋，撤离的时候通过口头和书面的方式通知了原告中国航天公司。原告中国航天公司针对其主张辩称，不认可2015年11月搬离租赁房屋，被告辉煌易龙公司在2015年12月时还给原告中国航天公司发送了关于降低租金的致函，所以被告辉煌易龙公司不可能是在2015年11月份搬离的。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。原告中国航天公司与被告辉煌易龙公司于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定履行合同权利和义务。本案中，被告辉煌易龙公司主张其公司已于2015年11月30日停业并要求原告中国航天公司接收房屋但原告中国航天公司未予以回复，对此，本院认为，被告辉煌易龙公司所述的租赁房屋存在的物业管理问题并不足以使其获得合同的法定解除权，且对于其公司的退租申请，原告中国航天公司并未予以同意，故被告辉煌易龙公司本案中，被告辉煌易龙公司单方搬离租赁房屋并通知原告中国航天公司收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，中国航天公司有权据此解除合同。考虑到合同约定的租赁期限已届满，双方之间的租赁关系已实际终止，故对于原告中国航天公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不再予以支持。被告辉煌易龙公司拒绝履行租赁合同给原告中国航天公司造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，故原告中国航天公司依据合同约定要求被告辉煌易龙公司支付违约金76491.24元，于法有据，对此本院予以支持。合同终止后，被告辉煌易龙公司应当向原告中国航天公司支付房屋占有期间的租金损失；被告中国航天公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故在被告辉煌易龙公司长时间拖欠租金后，原告中国航天公司应当及时行使合同约定解除权或与被告辉煌易龙公司积极协商退租事宜而非置之不理；在被告辉煌易龙公司单方搬离租赁房屋后，其公司应当及时收回租赁房屋并作进一步处置。综合以上情节，对于原告中国航天公司主张的租金损失，本院酌定支持到2015年12月31日。对于原告中国航天公司主张的租金利息损失以及滞纳金，本院认为，根据审理查明的事实，作为出租方的原告中国航天公司，其公司提供的物业管理确实存在一定问题，考虑到被告辉煌易龙公司并非恶意欠付租金，且为督促原告中国航天公司改善物业管理，对于其公司主张的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司向原告中国航天建设集团有限公司支付房屋租金203967.64元（于本判决生效后十日内履行）；二、被告北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司向原告中国航天建设集团有限公司支付违约金76491.24元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告中国航天建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3581元，由原告中国航天建设集团有限公司负担4935元（已交纳），被告北京辉煌易龙企业管理顾问有限公司负担4962元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 渠阳振二〇一七年十月二十五日书 记 员 梁丽男-10--1- 百度搜索“”