（2017）京03民终11625号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
北京家全基业物业管理有限公司与北京市园林绿化局物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京家全基业物业管理有限公司,北京市园林绿化局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11625号上诉人（原审原告）：北京家全基业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄一号。法定代表人：高立春，总经理。委托诉讼代理人:关乃文，北京市英岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市园林绿化局，住所地北京市东城区安外小黄庄北街1号。负责人：邓乃平，局长。委托诉讼代理人:赵志强，男，北京市园林绿化局后勤服务中心副主任。委托诉讼代理人：严权，北京市中瑞律师事务所律师。上诉人北京家全基业物业管理有限公司（以下简称家全物业公司）因与被上诉人北京市园林绿化局（以下简称园林绿化局）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初45648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家全物业公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判园林绿化局支付2005年11月至2013年10月期间的物业费9522.48元。事实和理由：1.本案涉案房屋在2005年11月至2014年10月期间存在房屋产权人与实际使用人分离的情形此情形系由园林绿化局作为共有房屋产权人对外出租所引起，该出租情况园林绿化局并未告知家全物业公司。家全物业公司按照物业费收取惯例，采取电话通知房屋使用人、在小区内以及各住户门厅张贴缴费通知的形式来告知涉案房屋使用人交纳每年物业费均是符合惯例的；2.园林绿化局是涉案房屋的所有权人，其作为单位虽然不是家全物业公司提供物业服务的实际享用人，但作为所有权人其有义务交纳物业费。以诉讼时效为由不交纳物业费属于不诚信行为，有违公平、诚信原则。园林绿化局辩称，服从一审法院判决，家全物业公司的上诉请求不应得到支持。家全物业公司主张的2005年11月至2013年10月期间的物业费已经超过诉讼时效。家全物业公司向一审法院起诉请求：判令园林绿化局支付2005年11月至2014年10月的物业费10712.79元。一审法院认定事实：家全物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务单位，涉案房屋系公有住宅，双方均认可园林绿化局系涉案房屋的公房管理人。2002年3月7日，家全物业公司作为出租人与ＸＸＸ作为承租人签订了《公有住宅租赁合同》，约定由ＸＸＸ承租该房屋。2006年6月12日，涉案房屋的承租人变更为孙树梅。2014年4月9日，园林绿化局将涉案房屋出售与孙树梅。2014年10月29日，涉案房屋所有权人登记为孙树梅。园林绿化局称2002年3月8日ＸＸＸ与家全物业公司签订《绿岛苑居住管理协议》,约定由ＸＸＸ向家全物业公司交纳物业费，就此提交《绿岛苑居住管理协议》复印件为证，家全物业公司称其备案的档案中并没有该《绿岛苑居住管理协议》。涉案房屋的物业费从每年11月份至下1年10月份为一个交费周期。家全物业公司称每年11月份开始预缴下一年度的物业费，但因户数比较多，很多业主是在当年交纳当年的物业费。每年年底都会向园林绿化局打电话催要物业费。园林绿化局称家全物业公司并未向其催要过涉案房屋的物业费。家全物业公司称从2014年11月开始，涉案房屋的物业费由孙树梅在交纳。一审法院认为，涉案房屋原系公有住宅，园林绿化局系管理人，2014年10月29日涉案房屋的所有权人变更为案外人孙树梅之前的物业费，应由公房管理人即园林绿化局承担。园林绿化局辩称ＸＸＸ与家全物业公司于2002年3月8日签订《绿岛苑居住管理协议》，约定由ＸＸＸ交纳涉案房屋的物业费，但家全物业公司对此予以否认，园林绿化局未能提交该《绿岛苑居住管理协议》原件，一审法院对此难以采信。关于园林绿化局辩称的诉讼时效问题，由于双方并未签订合同对物业费的交纳时间进行约定，鉴于物业费系按年度支付，一审法院确定每一交费周期物业费的诉讼时效从该交费周期之后的第一日即11月1日计算。家全物业公司虽称其每年都向园林绿化局电话催缴物业费，但园林绿化局予以否认，家全物业公司并未就此进一步举证证明，一审法院难以采信。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，故此，家全物业公司于2016年6月28日提起本案诉讼时，其主张的2005年11月至2013年10月期间的物业费已经超过诉讼时效，对该部分请求一审法院不予支持。家全物业公司主张的2013年11月至2014年10月期间的物业费一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、北京市园林绿化局于判决生效之日起七日内支付北京家全基业物业管理有限公司二〇一三年十一月至二〇一四年十月的物业费一千一百九十元三角一分；二、驳回北京家全基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。家全物业公司提交2005年至2016年张贴在涉案房屋催缴物业费通知的照片一组，证明家全物业公司定期主张物业费，2005年至2013年的物业费并未超过诉讼时效。园林绿化局发表质证意见为，首先该组证据不属于二审新证据，其次真实性不认可，家全物业公司未能提交该组照片的原始载体，无法证明照片形成时间，对证明目的亦不认可。园林绿化局提交了1999年至2009年交纳物业费收取明细表、支票存根、发票等相关凭证，证明家全物业公司知晓涉案房屋所有权人和使用人不一致的情况。家全物业公司发表质证意见为对证据的真实性认可，证明目的不认可，园林绿化局为其他业主交纳物业费的事实不能免除其为涉案房屋交纳物业费的责任。对于家全物业公司提交的证据，本院认为其不属于二审新证据。对于园林绿化局提交的证据，家全物业公司认可其真实性，本院对其真实性亦予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为家全物业公司主张的2005年11月至2013年10月期间的物业费是否已过诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，家全物业公司上诉主张涉案房屋产权人与实际使用人分离的情形园林绿化局并未告知家全物业公司，但结合二审双方当事人陈述及园林绿化局提交的物业费收取明细表、支票存根、发票等证据，本院认为，对于涉案房屋产权人与实际使用人分离的情况家全物业公司是知晓的，在此情况下家全物业公司并未充分举证证明其向园林绿化局主张过2005年11月至2013年10月期间涉案房屋的物业费，家全物业公司应当承担举证不能的不利后果。故一审法院认定2005年11月至2013年10月期间的物业费已经超过诉讼时效并无不当，对于家全物业公司的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，家全物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由北京家全基业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘建刚审 判 员 江 惠审 判 员 金园园二〇一七年十月二十五日法官助理 唐大利书 记 员 李安康 更多数据：搜索“”来源：