（2017）粤0604民初13721号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-07-20

案件名称

佛山市星城物业管理有限公司与梁苑珠物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市星城物业管理有限公司,梁苑珠

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适��诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院� � � 事判决书（2017）粤0604民初13721号原告：佛山市星城物业管理有限公司。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。被告：梁苑珠，女。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告梁苑珠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁雄伟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还所欠物业管理费6058.30元，滞纳金8572.44元，公摊水电费285元，上述费用合共14915.74元；2.本案诉讼费用由被告承担。事��和理由：被告为禅城区丽日玫瑰名城小区1区P17号铺的物业所有人，小区成立业主委员会后，并于2013年8月31日，与原告签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区的物业管理机构，由原告负责该小区的物业管理工作，并约定物业管理费按季度交纳，如逾期交纳，将按欠费总额每日1‰交纳滞纳金。其后，原告一直按手册的规定履行义务至今，而被告也一直接受原告提供的管理服务。但截止2016年9月1日止，被告共欠物业管理费及滞纳金，公摊电费共14915.74元。经原告多次催讨，被告对欠款均不予以支付。被告在与原告存在着物业管理关系、享受原告提供的服务、使用公共设施的前提下，不履行支付物业管理费及公摊电费的义务，这一行为不仅损害了原告的合法权益，同时更损害了其他业主的合法权益，直接影响了其他已依时交纳费用的业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告答辩称：第一，原告提交的欠款明细表中2008年4月至2009年12月、2012年9月至2013年5月、2014年4月至6月、2015年1月至9月的管理费共计4711.98元，已过起诉有效时间2年，在此期间被告及家人从未收到任何催缴物业管理费的通知，原告提供的催款依据是否确定已有效送达，不应作为追款依据。第二，此次纠纷是由于原告无视业主权益和只索取管理费不作为的管理行为以及野蛮粗暴的管理方式引发，具体如下：1.被告于2007年12月验收位于魁奇一路11号一期P17号商铺，一直按时缴交物管费。2008年7月，原告致电被告称扣物管费的账户余额不足，无法扣物管费，被告觉得奇怪，余额充足为何扣不了。经查是扣了317.26元的电费（本商铺出租时间是2010年1月1日，供电部门提供电费缴费明细可证明），产��317.26元电费的原因：2008年5月，原告致电被告，要求借用P17号商铺钥匙一两条，因小区内出现问题，想进入涉案商铺查一查原因。因为当时是空置的商铺，除了电动闸，里面什么都没有，且电动闸是防盗网状不锈钢卷闸，外面可以直视商铺内的情况，被告基于信任将钥匙借给原告。一个星期后，原告未将钥匙交还给被告，被告刚好经过就进行查看，商铺里在施工，当时也有工人在场。经被告询问，工人称在新铺一条下水道（商铺最里边靠墙位置）。得知后，被告致电原告为何在被告不知情的情况下擅自施工，明显侵犯了被告的合法权益，且被告当时报了警。原告找来施工方工头在警察在场的情况下保证修好后不会影响商铺的使用，出现问题原告负责协调处理，解决不了的可以再报警解决。施工完毕后，从外表上确实看不出有什么问题，被告也暂且没有再追究。但是��告对此次施工产生的317.26元电费拒不承担，经多次沟通无果，被告表明如果不解决317.26元的电费，被告就不交物管费。故一直拖到现在仍未解决该问题，在被告的权益受损而原告拒不负责配合处理的情况下，原告拒绝缴纳管理费没有不当之处；2.2010年1月商铺出租后，两任租户都经常向被告投诉商铺内老鼠多，都是从下水道跑进来，该下水道刚好在厨房里。租户投诉中午煮好的饭菜放在厨房一阵子的功夫就被老鼠偷吃，买好的肉菜放在厨房也被老鼠吃掉。为此，被告与租户多次致电原告要求协助处理，原告在租户正常缴交管理费的情况下，不管不顾，没有履行此前的承诺，对因修下水道发生的问题作出及时处理。作为管理方，亦没有将此投诉向相关部门反映，在原告管理严重失当的情况下，导致第一任租户无法忍受鼠患问题提前3个月毁约走人（已签三年��同，合同期自2010年1月至2012年12月），造成被告的租金损失11400元（3×3800）；第二任租户提前5个月毁约走人（已签两年半合同，合同期自2013年6月至2015年11月），造成被告的租金损失20500元（5×4100），有供电部门提供的电费缴费明细可以证明。因原告管理不当造成被告的经济损失31900元应由原告承担，鼠患问题得不到解决，被告要求原告将上述问题的下水道恢复原貌；3.原告野蛮粗暴的管理方式也是造成第二任租户毁约的另一直接原因。在第二任租户租赁期间，其一直准时缴交管理费。唯有一次，租户因送其妻子回四川生孩子，有一期管理费没来得及缴交，共336.57元。在晚上6点多关铺时间，商铺电动卷闸关到一半的时候原告立马切断商铺电源，电动闸不上不下，吓坏看铺的小女孩。租户得知后立即致电原告，告知情况特殊，次日找人代缴，先通电将卷闸��关闭。原告不予理睬，租户只好要求被告过去处理。当被告赶到的时候已经晚上7点多，原告的财务已下班，打电话通知原告叫人到商铺收取管理费，有人接听电话，但等了将近1个小时都没人处理，再打电话也是有人接听没人来处理。后被告只能拨打95598投诉解决，告知被告可先报警处理。被告只能拨打110，警察到达后给原告打电话，原告来人说现在不能缴交，要等第二条财务上班才能交。如此服务素质，存心为难业主，不让正常营业，物业管理条例也没有规定非紧急状态下物管有权拉业主的电闸。综上，只收管理费却不作为已成为部分物管公司的通病，请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：2006年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落于魁奇一路11号1区首层P17号商铺，建筑面积为62.33㎡；服务管理费的收费标准为：商铺等商业用途物业建筑面积每月每平方米1.80元。管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年8月31日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2013年8月29日起至2016年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使��人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：商铺为1.8元/月/平方米。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2016年8月20日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为五年，自2016年8月29日起至2021年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：商铺为1.8元/月/平方米。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。乙方应负责小区的治安管理，对外来人员及车辆实行登记核��制度，并需按下列约定实现管理目标：定期查勘建筑物的状况、定期检查保养房屋及设施设备、垃圾日产日清、保持区内公共环境整洁干净、实行24小时维护巡逻制、维护区内的治安管理秩序等。据原告提交的欠费明细表载明，原告主张被告拖欠2008年4月至2009年12月、2012年9月至2013年5月、2014年4月至6月、2015年1月至2016年9月的物业管理费6058.30元、公摊电费285元。原告主张每个季度第二个月的15日为缴费截止日，故滞纳金从缴费截止日的次日起算计至2016年9月30日为8834.97元。据被告提交的《电费缴费清单》载明，涉案商铺于2008年6月产生电费317.26元。以上事实有原告提供的《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、被告提供的《电费缴费清单》等证据予以证明，原、被告提交了证据的原件供法院核对，证据的来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院对原、被告证据的效力予以确认并在卷佐证。诉讼中，原告对被告抗辩主张的317.26元同意于原告主张的物业管理费中予以扣除，至于该费用产生的原因是涉案商铺有些时间段空置，没有出租。另查明一，涉案佛山市禅城区魁奇一路11号1区首层P17号系被告所有。另查明二，本院工作人员于2017年9月26日上午11时许，本院工作人员至涉案丽日玫瑰名城小区进行现场勘查。经勘查，该小区出入口均设有门禁及保安亭，其中丽日豪庭幼儿园附近出入口有保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，丽日玫瑰名城商业街附近出入口保安亭则未有保安人员在内值守，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。另查明三，在涉案物业同一小区的物业服务合同纠纷案件【（2017）粤0604民初12379号、��2017）粤0604民初13012号】中，该案被告抗辩提出涉案小区的管理存在问题，小区内的盗窃案频发等；（2017）粤0604民初13720号被告抗辩提出涉案小区物业管理的方式不合理等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会、佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会分别签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合��，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每季度缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。由于被告持续接受原告提供的物业服务，在此期间内产生的所有物业管理费应当视为一个整体，而涉案《物业管理服务合同》尚未履行完毕，因此原告主张的物业管理费及公摊电费，未超过诉讼时效，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付物业管理费、公摊电费及滞纳金的诉请。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，被告负有依约按期足额支付物业管理费及公摊电费的合同义务。经计算，被告应向原告支付2008年4月至2009年12月、2012年9月至2013年5月、2014年4月至6月、2015年1月至2016年9月的物业管理费6058.30元（1.8元/月/平方米×62.33平方米×54个月）、公摊电费285元。因原告同意将317.26元予以扣减，故被告应向原告支付的物业管理费应为5773.30元。至于原告主张的滞纳金，被告抗辩涉案小区鼠患问题及管理问题，经本院现场勘查，涉案小区确存在管理瑕疵，故本院综合查明的事实及依据公平原则，对原告主张被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。关于被告要求原告赔偿损失的问题。被告未提供证据证明其实际产生的损失，故被告以此主张原告未履行义务而产生的租金损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告梁苑珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2008年4月至2009年12月、2012年9月至2013年5月、2014年4月至6月、2015年1月至2016年9月的物业管理费合计5773.30元；二、被告梁苑珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2008年4月至2009年12月、2012年9月至2013年5月、2014年4月至6月、2015年1月至2016年9月的公摊电费合计285元；三、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取86元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担52元，被告梁苑珠负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　��郑泽霞二〇一七年十月二十五日书记员　林　嘉　敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一��履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：