（2017）闽06民终2386号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郑少合、周毅敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑少合,周毅敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2386号上诉人（原审被告）：郑少合，男，1963年1月26日出生，汉族，住福建省平和县，委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：周毅敏，女，1983年4月2日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，委托诉讼代理人：黄宝英，福建大易律师事务所执业律师。上诉人郑少合因与被上诉人周毅敏房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑少合上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周毅敏的一审诉讼请求。事实和理由：1、按双方约定及交易习惯，周毅敏应将首期购房款交付给郑少合才能继续进行产权过户手续的办理，而周毅敏未将首期款存入郑少合的银行帐户，应认定周毅敏构成违约。因2017年4月15日系星期六，办理过户手续应顺延到2017年4月17日，但郑少合于2017年4月14日前未收到周毅敏要求办理过户的通知。周毅敏无权要求郑少合提前配合办理过户手续，郑少合的行为不构成违约。一审认定郑少合违约是错误的。2、本案房屋买卖协议尚未履行，处于交付定金阶段，100000元定金尚未转化为购房款，违约金补充条款不适用于本案。如郑少合的行为违约，应适用定金罚则的约定，最多承担双倍返还定金的法律责任。3、即使郑少合违约，一审即支付退还定金，又支持违约金违背了定金与违约金只能二选其一的法律原则。4、即使补充条款的约定适用本案，该违约金条款的约定明显显失公平且远超周毅敏的损失，一审按总房款30%的标准判决郑少合支付违约金极不公正。周毅敏辩称，一审认定郑少合违约是正确的。首付款480000元是包含定金的。合同约定于2017年4月15日之前办理过户手续，但周毅敏于2017年4月12日要求郑少合办理过户手续，而郑少合明确不办理，不存在周毅敏违约的情形。100000元的定金已转化为购房款，一审认定100000元是已收购房款是正确的。补充协议是双方的真实意思表示，一审判决郑少合承担总房款30%的违约金是正确的。综上，郑少合的上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。周毅敏向一审法院起诉请求：1、依法判令解除周毅敏、郑少合于2017年2月16日签订的《房地产买卖协议书》；2、判令郑少合退还向周毅敏收取的购房款100000元、赔偿周毅敏违约金354000元、承担周毅敏的损失公证费210元、律师费30000元。一审法院认定事实：2017年2月16日，周毅敏、郑少合在中介方吴仕贤龙文区卓越小区14幢D06处签订《房地产买卖协议书》，双方约定郑少合自愿将座落在漳州市龙文区龙文北路福晟.钱隆学府三期15幢1405号房产出售给周毅敏，建筑面积约124平米，成交价为1180000元，周毅敏于2017年2月16日支付给郑少合100000元作为购房定金，首付款480000元于一手证办出、过户申请交件当日支付给郑少合（含定金100000元在内），第二期购房款700000元由周毅敏申请按揭贷款支付给郑少合，双方约定于2017年4月15日之前办理过户相关交易手续，超期违约者，按第九条违约责任条款处理等内容。协议第九条约定违约责任：①…周毅敏中途违约，郑少合有权取消定金，郑少合中途违约，应退还周毅敏定金并赔偿违约金100000元等内容；协议第十一条补充条款约定：…2.因郑少合的任何原因导致不能过户周毅敏或周毅敏指定名下，郑少合应无条件退回已收房款且赔偿周毅敏违约金为总房款30%(除政府统一限制外)等内容。协议签订后，周毅敏即向郑少合支付定金100000元。同年4月11日，周毅敏通过短信提示郑少合合同约定的过户时间临近，告知其已准备好首付款，问郑少合什么时候有空过来，郑少合未予答复；次日，周毅敏电话联系郑少合，郑少合未对履行合同事宜予以回复；4月13日，周毅敏通过公证交由全球邮政特快专递向郑少合发出《通知函》，告知郑少合其已筹足首付款，要求郑少合按照合同约定履行义务，在4月15日之前接受剩余的首笔购房款380000元、办理过户相关手续；4月14日上午11：13分，周毅敏短信联系郑少合，以合同约定的办理过户最后期限的4月15日是周六单位没有上班无法办理过户为由，要求郑少合于4月14日15时到漳州市行政服务中心办理相关过户手续，但郑少合未回复也未到漳州市行政服务中心；14日15时38分，周毅敏再次电话、短信联系郑少合，郑少合未接周毅敏的去电，也未回复周毅敏的短信。郑少合与陈金英于2012年8月6日登记结婚。涉讼房屋为郑少合于2012年8月向漳州福晟房地产开发有限公司购买，2017年3月22日取得不动产权证书，权利人郑少合，共有情况为单独所有。周毅敏在2017年4月12日在中国建设银行存款余额为385335.77元，4月24日同一帐户存款余额为382504.3元。2017年4月25日，周毅敏以郑少合不履行合同约定的义务，致使合同目的不能实现为由提起诉讼。在本案审理过程中，周毅敏提出财产保全申请，并提供担保，法院依法采取保全措施，冻结涉讼房屋交易。一审法院认为，周毅敏与郑少合签订《房地产买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从本案的事实与证据分析可见，周毅敏与郑少合签订《房地产买卖协议书》后，周毅敏依约履行了定金支付义务，并筹足首笔购房款，多次通过电话、短信、公证发《通知函》等形式要求郑少合履行接受购房款、办理不动产权转移手续等合同义务，但郑少合既不依约履行合同义务，也不予答复，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现周毅敏以郑少合违约致使其无法实现合同目的为由要求解除《房地产买卖协议书》、判令郑少合向周毅敏退还已收房款100000元(按照合同约定定金在支付首笔购房款时即转为购房款，故周毅敏支付的定金可视为购房款)、赔偿周毅敏违约金354000元符合合同约定和法律规定，予以采纳；因双方并未在合同的违约责任中就守约方支付的公证费、律师费承担作出约定，周毅敏要求郑少合承担其支付的公证费、律师费缺乏依据，不予支持。郑少合认为其买卖房屋的行为属于无权处分行为，其签订的《房地产买卖协议书》无效等辩解与事实和法律规定不符，不予采纳，因为涉讼房屋在不动产权登记时明确为郑少合单独所有，郑少合并未能提供证据证明该房屋为其与其妻共有，即使属夫妻共有财产，依照相关法律规定，其以其没有处分权为由主张合同无效的，也不予支持；郑少合认为如果其确实违约也只能双倍返还定金，而不能按照补充条款约定执行等辩解与事实和法律规定不符，不予采纳，因为双方在《房地产买卖协议书》第十一条补充条款中约定的违约金支付方法是双方自愿的，并不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应当依约履行；郑少合认为双方签订的《房地产买卖协议书》并没有约定律师费由谁承担，周毅敏要求其承担律师费缺乏依据等辩解有理，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决：一、解除周毅敏、郑少合于2017年2月16日签订的《房地产买卖协议书》；二、郑少合应于本判决生效之日起十日内退还向周毅敏收取的购房款100000元；三、郑少合应于本判决生效之日起十日内向周毅敏支付违约金354000元；四、驳回周毅敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由郑少合负担。二审中，双方当事人没有均提交新证据，均对一审认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，周毅敏与郑少合签订《房地产买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当诚实信用按协议书的约定，履行合同的义务。从查明的事实可以证实郑少合未按合同的约定履行义务，故周毅敏诉求解除双方签订的《房地产买卖协议书》，退还定金及承担违约责任主张有事实和法律依据，应予支持。郑少合上诉提出按双方约定及交易习惯，周毅敏应将首期购房款交付给郑少合才能继续进行产权过户手续的办理，而周毅敏未将首期款存入郑少合的银行帐户，应认定周毅敏构成违约等主张均与双方签订《房地产买卖协议书》约定内容不符，均不能成立，均不予支持。《房地产买卖协议书》约定于2017年4月15日之前办理过户相关交易手续，但周毅敏于2017年4月11日就陆续通过各种方式告知已备好首付款，要求郑少合履行办理过户手续的约定，但郑少合均未予理睬，导致合同不能履行的责任在于郑少合不作为，故郑少合上诉提出2017年4月15日系星期六，办理过户手续应顺延到2017年4月17日，但郑少合于2017年4月14日前未收到周毅敏要求办理过户的通知。周毅敏无权要求郑少合提前配合办理过户手续，郑少合的行为不构成违约。一审认定郑少合违约是错误等主张均不能成立，不予支持。双方系于2017年2月16日签订的是《房地产买卖协议书》，而非定金合同，一审按《房地产买卖协议书》约定的内容，认定周毅敏签订《房地产买卖协议书》支付给郑少合的100000元在支付首笔购房款时即转为购房款并无不当，郑少合上诉提出本案房屋买卖协议尚未履行，处于交付定金阶段，100000元定金尚未转化为购房款，违约金补充条款不适用于本案等主张均与查明的事实不符，亦于法无据，均不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”周毅敏选择按合同约定的违约责任诉求郑少合承担违约损失符合法律规定，一审判决郑少合承担违约损失及退还购房款并不违反法律规定，故郑少合上诉认为如郑少合的行为违约，应适用定金罚则的约定，最多承担双倍返还定金的法律责任；即使郑少合违约，一审即支付退还定金，又支持违约金违背了定金与违约金只能二选其一的法律原则；即使补充条款的约定适用本案，该违约金条款的约定明显显失公平且远超周毅敏的损失，一审按总房款30%的标准判决郑少合支付违约金极不公正等主张均与查明的事实不符，亦于法无据，均不予支持。综上所述，郑少合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14865元，由郑少合负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年十月二十五日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌PAGE 微信公众号“”