（2017）浙0324民初2700号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
叶玉长与永嘉县瓯北街道塘头村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永嘉县人民法院
所属地区
永嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶玉长,永嘉县瓯北街道塘头村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0324民初2700号原告：叶玉长，男，1966年6月24日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：胡忠高，浙江浙合律师事务所律师。被告：永嘉县瓯北街道塘头村民委员会。住所地：永嘉县瓯北街道塘头村。负责人：廖志超，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：卢建东，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。原告叶玉长与被告永嘉县瓯北街道塘头村民委员会（以下简称塘头村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序分别于2017年6月5日、2017年6月23日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2017年9月29日第三次公开开庭进行了审理。原告叶玉长的委托诉讼代理人胡忠高、被告塘头村委会的委托诉讼代理人卢建东三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶玉长向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告所发的《腾空告知函》违法无效，判令被告继续履行《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月1日，原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告将其所有的坐落于瓯北繁华路塘头村第一期安置房一楼自西向东共19间商铺，总建筑面积852平方米，另附有相对应商铺后面停车库上面阁楼及水电等配套设施出租给原告，合同约定租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止；前5年每间租金为每月500元，19间商铺的租金共114000元/年，后5年增加10%，即每间每月550元，共125400元/年。合同签订后，原告每年均按约向被告支付租金并正常使用租赁物。2017年5月初，被告在原告承租的商铺处张贴《腾空告知函》，认为双方签订的《商铺租赁合同》于2017年5月30日到期，要求原告腾空并交付租赁物。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应当认定合法有效，合同约定租赁期限为10年，现被告向原告发《腾空告知函》认为合同即将到期，要求腾空租赁物，显然违反合同约定。该《腾空告知函》应当违法无效。故原告诉至法院。被告塘头村委会辩称，1.双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，但双方签订的《商铺租赁合同》的租赁期限为5年，并不是原告所诉称的租赁期限为10年。最初原、被告确实签订了租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，但在备案时被告知租赁时间过长，故双方重新签订了租赁期限为5年的合同。租赁期限为5年的《商铺租赁合同》签订后，被告要求原告将租赁期限为10年的《商铺租赁合同》拿回，但原告称未携带并保证会撕毁，以备案的《商铺租赁合同》为准。现双方租赁期限已到，政府要求重新竞拍涉案房屋的承租权。根据合同约定，租赁期限5年是双方的真实意思表示，应受法律保护，被告发送的《腾空告知函》合法有效。2.根据备案的《商铺租赁合同》约定，原告以作废的《商铺租赁合同》诉至法院，其行为不诚信，且租赁期限为10年的《商铺租赁合同》的租赁价格与市场价相差较大，且未通过村两委等表决决定，程序不合法，应为无效合同。如果两份《商铺租赁合同》均有效，应当以先到期的合同为准。3.涉案房屋尚未取得权属登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条，涉案房屋未达到出租条件，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁期限为10年的《商铺租赁合同》。经质证，被告表示对形式真实性无异议，但认为该份合同已作废。本院认为，因被告对该证据的形式真实性无异议，本院对真实性予以认定，可以证明原、被告双方签订了一份落款时间为2012年3月1日租赁期限为10年的《商铺租赁合同》。2.原告提供的《腾空告知函》。经质证，被告表示对真实性无异议，该《腾空告知函》合法有效。本院认为，因被告对真实性无异议，故对真实性予以认定，至于《腾空告知函》是否合法有效，待在说理部分论及。3.原告提供的原告分别与案外人章光胜、余朝旭、温州德邦物流有限公司签订的《商铺租赁合同》。经质证，被告表示对原告与案外人章光胜签订的《商铺租赁合同》的三性均无异议，但该份合同系原告向被告缴纳租金后续签，可以反映原、被告之间约定的租赁期限为5年；被告对原告与案外人余朝旭、温州德邦物流有限公司分别签订的《商铺租赁合同》不知情，对真实性、合法性均有异议，被告出具的证明，仅为协助办理营业执照，对租赁期限不知情，不能证明原告所主张的待证事实。本院认为，原告提供的该组证据并不能证明其所主张的待证事实。4.被告提供的租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》。经质证，原告表示对真实性无异议，但认为备案并非合同签订的必备条件，原告对备案事项并不知情，与本案不具有关联性。本院认为，原告对真实性无异议，故对真实性予以认定，可以证明原、被告双方签订了一份落款时间为2012年3月1日租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》。5.被告提供的原告与案外人章光胜签订的《商铺租赁合同》。经质证，原告表示对真实性无法确认，即使该份合同是真实的，与本案不具有关联性，被告认为原告转租给案外人的租金远高于原、被告之间的租金，并不影响原、被告双方签订的租赁期限为10年的《商铺租赁合同》的效力。本院认为，原告在庭审中承认其与案外人章光胜签订了该份合同，故对真实性予以认定。6.被告提供的收款收据（记账联）、进账单、塘头村两委会议记录。经质证，原告表示对真实性无异议，该组证据可以证实原告向被告缴纳了2017年度租金，被告为此出具了收款收据，被告后召开村两委会议并将租金退还，系被告的单方行为，对原告不发生法律效力。本院认为，因原告对该组证据的真实性无异议，故对真实性予以认定，可以证明原告于2017年3月24日向被告缴纳2017年度一期安置房店面房租125400元，后被告于2017年4月10日召开村两委会议讨论决定，并于2017年4月11日将租金125400元退还给原告的事实。7.本院依职权调取的被告的村委会会议记录。经质证，原告表示对真实性无异议，村委会会议记录已确定租金金额，与被告陈述的租金与市场价格不符不一致，村委会会议记录中对租赁时间暂定为3-5年，但不是实际出租时间，该村委会会议记录系被告的内部记录，原告对此不知情，不能对原告产生法律效力，不能因此认定原、被告签订的租赁期限为10年的《商铺租赁合同》无效；被告表示对证据的三性均无异议。本院认为，原、被告均对该份证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。8.本院对永嘉县级会计业务代理服务中心主任金晓星所作的谈话笔录。经质证，原告表示对真实性无异议，但表示该服务中心仅起规范、监督和引导作用，对合同签订、备案的具体情况不知情，对合同效力不存在影响，且该服务中心对租赁期限的限制仅为内部规定，并无相应的法律依据；被告表示对证据的三性均无异议。本院认为，该份证据可以证明涉及村集体财产的处置需要向永嘉县级会计业务代理服务中心备案，永嘉县级会计业务代理服务中心内控规定村集体房屋、建筑物租赁期限应在6年以内的事实。9.本院对被告的原负责人廖志远所作的谈话笔录。廖志远陈述：本人在2011年-2014年期间系被告的负责人，被告决定将塘头村第一期安置房店面出租给原告，曾商定租赁期限为10年，故于当天早上签订了租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，但因永嘉县级会计业务代理服务中心认为10年租赁期限太长而不予备案，故于当天下午重新签订租赁期限为5年的《商铺租赁合同》，被告将租赁期限为10年的《商铺租赁合同》作废，并要求原告将租赁期限为10年的《商铺租赁合同》拿回，但原告称自己会撕掉。经质证，原告表示对谈话笔录的形式合法性无异议，但廖志远在签订涉案《商铺租赁合同》时系被告的负责人，与本案具有利害关系，其陈述先签订租赁期限为10年《商铺租赁合同》无法备案而后签订租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》不符合客观事实，其对备案细节的陈述与金晓星的陈述不一致，亦无其他证据予以证实，故该份谈话笔录不应采信；被告表示对谈话笔录的三性均无异议。本院认为，该份谈话笔录系在本院审判人员的主持下制作形成，可以证明被告将租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》送至永嘉县级会计业务代理服务中心备案的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月13日，被告召开村两委会议并形成会议记录，其中第一项记录载明：经决定第一期安置房底层店面出租每间租金为500元，时间暂定3-5年。后原、被告分别签订了两份落款时间均为2012年3月1日的《商铺租赁合同》，两份《商铺租赁合同》均约定：被告将坐落于瓯北繁华路塘头村第一期安置房一楼自西向东共19间商铺，另附有相对应商铺后面停车库上面阁楼及水电等配套设施出租给原告；租金每年交一次，第一次租金于本合同生效后3天内交给出租人，第二次租金于次年对应日之前交清，以后交付方式以此类推；原告无故拖欠租金，被告有权向原告每天按实欠租金5%加收滞纳金；原告在承租期内享有转租权，被告应无条件同意，并给予必要协助；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，原告应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及被告提供的配套设施以良好、适租的状态交还被告，原告拒不交还的，被告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由原告承担。两份《商铺租赁合同》第十二条均约定：本合同自双方或者授权代表人签字并盖章之日起生效，本合同一式二份，合同生效后具有法律效力。原告叶玉长在两份《商铺租赁合同》的乙方处签名确认，被告的负责人廖志远在两份《商铺租赁合同》的甲方处签名并加盖被告的公章予以确认。其中一份《商铺租赁合同》约定：租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，被告允许原告用于装修的时间为3个月，即2012年3月1日起至2012年5月31日止，此期间不计租金；前五年每间每月500元，19间共114000元/年，后五年增加10%，即每间每月550元，19间共125400元/年，租赁期间，被告不得以任何理由任意调整租金。另一份《商铺租赁合同》约定；租期共63个月（5年零3个月），即自2012年3月1日起至2017年5月30日止，其中前三个月为被告允许原告装修时间，不计租金；每间每月500元，19间共114000元/年，租赁期间，被告不得以任何理由任意调整租金。租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》已在永嘉县级会计业务代理服务中心备案。合同签订后，被告向原告交付了租赁物供原告使用，原告亦按照合同约定向被告支付租金并使用租赁物。2017年3月24日，原告通过银行转账方式向被告支付2017年度租金125400元。同日，被告向原告出具收据一份，该收据载明：缴款农户（或单位）为叶玉长，内容摘要为一期安置房店面房租2017年度。被告在收据（收据联）加盖“永嘉县瓯北街道塘头村股份经济合作社财务专用章”予以确认并交原告收讫。同时，被告将收据（记账联）送交永嘉县级会计代理服务中心备案。2017年4月10日，被告召开村两委会议并形成会议记录，会议记录载明：根据2012年3月1日商铺租赁合同书，塘头村集体商铺座落在塘头繁华路村一期安置一楼租给叶玉长同志，为期63个月即2012年3月1日至2017年5月30日止，据合同规定租期已到，但财务部误收租金125400元，经村两委研究同意退还叶玉长同志商铺租金125400元。2017年4月11日，被告将125400元退还给原告。后，被告在原告承租的商铺处张贴《腾空告知函》，该《腾空告知函》载明：承租人叶玉长与我村委会于2012年3月1日签订《商铺租赁合同》，约定租期共63个月，即自2012年3月1日起至2017年5月30日止，现租期将届满，请各承租户/转承租户做好腾退准备，并于2017年5月30日之前，将您所承租的商铺（应保持原房屋及装修的完好无损）腾空完毕并交付我村委会，如未按时腾退房屋，房屋内的所有物品视为自动放弃，我村委会有权自行处置，由此产生的一切后果和损失自行承担。2017年5月11日，永嘉县农村产权服务中心向原告发送《通知书》，该《通知书》载明：我方拟在2017年5月19日9：30至2017年5月20日10：30止（延时的除外）在淘宝资产处置网络平台上向社会公开竞价您承租的瓯北街道繁华路塘头村第一期安置房一楼店铺自西向东共19间租赁权，请于2017年5月17日下午16时30分前前往永嘉县农村产权服务中心提出优先承租权的书面申请，逾期视为自动放弃该优先租赁权。后因被告的申请，永嘉县农村产权服务中心中止了该涉案租赁物的竞价。现涉案租赁物由原告进行管理、使用。另查明，1.涉案租赁物所在的永嘉县瓯北街道塘头村第一期安置房于2006年6月27日取得建设用地规划许可证，于2008年11月3日取得建设工程规划许可证，并于2009年6月30日取得建筑工程施工许可证，但截止一审法庭辩论终结前尚未办理不动产权属登记手续。2.永嘉县级会计业务代理服务中心要求关于村集体财产的处置需经其备案，并从2011年开始该服务中心内控规定，村集体房屋、建筑物的租赁期限应在6年以内，若超过该期限，不予备案。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物所在的永嘉县瓯北街道塘头村第一期安置房现虽未办理不动产权属登记，但已取得建设工程规划许可证。被告主张涉案租赁物因未取得不动产权属登记，故原、被告签订的《商铺租赁合同》无效，于法无据，本院不予采信。原、被告分别签订落款时间均为2012年3月1日而租赁期限分别为10年、63个月的两份《商铺租赁合同》，被告将涉案租赁物交由原告使用，而原告向被告支付租金，双方形成租赁合同关系。但两份《商铺租赁合同》在租赁期限上存在差异。原告认为原、被告先签订了租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》，但重新考虑市场情况后，再签订了租赁期限为10年的《商铺租赁合同》；被告认为原、被告先签订的是租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，但因无法备案，再签订了租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》，且租赁期限为10年的《商铺租赁合同》未经过村两委讨论决定，程序不合法，应当认定无效。本院认为，永嘉县级会计业务代理服务中心对村集体财产的租赁期限存在内控规定，虽该内控规定仅作为规范、引导、监督村集体财产的处置，但根据两份《商铺租赁合同》对租赁期限的约定，可以认定原、被告双方后签订的是租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》。原、被告签订了两份落款时间为同一天但租赁期限不同的《商铺租赁合同》，两份合同均未载明哪一份合同作废的情况下，应当视为后签订的租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》变更了前份《商铺租赁合同》的租赁期限。现原告要求继续履行双方签订的租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，于法无据，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告签订的租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》约定租赁于2017年5月30日到期，被告在租赁期限届满前以《腾空告知函》的形式通知原告及其租户在租赁期限届满前腾空租赁物并交还被告，并不违反法律规定，应认定为合法有效。综上所述，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告叶玉长的诉讼请求。案件受理费80元，由原告叶玉长负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 陈海鸥人民陪审员 金景月人民陪审员 陈久通二〇一七年十月二十五日书 记 员 黄燎铖 微信公众号“”