（2017）闽0702民初2049号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-01-23

案件名称

林则奇与魏贵荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南平市延平区人民法院

所属地区

南平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林则奇,魏贵荣,叶华俤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条，第二百二十八条第一款

全文

福建省南平市延平区人民法院民事判决书（2017）闽0702民初2049号原告：林则奇，男，1972年3月6日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住南平市延平区。委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芳漩，上海建纬（福州）律师事务��律师。被告：魏贵荣，男，l984年10月22日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。第三人：叶华俤，男，1970年7月2日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：陈世光，福建天长律师事务所律师。原告林则奇与被告魏贵荣、叶华俤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林则奇及其委托诉讼代理人陈辉，被告魏贵荣的委托诉讼代理人苏应秋、被告叶华俤的委托诉讼代理人陈世光到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告林则奇申请，依法将叶华俤诉讼地位由被告变更为第三人。本案现已审理终结。林则奇向本院提出诉讼请求：1.判令魏贵荣、叶华俤立即恢复租赁房屋供电;2.判令魏贵荣按每日1万元标准向林则奇赔偿租赁房屋停电期间营业损失,共计141万元(自2017年1月19日起,暂计至201年6月8日为141万元,实际计至恢复供电之日);3.判令叶华俤就上述损失与魏贵荣共同承担赔偿责任;4.判令免除林则奇缴付租金义务直至恢复供电之日止;5.判令返还林则奇无法正常使用租赁房屋期间已支付的租金共计125729元(自2017年1月12日起至2017年6月31日止为:22400×5+22400/31×19=125729元,22400元为月租金标准);6.判令魏贵荣返还林则奇停电期间已支付车库租金28064元(自2017年1月12日起至2017年6月31日止,计算公式为:5000×5+5000/31×19=28064元,5000元为月租金标准)。庭审中，经释明，林则奇明确本案其提起的是合同违约之诉，并撤回第3项诉讼请求。事实��理由：魏贵荣承租叶华俤所有的位于南平市延平区的房产,并在得到魏贵荣许可的情况下将房产转租给林则奇。林则奇作为次承租方就承租上述房产事宜(出租面积为1400平方米,用于经营餐饮之事宜)与魏贵荣于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为五年,自2013年10月1日起至2018年9月31日止,月租金标准为22400元整,每陆个月向魏贵荣支付一次租金计134400元整。合同签订后,林则奇按约履行并支付租金至2017年5月31日。但因魏贵荣与叶华俤之间就房屋租赁事宜产生纠纷,叶华俤于2017年1月12日下午擅自停止租赁房屋供电,导致林则奇无法正常使用该房产并进行经营。2017年1月19日,林则奇与魏贵荣双方签订《调解协议书》,协议书中约定魏贵荣保证将在2017年1月21日23∶59分以前恢复租赁房屋的供电。如不能恢复,魏贵荣同意赔偿林则奇停电期间全部损失,计算标准为每天��民币10000元。同时,协议还约定2017年1月13日至1月18日,魏贵荣同意赔偿林则奇停电损失30000元。并约定将出租房底层沿江停车场出租给林则奇使用,租金为每月人民币伍仟元。该协议签订后,魏贵荣未能遵守协议约定,直至林则奇起诉之日,魏贵荣仍不能恢复租赁房屋供电,使得林则奇无法正常使用房屋,已造成林则奇巨大的营业损失。林则奇与魏贵荣之间的《房屋租赁合同》合法有效,魏贵荣作为租赁房屋出租方,应保证租赁房屋在租赁期间处于正常使用状态,但因魏贵荣与叶华俤的纠纷,导致租赁房屋至今仍未恢复供电,已严重损害林则奇合法权益,造成林则奇巨大经济损失,魏贵荣、叶华俤应立即恢复租赁房产供电,魏贵荣并应按《调解协议书》约定向林则奇承担赔偿责任;同时,按照《合同法》第二百二十八条规定,因第三人主张权利导致承租人无法对租赁房屋进行使用、收益的,承��人可以要求不支付租金。因林则奇已将租金支付至2017年6月31日,因此林则奇请求退还2017年1月12日至2017年6月31日期间房屋租金125729元。同时,林则奇租赁魏贵荣停车场本用于客户泊车,但因租赁房屋至今未恢复供电,无任何客户前来消费,因此根本无法达到林则奇租赁停车场之目的。故林则奇有权请求魏贵荣退还其已支付2017年1月12日至2017年6月31日期间停车场租金28064元。魏贵荣辩称，1.林则奇诉讼主体错误，本案魏贵荣与林则奇签订的《房屋租赁合同》的承租方为林则奇、王义香两人,而并不是林则奇一人,故原告应为林则奇和王义香两人,林则奇单方起诉魏贵荣是错误的。诉讼中，魏贵荣撤销该项答辩意见；2.魏贵荣不存在过错,无需赔偿林则奇的损失。林则奇的相关损失并不是由魏贵荣造成的,而是由叶华俤造成的,相关损失应由叶华俤进��赔偿。从林则奇提交的国家电网南平电力公司出具的暂停停电业务审批单及相关材料,可以证实,本案系叶华俤申请停电造成林则奇相关损失。魏贵荣只是基于其与林则奇只是存在租赁关系进行协调处理停电产生的相关事宜；3.林则奇主张每日按1万元的标准进行赔偿依据不足。首先,林则奇每天是否有1万元的营业收入,其未提供相关的证据予以证实;其次,根据《合同法》相关规定,一方违约造成的对方损失,损失的数额应是实际损失,林则奇并没有相关证据证明因停电给其造成的实际损失为多少。再次,一方违约的,对方应采取合理的措施进行补救,一方未采取补救措施而导致损失扩大部分应由其自行承担。计算损失的标准应以其他方式发电的差价为标准；4.林则奇主张停车场租金人民币28064元依据不足。林则奇并未缴纳停车场租金每月人民币5000元,故林则奇该项主张依据不足。综上所述,请依法驳回林则奇对魏贵荣的起诉。叶华俤述称，1.叶华俤虽然是讼争房屋的产权人，但不是林则奇和魏贵荣之间房屋租赁合同以及协议书的当事人。根据合同相对性原则，叶华俤不是本案的适格被告；2.因魏贵荣未依据双方于2014年3月签订房屋租赁合同约定履行支付房租的义务，根据合同第九条约定，叶华俤有权终止合同收回房屋，因此造成的损失由魏贵荣进行赔偿。综上请求法院驳回林则奇对叶华俤的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议证据，认定如下：魏贵荣提交的（2016）闽0702民初1314号民事判决书及（2017）闽07民终429号民事判决书各一份、叶华俤提交的其与魏贵荣签订的《房屋租赁合同》一份，上述三份证据均体现魏贵荣与叶华俤之间的租赁合同纠纷，与本案无关，不作为本案证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年间，叶华俤将其位于南平市延平区产出租给魏贵荣。2013年8月22日，魏贵荣作为甲方（出租方），林则奇、王义香（案外人，已到庭明确表示其已将合同权利全部转移给林则奇）作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租房屋为座落于南平市延平区，面积为1400平方米，每平方米16元，月租金合计22400元，租赁用途作经营餐饮使用，租赁期限从2013年10月1日至2018年9月31日。第四条“房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任”第1项约定“确保有权出租或是转租，且上述房屋符合出租房屋使用要求”、第6项约定“租赁期内，出租方因拖欠政府的税费，或因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制使用的，甲方应负责赔偿。”林则奇承租房屋后用于经营白天鹅海鲜餐馆。因魏贵荣与叶华俤之间发生纠纷，叶华俤于2017年1月13日向供电公司申请将案涉租赁房屋供电暂停。2017年1月19日，魏贵荣（协议中为甲方）与林则奇（协议中为乙方）签订一份《调解协议书》，载明“…甲方与叶华俤间的纠纷造成了出租房停电，乙方经营业务受损。经双方友好协商，现就赔偿损失、房屋租用达成如下协议：1.甲方同意向乙方赔偿因纠纷造成的停电损失（2017年1月13日至1月18日）共计人民币30000元；2…甲方将出租方底层沿江停车场（底层，即目前经营店面楼下层）出租��乙方，租金为每月人民币5000元，有关税收由甲方自己承担；3.甲方保证在2017年1月21日23：59分以前，出租房得到国家电网的正常供电，以便店面能正常经营。届时，如不能恢复国家电网供电，甲方要赔偿乙方全部损失，计算标准为每天人民币10000元…”同日双方进行对账，《对账单》上载明“2016年应付房租款12712元2017年应付房租款164400元（2017年1月-6月房租134400元2017年1-6月车库租金30000元）合计房租款177112元-补停电30000元，应付147112元”，魏贵荣在落款“对账人”处签字捺指印。林则奇于2017年1月19日转款147110元至魏贵荣银行账号。至今，租赁房屋仍处于被断电状态。本院认为，魏贵荣与林则奇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容��违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己义务。租赁期间，租赁房屋因被产权人叶华俤停止供电，致使魏贵荣交付林则奇的租赁房屋不能保持符合合同约定的使用收益状态，林则奇无法使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，以及案涉《房屋租赁合同》中第6项“…因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制使用的，甲方应负责赔偿”的约定，林则奇有权要求魏贵荣承担赔偿损失等��约责任。关于林则奇要求魏贵荣按每日1万元标准向林则奇赔偿租赁房屋被停电至恢复供电之日期间营业损失（其中2017年1月19日至2017年6月8日计141万元）的诉讼请求。虽双方于2017年1月19日签订的《调解协议书》中约定“…甲方要赔偿乙方全部损失，计算标准为每天人民币10000元”，但从《调解协议书》内容上看，一、“每天按10000元标准计算赔偿损失”是在魏贵荣盲目自信租赁房屋3天内至少短期内即能恢复供电下作出；二、林则奇知道租赁房屋被断电系产权人叶华俤所为，魏贵荣无法自行恢复供电，在魏贵荣承诺3天内即能恢复供电不能实现且长时间都未能恢复供电下，林则奇应采取适当措施防止损失的扩大，而不是放任损失扩大；三、“每天10000元标��”明确是指“全部损失”，而不仅是指林则奇主张的“营业损失”。综上，林则奇主张按《调解协议书》约定的每天10000元标准计算营业损失明显过高不合理，应予调整。林则奇主张计算营业损失的依据为营业利润损失，营业利润损失为可得利益损失，具有不可预见性，且本案存在林则奇没有采取适当措施放任损失扩大情形，以营业利润损失作为计算营业损失依据显然不合理。防止损失扩大另行租用场所营业，营业场所租用费是必要发生的确定损失，因此计算营业损失标准依据营业场所租用费损失较为合理，参照林则奇租用案涉房屋月租金为22400元，考虑装修等其他必要发生的费用损失，酌情确定按每天1000元标准计算营业损失为妥。魏贵荣已支付林则奇2017年1月13日至2017年1月18日赔偿损失款，故魏贵荣��支付林则奇按每日1000元标准计算从2017年1月19日起至租赁房屋恢复供电之日止的营业损失〔其中2017年1月19日至2017年6月8日计141000元（1000元/天×141天）〕。魏贵荣主张其不存在过错,无需赔偿林则奇的损失及计算损失应以其他方式发电的差价为标准的抗辩意见，不能成立，不予采纳。关于林则奇要求返还无法正常使用租赁房屋期间已支付的房屋租金125729元、停车场租金28064元及免除林则奇缴付租赁房屋及停车场租金义务直至恢复供电之日止的诉讼请求。产权人叶华俤因与魏贵荣之间纠纷将案涉租赁房屋断电，致使林则奇无法使用租赁物、无法经营，位于租赁经营场所下层停车场亦随之不能实现租赁目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”规定，林则奇有权要求魏贵荣退还其对租赁房屋不能使用、收益期间已支付的租赁房屋、停车场租金并免除林则奇缴付租赁房屋、停车场租金义务直至恢复供电之日止。《对账单》及《银行转款凭证》可以充分证明林则奇已支付2017年1月至6月店面租金134400元、停车场租金30000元，双方对账时间与双方签订《调解协议书》同为2017年1月19日，《调解协议书》中明确载明“甲方同意向乙方赔偿因纠纷造成的停电损失（2017年1月13日至1月18日）共计人民币30000元”，魏贵荣已支付的停电损失30000元应包括此期间租金损失，故魏贵荣应退还林则奇租赁房屋租金应从2017年1月19日起算即计120960元（22400元×5个月+22400元/30天×12天）、停车场租金计27000元（5000元×5个月+5000元/30天×12天）。魏贵荣抗辩主张林则奇未缴纳2017年1至6月停车场租金，与事实不符，不予采纳。关于林则奇要求魏贵荣、叶华俤立即恢复租赁店面供电的诉讼请求。庭审中林则奇已明确本案其提起是合同之诉不是侵权之诉，且林则奇与魏贵荣之间、魏贵荣与叶华俤之间分别是两个独立的租赁合同，租赁房屋被断电系租赁房屋产权人叶华俤所为，叶华俤断电行为是否合法系其与魏贵荣之间纠纷，本案不作判断，且恢复供电需由叶华俤向供电部门申请，魏贵荣作为承租人无法直接恢复供电，故林则奇该项诉请不是本案审理范围。综上所述，魏贵荣应支付林则奇按每日1000元标准计算从2017年1月19日起算至租赁房屋恢复供电之日止的营业损失〔其中2017年1月19日至2017年6月8日计141000元（1000元×141天）〕；魏贵荣应退还林则奇租��房屋租金120960元、停车场租金27000元并免除林则奇至租赁房屋恢复供电之日止缴纳租赁房屋、停车场租金义务。林则奇诉讼请求中属上述部分予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款规定，判决如下：一、魏贵荣应于本判决生效之日起十日内支付林则奇按每日1000元标准计算的营业损失（从2017年1月19日起算至租赁房屋恢复供电之日止，其中2017年1月19日至2017年6月8日计141000元）；二、魏贵荣应于本判决生效之日起十日内退还林则奇租赁房屋租金120960元、车库租金27000元，免除林则奇缴纳租赁房屋、停车场租金义务直至租赁房屋恢复供电之日止；三、驳回��则奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9437元，由林则奇负担7693元，由魏贵荣负担1744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员　　方晓红二〇一七年十月二十五日书记员　　张　丹附：本案依据的主要法律条文《中华人民共和��合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁��和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注微信公众号“”