（2017）琼01民申83号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
海南隆欣房地产开发有限公司与刘名堂房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
海南隆欣房地产开发有限公司,刘名堂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼01民申83号再审申请人（原审被告）：海南隆欣房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道**号天邑国际大厦***房。法定代表人：张艳，执行董事。委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。被申请人（原审原告）：刘名堂，男，1971年8月8日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。再审申请人海南隆欣房地产开发有限公司（以下简称隆欣公司）因与被申请人刘名堂房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初1576号民事判决（以下简称一审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。隆欣公司申请再审称，海口市秀英区人民法院作出的一审判决，符合民事诉讼法第二百条第一、二项规定的情形，请求撤销一审判决，对本案进行再审。事实和理由如下：逾期办证系海口市规划局规划核实迟延所致，非隆欣公司的责任所致，亦非隆欣公司能预见、能避免并能克服的客观情况，应当免除隆欣公司的责任，一审判决认定房屋产权登记延期属于隆欣公司的责任，并判决隆欣公司支付刘名堂2015年3月17日至2017年3月8日逾期办证违约金61698元错误。位于海口市南海大道145号的湖南师大附中海口中学教师公寓楼建设用地，原在海南省汽车运输公司名下，海口市规划局于2001年12月核发《建设用地规划许可证》，规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2；2008年9月重新核发用地规划条件，规划用地性质变更为商住混合用地，规划用地容积率3.0；海口市国土资源局于2009年3月17日给隆欣公司核发海口市国用（2008）第011573号权证；海口市规划局于2010年1月19日核发《建设工程规划许可证》，批准建筑容积率3.0；2010年4月海口市住建局核发《建筑工程施工许可证》，2010年12月14日核发《海口市商品房预售许可证》。教师公寓楼项目工程竣工验收合格后，海口市建设工程质量安全监督站于2012年1月11日向海口市规划局出具《建筑工程施工质量监督意见》，同意验收组”该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准”的质量验收结论。教师公寓楼项目工程竣工的消防、安防、市政市容、人防、环保等核验通过后，隆欣公司于2014年2月20日向海口市规划局申请规划核实，海口市规划局承诺2014年3月10日领取审核结果。海口市规划局认为应征询海口市国土局用地容积率，而海口市国土局直到2016年10月17日向海口市规划局出具《关于项目用地基准容积率问题的函》，核定教师公寓楼项目用地基准容积率为3.0。据此，海口市住建局于2016年11月9日核发《建筑工程竣工验收备案证》，于2017年1月17日核发不动产产权证，隆欣公司即于2017年3月31日通知刘名堂办理涉案房屋的不动产产权证书。教师公寓楼项目规划核实的迟延，导致竣工备案迟延及房屋产权登记延期。海口市规划局规划核实的迟延期间，非隆欣公司责任，更非隆欣公司能预见、避免、克服的客观情况，依据合同约定及民法通则、合同法关于不可抗力的规定，一审判决认定为隆欣公司的责任系认定错误，请求予以再审。被申请人刘名堂提交意见称，双方签订的《海口市商品房买卖合同》没有约定由于政府原因导致迟延办证，隆欣公司可免除违约责任；隆欣公司主张不能办证的理由在于政府相关部门未能及时核定项目用地的容积率，但核定容积率的问题属于项目在开始建设前即应完成的工作，隆欣公司于2014年2月20日才向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续，不属于不可抗力范围。隆欣公司关于政府原因导致其迟延办证，不应承担违约责任的理由既无合同依据，也不符合法律规定，应不予采纳。本院经审查认为，2011年6月3日隆欣公司与刘名堂签订《海口市商品房买卖合同》，约定隆欣公司应当自交房之日起550日内办理房屋产权证书。合同签订后，刘名堂支付了购房款，隆欣公司于2012年2月15日将房屋交付给刘名堂使用，但直至2017年3月8日刘名堂向海口市秀英区人民法院提起诉讼，隆欣公司仍未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于隆欣公司提出逾期办证系海口市规划局规划核实迟延所致，非隆欣公司的责任，亦非隆欣公司能预见、能避免并能克服的客观情况，应当免除隆欣公司的责任的再审理由，本院认为，湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目用地原在海南省汽车运输公司名下，规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2。2008年9月，规划部门对该项目用地重新核发用地规划条件，规划用地性质变更为商住混合用地，规划用地容积率变更为3.0。2009年3月，海口市国土资源局给隆欣公司重新办理了海口市国用（2008）第011573号《国有土地使用证》，注明地类（用途）为城镇住宅用地，土地面积20657.21平方米。2010年1月19日，市规划局对该项目用地核发《建设工程规划许可证》（编号：460XXXXXXXX0003），批建建筑面积为地上56811平方米，地下11019.55平方米，计容面积55306.66平方米，按土地面积核算，容积率3.0。根据海口市相关容积率调整的管理规定，建设单位在取得市规划行政主管部门调整容积率的规划手续后，应当及时到市土地行政主管部门办理土地手续。隆欣公司虽在2010年1月获得市规划局的建设工程规划许可证，但并未就容积率的调整及时到土地行政主管部门办理土地手续，导致其于2014年2月20日向市规划局申请规划核实时，市规划局于同年3月28日就核定项目容积率一事向市国土资源局发征询意见函。在本院（2016）琼01民终105号案件审理期间，曾就隆欣公司提出的市国土资源局核定项目容积率一事发出《调查函》，市国土资源局复函证实，2014年2月20日隆欣公司向海口市规划局申请规划核实，2014年3月28日市规划局向市国土资源局发出《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》后，市国土资源局初步核定该项目的用地基准容积率仍为1.2。隆欣公司在得知市国土资源局的初步核定结果后，提出异议，并向市政府发文恳请根据实际情况对项目用地基准容积率进行核定。此后，隆欣公司多次回复市国土资源局均称正在与相关部门沟通中，请求暂缓办理。因此，隆欣公司因项目土地用途、容积率调整，未能及时完善用地手续，导致无法按时办理房屋产权登记手续，责任在隆欣公司，不能归责于政府原因，亦不属于不可抗力。综上，隆欣公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回海南隆欣房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 陈文平审 判 员 王曼莉审 判 员 陈杨丽法官助理 彭妍羚法官助理 彭妍羚书 记 员 刘 静速 录 员 梁 静 微信公众号“”