（2017）赣0192民初232号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-01-03
案件名称
南昌仁羲投资有限公司与刘建友商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌仁羲投资有限公司,刘建友,中国农业银行股份有限公司南昌象湖支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0192民初232号原告：南昌仁羲投资有限公司，住所地：江西省南昌市桑海经济技术开发区新港商务中心29栋（1—2层），统一社会信用代码：91360127698490602A。法定代表人：张庆军，该公司董事长。委托诉讼代理人：余国平，该公司法务部经理。被告：刘建友，男，1972年2月19日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。第三人：中国农业银行股份有限公司南昌象湖支行，住所地：江西省南昌市青云谱区施尧路1111号水榭花都17栋，统一社会信用代码：913601008583497211。负责人：毛琼萍，该行行长。委托诉讼代理人：万志军，该公司员工。原告南昌仁羲投资有限公司（以下至裁判主文前简称为仁羲公司）与被告刘建友及第三人中国农业银行股份有限公司南昌象湖支行（以下至裁判主文前简称为农行南昌象湖支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁羲公司委托诉讼代理人余国平及第三人农行南昌象湖支行委托诉讼代理人万志军到庭参加诉讼，被告刘建友经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁羲公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方于2015年6月11日签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理上述《南昌市商品房买卖合同》注销备案登记手续；3、判令被告向原告支付违约金74300.2元；4、判令被告偿还原告为其向第三人代偿的贷款263664.18元；5、判令被告向原告赔偿原告为履行合同、实现债权支出的费用共计316.62元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年6月11日，被告购买原告开发建设的位于南昌市××经济开发区××东大道××慈姑××楼××单元××号房屋，双方当日签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000497500）及相关的附件，双方约定：房屋总价款为371500.8元；其中26万的房款在7日内办理银行按揭。合同签订后，被告于2015年8月6日与第三人签订《个人购房担保贷款合同》，被告以其购买的签署房屋提供抵押担保，向第三人借款26万元，并授权其该笔借款直接支付给原告，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证担保。2015年8月13日，第三人向原告支付该笔贷款，原告亦依约向被告发出《入伙通知书》，但至今被告一直未与原告办理交房手续。后被告未按贷款合同的约定按期偿还相应的贷款本息，于是第三人分别向被告发出《贷款逾期提示函》、《贷款催收提示函》，向原告发出《保证责任履行通知书》，要求被告按期还款、原告履行保证责任，但被告仍拒不还款，第三人只好从原告的保证金账户直接扣划被告所欠的贷款金额，原告遂依照与被告签订的上述买卖合同及附件四约定，向被告发出《催款通知书》要求被告偿还为其代偿的银行借款，但被告仍置之不理，原告无奈只好向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》。原告认为，被告拒不向原告偿还为其代偿第三人贷款的行为，严重违反双方签订的上述买卖合同及附件约定，已构成根本违约，严重损害了原告的合法利益，原告有权解除合同，并有权要求被告承担违约责任、偿还为其代垫的银行贷款本息以及赔偿损失。因此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告刘建友未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、被告的身份证复印件、《南昌市商品房买卖合同》一份、购房发票、《个人购房担保借款合同》一份、借款凭证、入伙交房通知书、催款通知函、解除合同告知函、保证责任履行通知书、保证金支付回单及业务凭证共12张、确认函、催款通知函及邮递回单、解除商品房买卖合同通知书及邮政特快专递回单，本院经过庭审审核，认为上述证据来源合法、客观真实，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月11日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份。合同约定：被告购买原告开发建设的位于南昌市××经济开发区××东大道××慈姑××楼××单元××号房屋，房屋总价款为371501元，买受人于2015年6月11日支付首付款111501元，剩余房款26万在7日内办理银行按揭。合同签订后被告即向原告支付了购房首付款111501元。2015年8月6日，被告与第三人签订《个人购房担保贷款合同》，被告以其购买涉案房屋提供抵押担保，向第三人借款26万元，并授权其该笔借款直接支付给原告，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证担保。2015年8月13日，第三人向原告支付该笔贷款26万元，原告亦依约向被告发出《入伙通知书》，但至今被告一直未与原告办理交房手续。被告在与第三人签订担保合同后，未按贷款合同的约定按期偿还相应的贷款本息，于是第三人分别向被告发出《贷款逾期提示函》、《贷款催收提示函》，向原告发出《保证责任履行通知书》，要求被告按期还款、原告履行保证责任，由于被告拒不还款，第三人即从原告的保证金帐户直接扣划被告所欠的贷款本息共计263664.18元。原告遂依照与被告签订的上述买卖合同约定于2016年9月20日向被告发出《催款通知书》，要求被告偿还为其代偿的银行借款，被告一直无回应，原告便于2017年3月向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，并按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。另查明，本案涉案房已在南昌市××商品化办公室办理备案登记，但房屋至今未交付，亦未办理房屋产权证。本院认为，原、被告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款111501元，剩余购房款26万元通过银行按揭贷款方式向原告予以支付。后由于被告未按与第三人签订的借款合同约定按期偿还相应的贷款本息，导致原告依约承担了保证责任，为被告代偿所欠贷款本息263664.18元。本案中，原、被告虽在合同补充协议中约定如被告经原告通知后十日内未归还原告被银行所扣款项，原告可以解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，本院认为，原告已按双方签订的房屋买卖合同约定履行了全部付款义务，被告亦将涉案房屋在房管部门办理备案，涉案房屋可以认定归被告刘建友所有，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》已基本履行完毕，合同的目的已实现，故从维护市场交易安全和稳定的前提下，对原告要求解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。被告刘建友未按时偿还银行贷款，导致原告依约承担了保证责任，根据《担保法》的规定，原告承担保证责任后，有权向被告刘建友追偿。原告共代被告向银行垫付263664.18元，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四中《补充协议》的约定，若刘建友逾期还款导致银行从原告保证金账户中扣款，应由被告支付原告被扣款项每日万分之五的违约金。如果被告在原告发出通知后十日内没有归还原告被银行所扣款项，原告可以按合同总价款20%追究被告违约金。本院认为，该违约金约定过高，且被告未按期支付该笔款项给原告造成的损失是资金占有期间造成的利息损失，故本院酌情调整按合同总价款5%计算违约金。故对原告要求被告偿还代偿的贷款263664.18元及支付违约金18575.05元（按合同总价款371501元×5％）的诉请，本院予以支持，超出部分诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付原告为履行合同、实现债权支出的交易手续费共计316.62元的诉请，因该费用系原告代被告向房管部门支付的涉案房屋备案费，故对原告该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南昌仁羲投资有限公司与被告刘建友于2015年6月11日签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号为：1000497500）不予解除；二、被告刘建友于本判决生效后十五日内支付原告南昌仁羲投资有限公司代偿款263664.18元及违约金18575.05元（计算方式：按合同总价款371501元的5%计算）；三、被告刘建友于本判决生效后十五日内支付原告南昌仁羲投资有限公司房屋交易手续费316.62元；四、驳回原告南昌仁羲投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6374元，诉讼保全费1820元，合计8194元，由原告南昌仁羲投资有限公司负担1049元，被告刘建友负担7145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄颖群人民陪审员 钟秀华人民陪审员 李熙兰二〇一七年十月二十五日书 记 员 付晓明 关注微信公众号“”