（2017）苏01民终7668号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-18
案件名称
南京友谊华联（集团）有限责任公司与李超英房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李超英,南京友谊华联（集团）有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7668号上诉人（原审被告）：李超英，女，1988年7月3日生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李纯女，上海申海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晨，男，该公司职员。委托诉讼代理人：吴威，男，该公司职员。上诉人李超英因与被上诉人南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初12345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李超英上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，发回原审人民法院重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人友谊华联公司承担。事实和理由：双方签订租赁合同后，约定上诉人待收到被上诉人与案外人绍依时装（上海）有限公司（以下简称绍依公司）之间签订的《开设韩国馆项目开展阶段商务咨询协议书》（以下简称韩国馆项目）项下的咨询费744000元之后再支付首付租金、物业费。上诉人系绍依公司的股东。韩国馆项目于2015年12月31日结束，但因被上诉人拖延支付该咨询费，导致上诉人无法支付涉案租赁费和物业费。因上述原因，租赁期间，被上诉人从未要求上诉人支付租金和物业费。上诉人认为，因被上诉人未按约定支付韩国馆咨询费，故上诉人不构成违约，不应当承担判决书第二项、第三项费用，租金也应等收到韩国馆项目咨询费之后再支付。因此，本案需以案外人绍依公司诉友谊华联公司支付咨询费一案的审理结果为依据，应中止审理。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。友谊华联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人所提及的绍依公司诉友谊华联公司支付咨询费一案，一审也已经作出判决，全部驳回了上诉人要求给付74万元的诉请，并且支持了友谊华联公司反诉请求。一审缺席判决符合法律规定，上诉人恶意拖延时间，是为了达到迟延付款的目的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。友谊华联公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李超英支付拖欠的首付租金79132元、首付物业费9891.5元，共计89023.5元；2、判令李超英支付拖欠的首付租金及经营保证金的滞纳金（按24%/年的标准计算，自2015年11月10日计算至实际给付之日止）；3、判令李超英支付违约金39566元。一审法院经审理认定事实如下：本市秦淮区汉中路27号三楼（含涉案商铺）系友谊华联公司所有房屋。2015年11月10日，李超英、友谊华联公司签订《租赁合同》，约定，友谊华联公司将涉案商铺（套内面积54.2平方米）出租给李超英，用于经营服饰零售，品牌mose；自友谊华联公司于2016年1月1日起将涉案商铺交付李超英使用始，至2018年12月31日止，租期共计36个月；租金8元/平方米/天，365天，合计费为158264元，双方确认首付租金为一年，共计79132元，第二年租金在第一年基础上递增5%，第三年租金在第一年租金基础上递增10%；综合服务费、水、电、燃气费等费用由李超英承担，水费4元/吨，电费1.2元/度；李超英应于本合同签订之日向友谊华联公司支付经营保证金13188.67元、首期租金79132元；友谊华联公司对李超英进行综合管理，李超英承诺在商铺租赁期内无条件接受友谊华联公司的管理，并与友谊华联公司另行签订《友谊广场物业管理合同》及执行《友谊广场经营管理公约》相关管理协议；在租赁期限内，若李超英违反本合同约定，未按期交纳租金和水、电、气等费用时，友谊华联公司有权要求李超英按拖欠金额的每日千分之三向友谊华联公司支付滞纳金；在租赁期限内，若李超英违反本合同约定，应向友谊华联公司支付相当于三个月租金的违约金，造成友谊华联公司损失的，李超英还应赔偿损失，违约金应从违约之日起15日内支付。同日，双方还签订《物业管理合同》约定，第一年度综合服务费具体收费标准为1元/平方米/天（以天计算，按年收取），年综合服务费19783元，首付综合服务费9891.5元。合同签订后，友谊华联公司按约将涉案商铺交付给李超英使用，但李超英未支付任何款项。友谊华联公司于2016年11月16日向李超英发出《缴款通知单》，催缴2016年全年的租金、物业费及保证金。李超英的工作人员陈肖于同日签收。2017年1月20日，李超英向友谊华联公司发出《解除合同通知书》，载明，由于环境的影响，商场人流量少，导致于2015年12月29日至今经营状况仍无起色……实在难以维续，出于无奈，其于2016年12月31日特向友谊华联公司递交撤店申请，并当日将物品撤走，但友谊华联公司不同意其撤店，还阻止其撤走物品，李超英认为其有权单方解除合同，至于因单方解除合同承担的法律后果，应依法、依合同约定处理，友谊华联公司无权强制阻止其解除合同及撤走物品；其再次通知友谊华联公司，自2017年1月1日起解除与友谊华联公司签订的五份租赁合同并撤走所有物品。友谊华联公司一直未同意李超英解除合同的申请，直到2017年3月30日同意解除合同，李超英在此期间搬出并交还商铺，此后友谊华联公司将涉案商铺另行出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订关于涉案商铺的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。李超英未按约支付租金等费用，并单方提出解除合同，已构成根本违约，应承担支付租金、物业费及支付违约金的违约责任。友谊华联公司关于李超英支付首付租金79132元、首付物业费9891.5元的诉请，于法有据，予以支持。友谊华联公司关于商铺首付租金、经营保证金的滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，因双方合同已经解除，友谊华联公司主张经营保证金的滞纳金，既无合同依据，亦无法律依据，故不予支持，但友谊华联公司主张首付租金的滞纳金，并无不当，故李超英应支付首付租金79132元自2015年11月11日至实际给付之日按年24%标准计付的滞纳金。友谊华联公司关于违约金39566元的诉请，有合同依据，一审法院予以支持。李超英经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、李超英于判决生效之日起十日内向南京友谊华联（集团）有限责任公司支付商铺首付租金79132元、首付物业费9891.5元，共计89023.5元；二、李超英于判决生效之日起十日内向南京友谊华联（集团）有限责任公司支付商铺首付租金的滞纳金（以79132元为基数自2015年11月11日至实际给付之日止按年利率24%计付）；三、李超英于判决生效之日起十日内向南京友谊华联（集团）有限责任公司支付违约金39566元；四、驳回南京友谊华联（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3357元、公告费600元，合计3957元，由李超英负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，上诉人李超英陈述：其对一审法院判决的租金、物业费数额无异议，但双方之间有口头约定，须待案外人绍依公司收到韩国馆项下的咨询费744000元之后再支付。被上诉人陈述双方之间就此既无书面约定亦无口头约定。以上事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人未按约支付租金等费用且单方提出解除合同，其应支付相应期间的租金、物业费，并承担根本违约的违约责任。现上诉人对租金、物业费数额无异议，但上诉称租金、物业费支付条件尚未满足，也无须支付违约金，理由为曾与被上诉人口头约定上述费用须待案外人绍依公司收到韩国馆项下的咨询费744000元之后再行支付。本院认为，因上诉人未能提供证据证实双方曾有此约定，被上诉人亦予以否认，故对于上诉人这一上诉理由，本院不予采信。一审法院根据双方之间租赁合同约定及违约情形，判决上诉人支付首付租金、物业费、滞纳金及违约金，并无不当。综上，李超英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3357元，由李超英负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 张旭东审判员 孙 伟二〇一七年十月二十五日书记员 郭旭冬 微信公众号“”