（2017）京01民终7805号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-01

案件名称

张亚男与北京德福祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张亚,北京德福祥房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终7805号上诉人（原审被告）：张亚男，女，1991年3月10日出生。委托诉讼代理人：郭建帮，山西瀛谷（娄烦）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京德福祥房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道山峡村1号楼三层。法定代表人：徐俊男，董事长。��托诉讼代理人：徐张彬，男，北京德福祥房地产开发有限公司职员。上诉人张亚男因与被上诉人北京德福祥房地产开发有限公司（以下简称德福祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张亚男上诉请求：撤销原判，依法改判驳回德福祥公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。理由如下：一审认定事实不清，德福祥公司要求与张亚男解除合同进而要求诉争房产的产权变更和腾退是没有依据的。一审法院程序违法，一审法院未在穷尽其他手段的情况下采取发公告的方式送达传票属于程序违法。（2015）昌民初字第14363号民事判决正在申诉中，该案件判决错误。德福祥公司辩称，同意原判，不同意上诉人张亚男的上诉请求。德福祥公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张亚男协助我公司办理509号房屋的房屋所有权证的注销手续，并将该房屋权属登记变更为我公司名下；2、请求判令张亚男将509号房屋腾空后交还我公司；3、案件受理费由张亚男负担。一审法院认定事实：2012年12月6日，德福祥公司与张亚男签订《北京市商品房现房买卖合同》及相应合同附件，约定张亚男向德福祥公司购买509号房屋（以下简称涉案房屋），预测建筑面积共57.77平方米，其中套内建筑面积35.39平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.38平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币29988.95元，总价款1061309元；张亚男采用商业贷款付款，于本合同签订前支付首期房价款531309元，其中含定金2万元，剩余53万元贷款支付；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了其他条款内容。当日，德福祥公司还与张亚男签订了《补充协议二》（合同附件九），其中第四条3.2（2）条款约定：“如买受人连续三个月、累计六个月未按时还款，无论买受人是否已于逾期还款后向银行或出卖人偿还该欠款，或银行是否要求出卖人承担了连带保证责任，且无论银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的《现房合同》，解除合同的通知于送达买受人之日起生效。出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请提前清偿全部剩余贷款本息，并从买受人已支付房款中直接扣除；由于买受人违反其与银行借款合同规定的义务致使出卖人承担连带保证责任，出卖人履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部��用、违约金、利息、罚息，以及出卖人实现债权而发生的费用，以及由此产生的损失等）均由买受人负责赔偿，出卖人有权自买受人已付房屋款中直接抵扣；买受人已发生的第三方费用由买受人自行承担；同时，买受人应自《预售合同》签订之日起按房款每天万分之叁的比例向出卖人支付违约金，上述款项出卖人有权自买受人已付的房屋款中直接抵扣，不足部分出卖人仍有权依法向买受人追索。”之后，张亚男向德福祥公司付清了首付款，并向中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款支付了剩余房款，涉案房屋亦交付给张亚男。后张亚男自2014年1月开始未还银行贷款。2014年12月19日，张亚男取得涉案房屋的房屋所有权证，登记房屋所有权人为张亚男，房屋为509。2015年7月20日，德福祥公司向张亚男涉案房屋地址快递了《通知函》，要求张亚男偿还贷款、��还德福祥公司垫付款等。2015年8月6日，德福祥公司向张亚男涉案房屋地址快递了《合同解除通知书》，内容包括：“……根据我司与您签订的《房屋预售合同》，约定如您连续三个月、累计六个月未按时还款，我司有权单方解除《房屋预售合同》，且您需要向我司承担违约金及赔偿我司所受的全部损失。同时由于您在购买该房屋时向我司提供了虚假材料，致使该房屋房产证至今未办理，我司对农业银行的连带担保责任也始终无法解除。我司已于2015年7月20日向您送达通知函，函告您出面解决上述问题，但您至今未出面….现对您逾期向建行北京分行还款及对我司严重违约事宜郑重函告如下：1、即日起解除与您签订的《北京市商品房预售合同》，从本通知送达您之日起生效。2、请您配合我司办理该房屋退房手续。”2015年11月2日，北京市西城区人民法院作出��2015）西民（商）初字第6308号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司北京市分行与张亚男、德福祥公司的《个人住房（商业用房）借款合同》。该判决现已生效。2015年，德福祥公司起诉至法院，要求解除其与张亚男签订的《北京市商品房预售合同》。2016年9月23日，法院出具（2015）昌民初字第14363号民事判决书，判决解除德福祥公司与张亚男于2012年12月6日签订的《北京市商品房预售合同》。该判决现已生效。一审法院认定上述事实，有（2015）昌民初字第14363号民事判决书、房屋所有权证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张亚男经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同解除后，尚未履行的，终止��行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，德福祥公司与张亚男签订的《北京市商品房预售合同》已经法院生效判决解除，现德福祥公司起诉要求张亚男腾退房屋、协助办理涉案房屋的转移登记手续等应予支持。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张亚男于本判决生效之日起十日内协助原告北京德福祥房地产开发有限公司办理509房屋的房屋所有权证注销手续及房屋所有权变更登记手续，将房屋过户至原告北京德福祥房地产开发有限公司名下；二、被告张亚男于本判决生效之日起三十日内将509房屋腾空后交还原告北京德福祥房地产开发有限公司。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。上述事实，有双方当事人在二审期间陈述等证据在案佐证。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。有关生效判决已经判决解除德福祥公司与张亚男签订的《北京市商品房预售合同》，在此情况下，德福祥公司有权要求张亚男协助办理涉案房屋的转移登记手续，亦有权要求张亚男腾退涉案房屋。上诉人张亚男所述德福祥公司无权要求张亚男协助办理变更登记手续及腾房一节，没有事实及法律依据，本院不予支持。经审查，本案不存在程序违法的情形。综上所述，上诉人张亚男的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元及及公告费，由张亚男负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由张亚男负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　徐　冰审判员　刘国俊审判员　范　磊二〇一七年十月二十五日书记员　赵梦芸微信公众号“”