（2017）桂0105民初3446号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
广西长岛房地产有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西长岛房地产有限公司,南宁市国凯实业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初3446号原告：广西长岛房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区青山路6号。法定代表人：刘嘉逵，执行董事。委托诉讼代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：廖宇旭，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。被告：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地：南宁市金凯路13号。法定代表人：文强，董事长。委托诉讼代理人：钟宁平，男，1964年3月14日出生，汉族，南宁市国凯实业有限责任公司法律部主任，住南宁市，原告广西长岛房地产有限公司（以下简称长岛公司）诉被告南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告长岛公司的委托诉讼代理人李华福，被告国凯公司的委托诉讼代理人钟宁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长岛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行报备案合同义务，将权属登记资料报送产权登记机关，办理完毕《商品房现售备案证明》，协助原告办理房屋权属证书；2、判令被告支付逾期报备案的违约金人民币2948.12元（违约金＝已付房款×0.5%）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2006年11月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南宁市江南区XX路X+XX大道第24号楼二层24-36、24-37、24-38、24-39号房出售给原告，4套房屋合计面积为142.22㎡，合同总购房款为人民币595190元，实际面积为140.89㎡，实际购房款为589624元，另合同第十五条关于产权登记有如下约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，或是办妥《商品房现房销售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需要的备案登记资料向产权登记机关提交完毕，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记备案的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定支付了所有购房款，有被告开具的销售发票为证，被告也于合同签订的两周内将所售房屋交付原告占有使用，按照合同约定被告应当在房屋交付使用后的720个工作日内，将房屋权属资料报有关部门备案，但时至今日被告却迟迟没有办理完毕房屋现售证明，没有将房屋权属材料提交产权登记机关备案，致使原告无法办理房屋权属证书，经原告多次催告被告依然不能如约将房屋权属材料提交产权登记机关备案，亦没有取得《商品房现售备案证明》，被告的行为已然构成合同违约，侵犯了原告的合法权益，按照合同约定被告应支付原告逾期报备案违约金人民币2948.12元。综上所述，被告在交付房屋后有义务将房屋产权资料报产权登记机关备案，亦或是办理《商品房现售备案证明》，而被告并没有完成以上应尽义务，损害了原告的合法权益，原告恳请法院支持原告诉讼请求，判令被告履行报备义务，协助原告办理房屋权属证书，并支付逾期报备违约金。原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明：合同约定被告将位于南宁市江南区XX路X+XX大道第24号楼二层24-36、24-37、24-38、24-39号房出售给原告，4套房屋合计面积为142.22㎡，合同总购房款为人民币595190元，另合同第十五条关于产权登记有如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，或是办妥《商品房现房销售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需要的备案登记资料向产权登记机关提交完毕；2、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明：《商品房买卖合同》已于2007年2月14日在南宁市房屋产权交易中心登记备案；3、销售不动产统一发票，证明：原告已按照双方确认的房屋实际面积支付了购房款。被告国凯公司辩称：一、本案法院所确定的案由不准确。本案中，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》是商品房预售合同。根据《民事案件案由规定》的第82个案由房屋买卖合同纠纷：（2）商品房预售合同纠纷。因此，本案原、被告之间纠纷的法律关系案由应当确定为商品房预售合同纠纷。二、原告请求判令被告支付逾期报备案的违约金人民币2948.12元已经超过两年的诉讼时效。1、本案中双方当事人于2006年11月29日在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，合同依法成立且合法有效。特别是合同中关于原告与被告就备案权属资料的约定（第十五条关于产权登记的约定），是双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律、法规禁止性规定，现双方亦相互履行了付款、交房的合同义务。因此，该款的约定合法有效，受到法律保护，应当按合同约定履行，双方均应受其约束。2、在本案中，被告在2006年12月12日已经按合同的约定将房屋交付给原告。《商品房买卖合同》关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内（即从2006年12月13日起至2009年10月29日止），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记备案的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，本案原告主张支付的违约金是属于一时性债权，原告主张被告支付逾期报备案违约金债权的诉讼时效应从2009年10月30日开始起算，其诉讼时效时间为：从2009年10月30日开始起算至2011年10月30日届满，也就是原告从2009年10月30日开始已经知道自己的权利被侵害。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知【法（2016）399号】第18条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”其适用与理解的解释为：具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；原告没有能提供证据证明其有诉讼时效中断的法定情形事实，故本案原告主张的逾期报备案违约金债权的诉讼时效期间已于2011年10月30日届满。而原告在2017年8月8日才向法院主张违约金债权权利，已经大大超过法律所规定两年的诉讼时效期间，这是由于原告债权人长期不行使权利的事实状态持续经过法定期间，已经丧失实体的胜诉权。所以，原告主张请求判令被告支付逾期报备案的违约金人民币2948.12元的违约金债权请求权不应受法律保护。综上所述，请求法院驳回原告请求判令被告支付逾期报备案的违约金2948.12元的诉讼请求。被告国凯公司提交以下证据：1、南宁市建设工程规划竣工验收合格证，证明：国凯公司建设的南宁市江南区XX路商业24号10+XX大道24号楼，在2013年11月4日通过南宁市规划管理局审核已经取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》的事实。根据原、被告的诉辩主张，归纳本案的调查重点为：被告是否应履行将权属登记资料报送产权登记机关备案，办理取得《商品房现售备案证明》，协助原告办理房屋产权证书。本案的争议焦点为：原告诉请要求被告支付逾期报备案的违约金是否超过诉讼时效？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告长岛公司与被告国凯公司于2006年11月29日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告国凯公司开发的南宁市江南区XX路XX+XX大道第24号楼2层24-36、24-37、24-38、24-39号4套房，总建筑面积142.22㎡，购房价款总额为595190元；合同第八条约定：出卖人应当在2006年12月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记备案的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。出卖人办妥《商品房现房销售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需要的备案登记资料向产权登记机关提交完毕，之后出卖人有义务协助买受人办理权属证书，提供相关文件资料。合同签订后，经双方确认，原告购买被告国凯公司开发的南宁市江南区XX路XX+XX大道第24号楼2层24-36号房的面积是34.66㎡,原告支付的购房款是145052元；24-37号房的面积是34.77㎡,原告支付的购房款是145512元；24-38号房的面积是32.4㎡,原告支付的购房款是135594元；24-39号房的面积是39.06㎡,原告支付的购房款是163466元，4套房原告共支付购房款589624元。被告于2006年12月12日将讼争的4套房屋交付原告使用。另查明：合同约定的《商品房现房销售备案证明》即为《商品房现售备案证明》；被告至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。本院认为：原告长岛公司与被告国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。关于被告国凯公司是否应继续履行报备案义务，办理《商品房现售备案证明》，协助原告办理房屋权属登记的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，因此被告国凯公司应按照合同的约定履行报备案义务。故原告请求被告履行为原告办理房屋产权资料登记备案的义务，办理《商品房现售备案证明》，协助原告办理房屋权属登记合法有据，本院予以支持。对于原告请求的逾期报备案违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现房销售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。对于本案涉案房屋交付的时间，原、被告双方均确认为2006年12月12日。自交房至今，时间已超过合同约定的720个工作日，而被告至今仍未为南宁市江南区XX路XX+XX大道第24号楼办妥《商品房现售备案证明》的，被告已构成违约。关于原告诉请要求支付逾期报备案的违约金是否已超过诉讼时效的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的是被告在商品房交付使用后720个工作日内进行报备案。本案中，涉案房屋的交付日期为2006年12月12日，以此时间作为起点计算720个工作日，被告应在2009年10月29日前将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，超过该期限未报备的，应从该期限届满之日即2009年10月30日起开始计算违约金的诉讼时效。而从报备期限届满之日至原告起诉之日，已超过两年的诉讼时效，且无证据证明存在诉讼时效中止和中断的情形。故对逾期报备案违约金的诉讼请求而言，原告已丧失胜诉权，被告已提出此抗辩的，对原告关于由被告支付逾期报备案违约金的主张，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南宁市国凯实业有限责任公司应履行报备案合同义务，将南宁市江南区XX路XX+XX大道第24号楼2层24-36、24-37、24-38、24-39号房的权属登记资料报产权登记机关备案，办理《商品房现售备案证明》，协助原告广西长岛房地产有限公司办理房屋权属登记；二、驳回原告广西长岛房地产有限公司的其他诉讼请求。上述义务,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费50元,由原告广西长岛房地产有限公司负担25元，由被告南宁市国凯实业有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周福升人民陪审员 石小青人民陪审员 赖忠文二〇一七年十月二十五日书 记 员 周 微附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证 关注公众号“”