（2017）湘31民终331号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
潘太祥与湖南民泰资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘太祥,湖南民泰资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终331号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘太祥，男，1968年10月2日出生，土家族。委托诉讼代理人：麻明辉，湖南新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南民泰资产管理有限公司。法定代表人：廖卫果。委托诉讼代理人：尚彬，湖南四维律师事务所律师。上诉人潘太祥因与被上诉人湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘太祥及其委托诉讼代理人麻明辉、被上诉人民泰公司的委托诉讼代理人尚彬到庭参加诉讼。被上诉人民泰公司的法定代表人廖卫果经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人潘太祥上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法改判；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、原审判决未支持上诉人的反诉赔偿请求，显失公平。被上诉人提供的租赁物，大面积漏水，造成上诉人经营管理的“红湘西娱乐城”长期停业，无法营业。对于损害事实，被上诉人当庭认可，一审法院也作了认定。在一审时，虽然上诉人因诸多因素未能提交损失减到的相关资料，负有举证不能之责。但是，这并不意味着可以完全忽视上诉人的损失。因为，对于上诉人的损失，被上诉人表示“反诉原告所提反诉请求赔偿数额过高，望法院进行调整”，这是被上诉人本着诚信原则的体现。在庭审过程中，被上诉人和上诉人都有请求法院酌情判决反诉赔偿损失的共同愿望，原审判决以举证不能，未支持上诉人的反诉请求，这不仅违背了双方当事人的意愿，也违背了民诉法规定的当事人享有的处分原则，原审判决显然不公。二、上诉人因增设消防通道和统一装修6个门面而垫资86860元，原审判决未支持，同样显失公平。1、上诉人垫资增设消防通道和装修门面是与福大公司协商后实施的，且福大公司愿以租金抵减垫资。后因非法融资爆发，政府接管福大公司，垫资问题才未得到及时处理，留下处非后遗症。2、在被上诉人民泰公司打包接收福大公司资产后，上诉人向其下属机构“八月楼管理处”多次书面请求解决垫资问题，因民泰公司须逐级审批垫资问题，被一拖再拖。从民泰公司逐级审批意见来看，其各部门不仅肯定了上诉人的垫资事实情况，还提出解决垫资问题方案，垫资问题至今未得到解决，系民泰公司未作答复所致。3、上诉人垫资86860元，应予以支持。原审判决之所以未支持上诉人垫资86860元的反诉请求，是因为一审完全隔离了民泰公司和福大公司与上诉人在租赁合同上的法律关系。民泰公司与上诉人签订的租赁合同，不是新的合同，也不是独立的合同，它是建立在福大公司与上诉人签订的租赁合同基础上，转换了一下合同主体，出租人（民泰公司和福大公司）与承租人（上诉人）之间的合同关系未变，双方的权利义务未变。上诉人的垫资因租赁合同产生，且得到福大公司认可，垫资理由应由被上诉人承担。4、对于上诉人垫资的86860元，原审判决认为不应向民泰公司主张权利，是错误的。被上诉人民泰公司口头辩称：八月楼商铺以前是福大公司管理，福大公司在处非之后由民泰公司管理。2013年从省里移交州里，到2017年移交市里。漏水情况确实存在。但没有中介机构愿意给上诉人经营损失进行鉴定评估，在一审判决前没有评估结果，一审判决是酌情判决的。民泰公司向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原、被告双方签订的《门面（商铺）租赁合同》；2、判令被告返还租赁的位于八月楼商业步行街编号为4栋2层的门面给原告；3、判令被告支付拖欠的租赁费513000元。潘太祥的反诉请求：1、判令反诉被告赔偿因房屋主体结构渗漏造成的装修损失、经营损失等各项损失共计754740元（具体赔偿金额以鉴定评估结果为准）；2、反诉费及鉴定评估费用由反诉被告承担。在一审法院审理过程中，潘太祥将第一项反诉请求变更为：请求法院根据案件实际情况酌情判决反诉被告赔偿反诉原告损失。一审法院认定事实：一、关于房屋租金是否应当按照15000每月计算的问题；被告（反诉原告）提供2009年1月15日的报告及收款收据主张原、被告所签的租赁合同应以每月15000元的价格收取租金。因原、被告之间的《门面（商铺）租赁合同于2010年11月20日签订，合同中对租金有明确约定，且被告（反诉原告）亦是按合同约定向原告（反诉被告）交纳租金直至2013年6月30日。故该院对被告（反诉原告）所提供2009年1月15日的报告及收款收据的证明目的不予认可；二、关于被告（反诉原告）主张垫资增开消防通道及装修的6个门面进行室内外统一装修，投入86860元应抵减房租的问题；因此行为发生在租赁合同签订之前，原告（反诉被告）并没有参与，也未向被告（反诉原告）作出承诺。故被告（反诉原告）不应向原告（反诉被告）主张，对被告主张该事实该院不予处理；三、被告（反诉原告）主张原、被告所签的《门面（商铺）租赁合同》已于2015年3月25日实际解除的问题；根据我国合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方。被告（反诉原告）在催缴通知单上签署“因大面积漏水，造成红湘西娱乐城无法正常经营，所以房租无法交纳，望领导解决”的意见，没有明确提出要与对方解除合同，故被告（反诉原告）主张合同已于2015年3月25日实际解除，该院不予认可。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：一、被告（反诉原告）所欠租金的期间及租金的标准；二、反诉被告是否应当向反诉原告承担赔偿责任。本案原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》合法有效，该院予以确认，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）应当按合同约定的金额向原告（反诉被告）按时支付合同未解除前的租金。现被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金未支付，系违约，应当承担违约责任。原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》中约定，欠租金30日以上可以解除合同，该约定对双方当事人具备法律约束力。现原告（反诉被告）诉请要求解除合同及被告（反诉原告）支付截止至2015年12月31日的租金，该院予以支持。被告（反诉原告）认为拒付租金系不安抗辩的辩解意见，因不具备可行使不安抗辩权的几种情形，该院不予采纳。被告（反诉原告）关于因租赁物从2012年下半年起主体排污管渗漏，造成被告（反诉原告）经营的红湘西娱乐城二楼咖啡厅、大厅、过道、商务间1、2、3号包厢、KTV666包厢以及员工房大面积漏水；被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映，虽经维修，但漏水未得到解决；2013年咖啡厅被迫停业，2013年下半年停业维修只留留守人员的辩解意见，原告（反诉被告）予以认可，亦要求该院酌情予以处理。故该院对被告（反诉原告）该辩解意见予以采纳。根据我国合同法的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告（反诉原告)租赁原告（反诉被告）的房屋经营娱乐休闲行业，该行业对环境要求较为苛刻，环境的优劣直接影响消费者对该娱乐场所的客观评价。租赁物漏水给被告（反诉原告）的经营造成严重影响，经被告（反诉原告)要求维修后，仍未解决漏水问题，与2013年被告（反诉原告）娱乐城的停业有一定的因果关系。根据本案的实际情况，该院对原、被告所签订《门面（商铺）租赁合同》从2013年7月1日以后的租金予以减少40%，即年123120元。房租减少后，被告（反诉原告）截止至2015年12月31日所欠原告（反诉被告）租金为513000元×60％＝307800元。关于反诉部分，虽然反诉被告承认因租赁物漏水给原告的经营造成影响，但在本诉中本院已予以处理。现反诉原告要求反诉被告对租赁物装修损失及营业损失予以赔偿，但未提供证据证明的具体数额，故应当承担举证不能的法律后果。故该院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，该院部分予以支持。被告的辩解意见，该院部分予以采纳。反诉原告的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百二十一条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司与被告（反诉原告）潘太祥于2010年11月20日所签订《门面（商铺）租赁合同》；二、被告（反诉原告）潘太祥返还位于吉首市八月楼商业步行街，编号为4栋2层的门面给原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司，限判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告（反诉原告）潘太祥支付原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司截止至2015年12月31日租赁房屋租金307800元，限判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回反诉原告潘太祥的反诉请求。案件受理费8930元，由原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司承担3572元，被告（反诉原告）潘太祥承担5358元；反诉费5650元由反诉原告潘太祥承担。在二审中，上诉人潘太祥向本院提交两份新证据：第一份证据是湘西州金思维司法鉴定所司法鉴定意见书，拟证明上诉人在2014年至2015年经营损失鉴定41万多；第二份证据是2017年4月25日由吉首信诚房地产评估有限责任公司出具房屋装修评估明细表，拟证明上诉人装修损失27.1多万。经庭审质证，被上诉人民泰公司对两份证据均没有异议，本院予以采信。本院经审理查明，湘西州金思维司法鉴定所[2017]会鉴字第004号《关于红湘西娱乐城休闲会所2014、2015年预期利润司法鉴定意见书》鉴定意见：红湘西娱乐城休闲会所2014、2015年预期利润为414639.30元。吉首诚信房地产评估有限责任公司对红湘西娱乐城休闲会所的房屋装修损坏补偿价值评估为271000元。除此外，本院经审理查明的其他案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，因上诉人潘太祥与被上诉人民泰公司对于解除《门面（商铺）租赁合同》无异议，本院对原审判决第一项予以确认。现本案的争议焦点为：一、上诉人潘太祥一审的反诉请求应否得到支持；二、上诉人潘太祥因增设消防通道和统一6个门面二垫资的86860元应否予以支持。关于焦点一。我国合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时我国合同法也规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现被上诉人民泰公司提供的租赁物从2012年下半年起主体排污管渗漏，造成上诉人潘太祥经营的红湘西娱乐城二楼咖啡厅、大厅、过道、商务间1、2、3号包厢、KTV666包厢以及员工房大面积漏水；潘太祥多次向民泰公司反映，虽经维修，但漏水未得到解决；2013年咖啡厅被迫停业，2013年下半年停业维修只留留守人员的事实，民泰公司在一审时予以认可。在二审中，上诉人潘太祥举证证明红湘西娱乐城休闲会所2014、2015年预期利润为414639.30元、房屋装修损坏补偿价值评估为271000元，合计685639.30元。被上诉人民泰公司对此予以认可，故对上述损失可以认定。虽然上诉人潘太祥提供证据证明了上述损失的存在，但证明不了损失的的参与度。故对上述损失也要根据实际情况具体分析。首先，从上诉人潘太祥与被上诉人民泰公司所签合同的总面积为1900平方米，潘太祥陈述渗水面积为187.58平方米，渗水面积所占比例较小。其次，当时的市场行情对娱乐市场消费也存在一定的影响。再次，当事人自己也有防止损失扩大的责任。综上，如果将上述损失全部归由被上诉人民泰公司承担，与具体情况不太符合，也不太公平，故上诉人对损失也应承担部分过错责任，本院酌情认定上诉人潘太祥对上述损失自行承担15％的责任。故被上诉人民泰公司应赔偿上诉人潘太祥的红湘西娱乐城休闲会所的损失479947.51元（685639.30×70％）。由于上诉人潘太祥在一审提供不出损失的证据，一审法院酌情减少了40％的租金，作为对上诉人潘太祥损失的补偿，也即被上诉人民泰公司已经赔偿了上诉人潘太祥205200元（513000×40％），故该部分租金应予以抵减。即被上诉人民泰公司应赔偿潘太祥的损失为274747.51元（479947.51－205200）。关于焦点二。上诉人潘太祥主张垫资86860元增开消防通道及对6个门面进行室内外统一装修，因该行为发生在租赁合同签订之前，当时被上诉人民泰公司并没有参与，也未向上诉人潘太祥作出承诺，且上诉人在一审并未就此主张提出反诉，故不予支持。但上诉人潘太祥可另行主张。综上所述，上诉人潘太祥的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省吉首市人民法院（2016）湘3101民初170号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“一、解除原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司与被告（反诉原告）潘太祥于2010年11月20日所签订《门面（商铺）租赁合同》；二、被告（反诉原告）潘太祥返还位于吉首市八月楼商业步行街，编号为4栋2层的门面给原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司，限判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告（反诉原告）潘太祥支付原告（反诉被告）湖南民泰资产管理有限公司截止至2015年12月31日租赁房屋租金307800元，限判决生效之日起十五日内履行完毕”；二、撤销湖南省吉首市人民法院（2016）湘3101民初170号民事判决第四项，即：“四、驳回反诉原告潘太祥的反诉请求”；三、被上诉人湖南民泰资产管理有限公司赔偿上诉人潘太祥经营损失和装修损失274747.51元，限判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8930元，反诉费5650元，二审案件受理费8930元，共计23510元，由上诉人潘太祥承担12000元，由被上诉人湖南民泰资产管理有限公司承担11510元。本判决为终审判决。审判长 彭志友审判员 曾浩恒审判员 龙少松二〇一七年十月二十五日书记员 龚利春附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;…… 来自