（2017）鲁02民终857号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-11

案件名称

张素洁、王德清房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张素洁,王德清

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终857号上诉人（原审原告）：张素洁。委托诉讼代理人：张素娟。被上诉人（原审被告）：王德清。委托诉讼代理人：宁燕，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国亮，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。上诉人张素洁因与被上诉人王德清房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张素洁的委托诉讼代理人张素娟、被上诉人王德清及其委托诉讼代理人宁燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素洁上诉请求：撤销一审判决，改判支持张素洁的诉讼请求，一、二审诉讼费由王德清承担。事实和理由：1、本案纠纷系房屋租赁合同纠纷，租赁合同欠缺必要的租金条款，王德清主张双方约定以装修折抵租金没有事实依据，一审法院认定张素洁出租房屋的目的并非为收取租金是错误的；2、双方签订的房屋租赁合同各条款显失公平，排除了王德清违约的责任，张素洁有权解除合同；3、王德清在签订合同时存在欺诈恶意，张素洁有权解除合同；4、王德清对涉案房屋进行违法装修，破坏房屋主体结构，并形成违章建筑，张德清有权解除合同。王德清辩称：1、双方租赁合同明确约定王德清为张素洁装修房屋，从而换取对房屋的承租，从来不存在支付租金一说；2、张素洁以租赁合同显失公平、双方权利义务不对等为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，其主张的显失公平等一系列理由并非解除合同的法定事由；3、王德清在签订合同时不存在欺诈恶意；4、王德清未对涉案房屋进行违法装修，并未破坏房屋主体结构。综上，一审判决正确，请求予以维持。张素洁向一审法院起诉请求：1、解除双方于2012年5月1日签订的房屋租赁合同，王德清将房屋返还张素洁；2、王德清支付张素洁租金32,500元（自2012年5月1日起至2015年8月31日止），并自2015年8月31日起至返还房屋之日止按年租金1万元的标准支付占用期间的房屋使用费；3、诉讼费由王德清承担。一审法院认定事实：2012年5月1日，张素洁（甲方）与王德清（乙方）签订《租房合同》。合同约定：乙方租赁甲方位于青岛市崂山区大石村房屋一处，面积220平方米，租期20年，自2012年5月1日起至2032年4月30日止。在此期间，该房屋由乙方负责装修，经评估装修费为50万元；若不值50万元，按实际装修水平减除到实际评估的年限。在租赁期间，若遇政府拆迁，按政策执行，装修的费用按实际年限返还乙方。租赁期间内，甲方有权将房屋买卖，同等条件下，乙方优先购买；如成交，按年限退乙方装修费。乙方中途解除合同，所有费用一律不退，但装修必须完好，损坏按价赔偿。甲方在租赁期间内，有权居住一间15平方米的房屋。房屋必须经常维修，保证房屋质量，20年后装修完好（七成新）；如果有些地方不完整，甲方有权要求乙方修复原样。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，张素洁与王德清签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现张素洁主张因其年龄较高未注意租赁合同无租金的约定，且王德清未按双方口头约定的租金标准支付租金，故以合同目的无法实现为由要求解除租赁合同。一审法院认为，第一、关于张素洁称双方曾口头约定年租金1万元并每年递增的主张，因王德清对此不予认可，张素洁亦未向法院提交相关证据予以证明，对此不予采信。第二、根据双方租赁合同的约定，王德清在租赁期内负有对承租房屋进行装修，且装修费应达到50万元，并对房屋进行经常维修，保障房屋质量，20年后保证装修完好（七成新）等合同义务。上述合同义务，均非一般承租人在房屋租赁期间应当承担的责任，该约定足以证明张素洁将涉案房屋出租给王德清，其目的并非为收取租金。涉案租赁合同于2010年5月签订，在王德清一直未支付租金的情况下，张素洁直到2015年8月才起诉主张因其年龄较大未注意到合同无租金的约定，明显违背常理。综上，一审法院认为，在王德清要求继续履行房屋租赁合同的情况下，张素洁以合同目的无法实现为由要求解除租赁合同，并要求王德清支付租金及房屋占用使用费，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回张素洁的各项诉讼请求。诉讼费613元，由张素洁承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年6月1日，张素洁与案外人胡正序签订《房屋租赁合同》，约定张素洁将涉案房屋出租给胡正序，期限自2010年6月1日起至2020年6月1日止，租金4万元。双方还约定，涉案房屋如在2010年6月1日至2015年6月1日期间拆迁，按每年2万元计算退给胡正序装修费。张素洁在二审中称，双方约定胡正序对涉案房屋投入装修费用10万元。合同签订后，胡正序对涉案房屋的院子进行装修后撤出，双方合同未继续履行。张素洁称，胡正序未向其支付租金，双方两不找。2012年5月1日，张素洁与王德清另行签订《租房合同》，王德清接过涉案房屋后继续进行装修。双方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。根据张素洁与胡正序签订的上述合同的约定以及张素洁的陈述，本院认定双方约定胡正序对涉案房屋的装修期限为5年，自2010年6月1日起至2015年6月1日止。另查明，张素洁与王德清签订房屋租赁合同后，王德清对涉案房屋进行装修。因张素洁向一审法院提起本案诉讼，王德清停止装修施工。二审庭审中，张素洁称其与王德清签订的房屋租赁合同由王德清起草；王德清则称，该合同由张素洁提供，还把王德清的姓名错误打印成了“王德青”。张素洁称，双方口头约定涉案房屋由王德清在3年内装修完毕；王德清则称，双方口头约定5年内装修完毕，与张素洁和胡正序约定的5年装修期限一致。本院经审查认为，双方对合同的起草主体均未提交充分证据予以证明，本院对双方的陈述均不予认定。虽然双方对涉案房屋的装修期限均未提交充分证据予以证明，但装修期限系对王德清履行合同义务的限制，而王德清自认装修期限为5年，综合考虑张素洁与胡正序约定的装修期限也是5年，本院对王德清关于装修期限为5年的主张予以采纳。二审庭审中，张素洁提交照片4张，证明房屋在装修前结构完整，并非破旧不堪。王德清质证称：对大门和院内照片无异议，对远景照片和平台合影无法确认；上述照片均不属于法律规定的新证据；房屋的外表和结构并非同一概念；张素洁在一审中并未提出房屋结构的问题，在二审中又以装修破坏房屋结构为由要求解除合同，不符合其真实意思表示，不同意解除合同；王德清在装修过程中对房屋不断进行加固，并未改变房屋主体结构。本院经审查认为，张素洁在二审中提交的上述照片均不符合新证据的有关法律规定，本院依法不予采纳。二审中，张素洁向本院递交鉴定申请，请求本院委托鉴定机构对涉案房屋是否因王德清的装修而引发质量和安全问题进行司法鉴定。本院经审查认为，因涉案房屋并未装修完毕，现并不符合对房屋质量和安全问题进行鉴定的条件，故本院依法不予准许。张素洁还向本院递交评估申请，请求本院委托评估机构对王德清装修部分的装修费用进行评估。本院经审查认为，涉案房屋并未装修完毕，在此情况下，张素洁申请对装修费用进行评估，系以房屋租赁合同被依法解除为基础。经审查，张素洁要求解除合同的理由均不能成立（具体分析评判详见后述），故本院对其该项申请亦不予准许。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本案经本院多次主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，张素洁与王德清签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋交由王德清承租20年，王德清则须出资50万元在5年内对房屋装修完毕，并保证房屋质量和20年后装修完好。上述合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。从上述合同内容来看，王德清通过出资50万元对涉案房屋进行装修来折抵房屋租金，并必须保证房屋质量和20年后装修完好，不需另外支付租金。张素洁在一审中以王德清欠付租金为由要求解除合同，证据不足，且与双方合同约定明显不符。一审法院据此判决驳回张素洁的诉讼请求，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，因重大误解订立的合同，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案二审中，张素洁又以房屋租赁合同显失公平、王德清存在欺诈恶意为由要求解除合同。本院认为，首先，根据上述法律规定，张素洁主张房屋租赁合同显失公平、王德清存在欺诈，应当请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，不属于解除合同的法定事由。其次，张素洁主张房屋租赁合同显失公平、王德清存在欺诈恶意，但并未提交有效证据予以证明。张素洁与王德清、胡正序分别签订的两份房屋租赁合同，均约定以装修投入抵顶全部或者部分房屋租金，对房屋租金的处理方式是一致的。张素洁在认可其与胡正序签订的房屋租赁合同的同时，又以年龄较大为由主张未注意到其与王德清签订的房屋租赁合同未约定租金，并主张王德清存在欺诈，显然是自相矛盾的。因此，张素洁在二审中要求解除合同的上述理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。本案二审中，张素洁还以王德清对涉案房屋进行违法装修、破坏房屋主体结构、形成违章建筑为由要求解除合同。本院认为，首先，根据上述法律规定，对违章建筑的认定系有关人民政府的审查范围。本案中，王德清对涉案房屋的装修并未被人民政府依法认定为违章建筑。其次，张素洁主张王德清对涉案房屋进行违法装修，破坏房屋主体结构，但并未提交充分证据予以证明，证据不足。因此，张素洁在二审中要求解除合同的上述理由亦缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，张素洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由张素洁负担。本判决为终审判决。审判长　　谢雄心审判员　　安太欣审判员　　马　喆二〇一七年十月二十五日书记员　　韩明玉书记员　　魏　威 关注公众号“”