（2017）渝0112民初17211号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-02-28
案件名称
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与胡开银物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司,胡开银
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初17211号原告:重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇松桥路100号，统一社会信用代码915001127093623167。法定代表人:倪尔红，经理。委托诉讼代理人：廖春燕，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：胡开银，男，1981年11月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司（以下简称“冠居物业公司”）与被告胡开银物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告冠居物业公司的委托诉讼代理人廖春燕、被告胡开银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告2014年6月至2017年3月的物业服务费3576.8元，并从欠费次日起按日加收应交金额千分之三的滞纳金5633元。事实及理由：被告在重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区购房一套，购房前原告与所涉小区开发商已经签订了《前期物业管理服务合同》，被告买房时与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，被告按照商品房买卖合同约定接房入住。《前期物业管理服务合同》约定原、被告应遵守合同约定义务及物业管理条例的规定，服务合同约定了原、被告的权利义务。合同签订后，原告随即组织人员和相关设施设备进场管理和服务。在管理和服务期间，被告因各种理由拒交和拖欠物业服务费。经原告多次催收无果。所涉小区成立了物业委员会，但因其他原因，业主委员会已经解散，至今未恢复，没有签订新的物业服务合同，该小区未有其他物业公司参与服务。被告胡开银辩称：被告不是不缴纳物业服务费，是双方对缴纳物业服务费的金额存在争议，被告觉得原告的服务不符合缴费标准；原告对小区的清洁做得差，渝北区政府每年对物业服务企业的评比中连续几年是2星级；原告侵占小区业主公共收益；原告将小区X幢下面的通道擅自封堵，目的是方便原告出租出去的幼儿园；原告公司的经理将其车辆停在小区架空层，没有出入车辆的登记。因此，被告不同意原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市渝北区金楼物业管理有限公司于2010年11月25日名称变更登记为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，即本案原告。被告胡开银系位于渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢X-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为116.83平方米，系高层住宅。2005年1月30日，以重庆金楼物业发展有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》1份。该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供物业管理服务，委托服务期限为三年。该合同第五章第一款第一项规定，乙方按以下标准收取物业服务费：（1）住宅：0.5、0.8元/月·平方米；（2）住宅改写字间：1.1元/月·平方米；（3）住宅改门面：1.5元/月·平方米；以上费用按房屋建筑面积收取。该合同还对物业服务范围和项目、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。重庆市渝北区物价局于2006年7月27日作出《关于XX收取物业管理服务费的批复》，该批复载明回兴XX大道XX号居民住宅XX小区收取物业管理服务费事宜，批复如下：多层住宅每平方米每月收取0.5元物业管理服务费，高层住宅每平方米每月收取0.8元的物业服务费（含电梯费）；公用水电据实分摊并定期向业主公布。上述物业服务合同签订后，原告对XX小区提供了物业服务至今。2014年6月至2017年3月期间，二被告拒绝向原告交纳物业服务费。原告于2016年12月19日向被告邮寄《通知函》催收被告应缴纳的物业服务费。庭审中，原告对其诉称被告买房时与开发商签订了《前期物业管理服务合同》的事实，未提供相关的证据予以证明。在2015年3月17日重庆市渝北区人民政府办公室《关于2014年度物业服务企业星级挂牌管理考核结果的通报》中，原告被评为二星级物业服务企业。另查明，本院在审理原告诉小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务质量存在瑕疵。2017年8月9日，原告要求判令被告支付2014年6月至2017年3月期间的物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有土地房屋权属登记卡、重庆市工商行政管理局渝北区查询点查询的变更情况、《前期物业服务合同》、重庆市渝北区物价局的渝北价[2006]125号文件、社区居民委员会出具的证明、当事人的陈述等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆金楼物业发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区的全体业主具有约束力。尽管合同约定的服务期限为三年，但2008年1月30日后，原告仍为XX小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，被告仍应向原告支付相应的物业服务费。物业服务收费标准问题，因原、被告均未举示证据证明XX小区的物业服务收费标准有变更，故重庆市渝北区物价局作出的《关于XX收取物业管理服务费的批复》规定的收费标准应当继续沿用。被告的房屋系高层住宅，其缴纳物业服务费的标准为0.8元/月/平方米。因此，2014年6月至2017年3月期间，被告应交纳的物业服务费为3177.78元（0.8元/月/平方米×116.83平方米×34个月）。原告诉讼请求中超出该计算标准的部分，本院不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告侵占小区业主公共收益，将小区11幢下面的通道擅自封堵，原告公司经理将其车辆停在小区架空层等抗辩理由，系另一法律关系，不属本案处理范围，且被告上述抗辩理由不能成为拒交物业服务费本金的理由。因此，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡开银在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司2014年6月至2017年3月期间的物业服务费3177.78元；二、驳回原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告胡开银负担。本判决为终审判决。审判员 邹富奎二〇一七年十月二十五日书记员 李玉洁 来源：百度搜索“”