（2017）粤0891民初690号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-19
案件名称
苏尚定,陆霞晓与湛江市华信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏尚定,陆霞晓,湛江市华信房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第二条
全文
广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初690号原告：苏尚定，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告：陆霞晓，女，汉族，住广东省湛江市市辖区。诉讼代表人：唐丽云，女，汉族，住湛江市市辖区。诉讼代表人：许碧景，女，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：吴湛梅，广东拓安律师事务所律师。被告：湛江市华信房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区。法定代表人：黄晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。原告苏尚定、陆霞晓诉被告湛江市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，与王同勇等17人的系列案于2017年8月11日公开开庭进行了合并审理。原告苏尚定、陆霞晓的诉讼代表人许碧景、委托诉讼代理人吴湛梅、被告华信公司的委托诉讼代理人李海雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏尚定、陆霞晓向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金4350.40元；2.判决被告继续履行维修义务直到房产符合交付标准；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于湛江经济技术开发区x路x号x区x号楼x房，总房款为659152元。当日，被告为了吸引客户买房，与原告签订了《商品房买卖补充合同》，其中第四条约定：《商品房买卖合同》的第十一条约定商品房交付时间为2017年6月28日前，甲方同意乙方要求提前至2017年2月28日交付的要求。《商品房买卖补充合同》是《商品房买卖合同》的补充，具有同等的法律效力，如果补充合同与《商品房买卖合同》不一致，双方一致同意按补充合同的约定执行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，履行全部合同约定的义务。2017年4月13日，被告向原告发出《商品房交接通知书》，通知原告于2017年4月27日携带相关资料办理楼宇交接手续。2017年4月27日，原告在办理收房过程中，发现房屋存在质量问题，不符合居住条件，要求被告维修好再交房。被告迟迟没有维修，导致原告不能如约收房。《商品房买卖合同》第十二条第一款第一项约定：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据上述约定，被告应当支付违约金。被告的违约行为，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告华信公司辩称，一、交付的房屋不存在质量问题，原告以被告没有修复房屋导致其不能如期收房的说法不能成立。首先，被告已取得《竣工验收备案表》及《湛江市房产实测绘成果表》，具备房屋交付条件。其次，被告已于2017年4月20日出具了《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》。再次，如原告认为房屋存在质量问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，原告应举证证明房屋主体结构质量经核验确属不合格及房屋质量问题严重影响正常居住需要修复，但原告并未提供相关证据予以证明，因此原告以被告迟迟不修复房屋导致其不能如期收房的主张不能成立。二、被告不构成逾期交房。首先，双方交房的时间应如何确定。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年6月28日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖补充合同》第四条约定：《商品房买卖合同》中第十一条约定该商品房交付时间为2017年6月28日，甲方同意乙方要求提前至2017年2月28日交付的要求。甲方提前10天发出《收楼通知书》，乙方办理收楼手续后即可装修，并视同甲方已达到商品房交付条件。虽然该补充合同被告同意原告要求可以提前交房，但根据《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付的条件必须以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明、住宅质量保证书，所以该补充约定的交房应建立在被告能够提前完成交付条件的前提下，在原告提出书面请求，被告发出《收楼通知书》后才能实现在主合同约定的2017年6月28日前提前收房，这是补充合同对于交楼时间变更的真实正确的意思表示。其次，由于超强台风“彩虹”不可抗力的影响，造成涉案房产工程项目设备严重损毁，工期理应延顺，被告并未逾期交房。根据被告提供的证据显示，超强台风“彩虹”的巨大破坏力，导致涉案房产项目旋臂立柱式起重机、吊钩门式起重机、排栅、防护网、施工工人宿舍等施工设备受到严重损毁，设备需停工维修，造成工程项目被迫停工三个月左右。再次，受超强台风“彩虹”不可抗力的影响，湛江市房产管理局建议政府在办理竣工验收的时间上进行缩短，如果未能完全促使工程按期竣工验收，则延长商品房项目交房时间两个月。而涉案房产的竣工验收日期是2017年2月14日，完成验收却是2017年2月26日，竣工验收备案是2017年3月16日。综上，涉案房产因验收部门未在规定的压缩时间内办理验收完毕，导致竣工验收时间延后，涉案房产的交房日期应当延长两个月，即交房时间应为2017年8月28日。即使交房日为《商品房买卖补充合同》所约定的2017年2月28日，但由于验收部门的原因导致验收办结时间延后，涉案房产的交房日期也应当延长两个月至2017年4月28日。而被告已通知于2017年4月27日交房，因此被告并未逾期交房。三、原告无权主张被告支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第5条约定：双方同意对本合同第十二条的第1款方式第（2）点作如下补充：若买受人要求解除合同或者继续履行合同的，必须在十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权。该条约定是指如果被告逾期交房超过30日，则原告须在十五天内向被告提出书面申请解除合同或者继续履行合同，然后按解除合同或者继续履行合同所约定的计算方式计收违约金，但如果原告在十五天内不提出书面申请，则原告无权主张被告支付逾期交房违约金。本案中，原告并未在逾期交房30天后，于十五天内向被告提出书面申请解除合同或是继续履行合同，因此，根据合同约定已视同原告放弃追索违约金的权利，即原告无权主张被告支付逾期交房违约金。综上所述，涉案房产已具备交付条件，原告仅以房屋需要修复为由拒不收房，扩大了合同约定的交房条件。而且，原告未能在合同约定的期限内按合同约定提交书面申请，已放弃逾期交房违约金的追索权，其无权再向法院主张被告支付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，华信公司取得了涉案房地产项目的《广东省湛江经济技术开发区商品房预售许可证》。2015年12月30日，苏尚定、陆霞晓与华信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖补充合同》。《商品房买卖合同（预售）》涉及双方争议的内容主要有：第一条第1项约定：出卖人以有偿出让方式取得坐落于湛江经济技术开发区x路x号x区地块的建设用地使用权。第三条第3项约定：该商品房为第一条规定项目中的x号楼x层x房。第三条第4项约定：该商品房的房产测绘机构为湛江市鸿达勘测科技有限公司，其预测建筑面积共97.22平方米，其中套内建筑面积77.56平方米，共有建筑面积19.66平方米。第六条第1项约定：出卖人与买受人按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8498.61元，总价款为人民币659152元。第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2017年6月28日前向买受人交付该商品房。第十一条第（二）项约定：……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十一条第（三）款第2项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗透或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏：（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十一条第（三）款第3项约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）若商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前向买受人寄发《收楼通知书》，书面通知买受人办理交楼手续，双方同意以《收楼通知书》上注明的收楼日为交房日期，保修期以《收楼通知书》注明的收楼日期作为起始时间；由于买受人原因未能按《收楼通知书》指定的期限内前来办理楼宇交接的，逾期15天视为买受人同意收楼且视同已交付并开始计收物业管理费、公共水电分摊及其他应收费用（如滞纳金等）；因买受人逾期导致房屋门窗等的毁损及其他一切经济损失由买受人承担。第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。第十六条第（二）款约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，双方协商解决。第二十八条约定：补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第5条约定：双方同意对本合同第十二条的第1款方式第（2）点作如下补充：若买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权。《商品房买卖补充合同》涉及双方争议的内容主要有：第4条约定：《商品房买卖合同》中第十一条约定该商品房交付时间为2017年6月28日前，甲方同意乙方要求提前至2017年2月28日交付的要求。甲方提前10天发出《收楼通知书》，乙方办理收楼手续后即可装修，并视同甲方已达到商品房交付条件。第6条约定：本补充合同是对《商品房买卖合同》的补充，具有等同法律效力。如果本补充合同与《商品房买卖合同》不一致之处，双方一致同意按本补充合同的约定执行。苏尚定、陆霞晓于2015年12月1日、2015年12月24日、2016年3月5日分别向华信公司支付购房款114800元、94352元、450000元，共计659152元。华信公司于2017年2月10日取得了《湛江市房产实测绘成果表》，于2017年3月16日取得了《竣工验收备案表》，于2017年4月20日出具《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》。2017年4月13日，华信公司向苏尚定、陆霞晓发出《商品房交接通知书》，通知苏尚定、陆霞晓在2017年4月27日携带相关资料办理楼宇交接手续。苏尚定、陆霞晓查验涉案商品房后，以涉案商品房存在质量问题不予收楼。2017年5月6日，双方办理房屋交接手续，并签订了《商品房交接确认表》。另外，2015年第22号台风“彩虹”于2015年10月4日14时10分左右在广东省湛江市坡头区沿海登陆，登陆时台风中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒）。省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受强台风“彩虹”的影响，涉案房地产工程项目旋臂立柱式起重机、吊钩门式起重机、排栅、防护网、施工工人宿舍等施工设备受到严重损毁。工期顺延至2016年1月3日，延期天数92天。2016年5月31日，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会向湛江市人民政府提交了《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》（湛房报［2016］55号），建议政府批准延长商品房项目交房时间二个月。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据苏尚定、陆霞晓的诉请和华信公司的答辩，本案争议的主要焦点是：1.《补充协议》第5条的约定是否有效；2.《商品房买卖补充合同》第4条是否有效；3.涉案商品房在约定交付时是否符合交付条件；4.华信公司是否存在逾期交房的情形；5.华信公司应否继续履行修复义务；6.台风“彩虹”在本案中是否构成不可抗力。一、《补充协议》第5条的约定是否有效《商品房买卖合同（预售）》附件十一为《补充协议》，该协议第五条约定：双方同意对本合同第十二条的第一款方式第（2）点作如下补充“若买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权。附件属于合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示。上述条款涉及当事人违约责任的追索权。涉案合同中的违约责任条款是合同的主要条款之一，违约责任的追索权是违约责任的主要救济途径，因此违约责任追索权应属于合同主要权利之一。上述条款约定未提出书面申请，则视同放弃追索权，应认定为排除对方主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定，应确认该条款无效。另外，上述条款约定买受人必须在十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权，其实质是要求当事人预先放弃诉讼时效利益，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，不予认可。二、《商品房买卖补充合同》第四条是否有效《商品房买卖补充合同》第4条约定：《商品房买卖合同》中第十一条约定该商品房交付时间为2017年6月28日前，甲方同意乙方要求提前至2017年2月28日交付的要求。甲方提前10天发出《收楼通知书》，乙方办理收楼手续后即可装修，并视同甲方已达到商品房交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。即商品房必须在验收合格后才能交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了交付条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖补充合同》第4条的约定，其实质是双方当事人为了达到提前交付的目的，将未达到交付条件的商品房交付给买受人，违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应确认该条款无效。三、涉案商品房在约定交付时是否符合交付条件涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2017年6月28日前向买受人交付商品房。《商品房买卖补充合同》第4条约定虽变更了《商品房买卖合同（预售）》中第十一条的约定，将商品房交付时间提前至2017年6月28日前，但由于《商品房买卖补充合同》第4条约定违反了法律法规的强制性规定，属于无效条款，故涉案商品房的交付时间认定为2017年6月28日前。涉案商品房属于住宅，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中，华信公司于2017年2月10日取得《湛江市房产实测绘成果表》，于2017年3月16日取得《竣工验收备案表》，于2017年4月20日出具《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》，由此可见，涉案商品房在约定交付时已符合交付条件。四、华信公司是否存在逾期交房的违约情形华信公司已依法取得涉案房地产项目的《商品房预售许可证》。苏尚定、陆霞晓与华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，除《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第5条和《商品房买卖补充合同》第4条约定外，其余内容并不违反法律法规禁止性规定，依法成立有效。涉案合同签订后，苏尚定、陆霞晓已依约支付了全部的购房款，根据合同的约定，华信公司应当依约交付涉案商品房给苏尚定、陆霞晓。涉案合同约定交房时间为2017年6月28日。涉案商品房在2017年4月20日已符合交付条件。华信公司于2017年4月13日向苏尚定、陆霞晓发出《商品房交接通知书》，通知苏尚定、陆霞晓在2017年4月27日携带相关资料办理楼宇交接手续，由于涉案商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，苏尚定、陆霞晓拒绝在2017年4月27日接收，等待华信公司修复后，双方于2017年5月6日才办理涉案商品房交接手续，签订了《商品房交接确认表》。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款约定了买受人有权拒绝接收的情形。第十一条第（三）款第2项约定了华信公司对涉案商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的修复责任。第十一条第（三）款第3项约定了基于买受人原因导致涉案商品房未能按期交付的处理方式，即若商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前向买受人寄发《收楼通知书》，书面通知买受人办理交楼手续，双方同意以《收楼通知书》上注明的收楼日为交房日期，保修期以《收楼通知书》注明的收楼日期作为起始时间；由于买受人原因未能按《收楼通知书》指定的期限内前来办理楼宇交接的，逾期15天视为买受人同意收楼。华信公司提供的证据已证明涉案商品房在2017年4月27日交接时符合涉案合同第九条约定的交付条件，且苏尚定、陆霞晓也未能提供证据予以反驳，故应认定苏尚定、陆霞晓不存在拒绝接收涉案商品房的情形。涉案商品房确存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，但涉案商品房属于毛坯房，存在的质量问题基本不影响苏尚定、陆霞晓的使用，且《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款约定了除地基基础和主体结构外的其他质量问题的违约责任，由于商品房交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在质量争议，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交付违约责任条款，显失公平，故涉案商品房的交付应依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项的约定处理。华信公司于2017年4月13日向苏尚定、陆霞晓发出《商品房交接通知书》，通知苏尚定、陆霞晓在2017年4月27日携带相关资料办理楼宇交接手续，苏尚定、陆霞晓以质量问题拒绝接收且已逾期15天，根据上述约定，2017年4月27日应视为接收的日期。故此，应认定华信公司不存在逾期交房的违约情形。五、华信公司应否继续履行修复义务《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗透或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。本案中，苏尚定、陆霞晓没有在涉案商品房交付后提出需要修复的事项，故对其诉请华信公司继续履行修复义务直至房产符合交付标准，不予支持。如经查验，发现新的需要修复的事项，苏尚定、陆霞晓可另行诉请处理。六、台风“彩虹”在本案中是否构成不可抗力不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件：1.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。2.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻止它发生。台风“彩虹”发生在2015年10月4日，它对华信公司开发建设的项目造成严重的破坏，导致建设项目于2016年1月3日才完全复工，工期延期92天，但上述情形发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之前，即订立涉案合同时该情形已经存在，不属于不能预见的客观情况，故台风“彩虹”在本案中不构成不可抗力。综上所述，涉案商品房在约定交付时符合交付条件，且华信公司不存在逾期交付的情形，故苏尚定、陆霞晓的诉请，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条第五项、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款及第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回苏尚定、陆霞晓的诉讼请求。本案诉讼费用50元，由苏尚定、陆霞晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 何昭峰审 判 员 吴红丽人民陪审员 杨 桃二〇一七年十月二十五日书 记 员 王冬莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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