（2017）京01民终7444号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-07-14

案件名称

北京东方机电有限公司、北京玉泉山医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京东方机电有限公司,北京玉泉山医院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终7444号上诉人（原审原告）:北京东方机电有限公司，住所地北京市门头沟区下苇甸。法定代表人:李生伟，总经理。委托诉讼代理人:毛亚斌，北京普盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:任利琴，女，北京东方机电有限公司办公室主任。上诉人（原审被告）：北京玉泉山医院，住所地北京市门头沟区城子大街**号。法定代表人:陈立夫，院长。委托诉讼代理人:高淑薇，北京循义律师事务所律师。委托诉讼代理人:石润民，北京循义律师事务所律师。上诉人北京东方机电有限公司因与上诉人北京玉泉山医院房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初3161号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北京东方机电有限公司之委托诉讼代理人毛亚斌、任利琴，上诉人北京玉泉山医院之委托诉讼代理人高淑薇、石润民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京东方机电有限公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项，依法改判支持北京东方机电有限公司的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方签订的《关于的补充协议（二）》，北京东方机电有限公司出租给北京玉泉山医院使用的一栋二层楼房（中间白色楼房，简称行政办公楼）的第二层没有约定租金。双方于2012年11月26日签订的第四份合同《房屋租赁协议》中少约定了五个月租金；2、北京东方机电有限公司没有同意过续租，根据律师函和北京东方机电有限公司另行签订的租赁合同，北京玉泉山医院应当按照年租金200万元的标准支付占有使用费。北京玉泉山医院上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项关于支付利息的部分，判决驳回北京东方机电有限公司的相关诉讼请求。事实与理由：双方合同到期时间是2017年4月30日，因此双方之前有过协商，和对方欠我们的500多万工程款相抵一部分，因此不应支付利息。针对北京东方机电有限公司的上诉请求和理由答辩称：双方已经达成《北京玉泉山医院房屋租赁费及水电暖欠缴费用核对确认单》，应当按照约定支付租金，按照上一年度租金标准支付占有使用费，对方的主张没有合同依据。北京东方机电有限公司的答辩意见同上诉意见。北京东方机电有限公司向一审法院起诉请求：1、判令北京玉泉山医院向北京东方机电有限公司支付房屋租金1345833.33元及利息损失（以1345833.33元为本金，自2017年5月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；2、判令北京玉泉山医院向北京东方机电有限公司支付电费93927.4元、水费60302.4元、供暖费228247.5元及利息损失（以三项合计382477.3元为本金，自2017年5月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3、判令北京玉泉山医院向北京东方机电有限公司支付非法占用北京东方机电有限公司房屋和场地的使用费共计93150.68元（按照每年房屋使用费200万元的标准，从2017年5月1日起至2017年5月17日止）及利息损失（以93150.68元为本金，自2017年5月18日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。以上共计1821461.31元。一审法院认定事实：2012年3月8日，北京东方机电有限公司与北京玉泉山医院签订房屋租赁协议，约定：甲方：北京东方机电有限公司，乙方：北京玉泉山医院。第一条、租赁物及用途。1、甲方出租给乙方使用的租赁物是位于北京东方机电有限公司所属区域内（招待所）的房屋一栋及平面场地一块，总面积约1400平方米，其中建筑面积为601平方米。第二条、租赁期限、租金付款方式及其它费用。1、本协议有效期为三年，即从2012年05月01日起至2015年04月30日止。2、租金为每年10万元人民币。乙方在本租赁期内每年初以支票的形式一次性支付给甲方。同日，双方签订关于《房屋租赁协议》的补充协议，约定：……1、甲方出租给乙方使用的租赁物所增加的房屋是位于北京东方机电有限公司所属区域内的一栋二层楼房的第一层，该楼层的建筑面积为320平方米。2、租赁期为2012年05月01日至2015年04月30日。每年新增租金6万元，水、电及供暖费价格以及缴纳方式保持不变。3、租赁期内的其他事宜按照主合同条款执行。2012年8月3日，双方签订关于《房屋租赁协议》的补充协议（二），约定：1、甲方出租给乙方使用的租赁物所增加的房屋是位于北京东方机电有限公司所属区域内的一栋二层楼房的第二层，该楼层的建筑面积为320平方米，这样再加上双方2012年03月08日签订的《房屋租赁协议》和《关于的补充协议》所指定的平面场地及房屋，总面积约为2040平方米。2、租赁期延长两年：即由原来的2012年5月1日至2015年4月30日调整为2012年5月1日至2017年4月30日。延长的两年租赁期，年租金为20万元整，水、电及供暖费价格以及缴纳方式按照双方签订的主合同所约定的条款执行。3、租赁期内的其他事宜按照双方签订的主合同条款执行。另外，双方于2012年还签订另一份房屋租赁协议，该份协议左下方北京东方机电有限公司盖章处落款日期为2012年11月26日，右下方北京玉泉山医院盖章落款日期为2012年，月份和日期未写明。约定：……第一条、租赁物及用途。1、甲方出租给乙方使用的租赁物是位于北京东方机电有限公司所属区域内单宿楼的第一、二层房屋，房屋总面积约1100平方米。……第二条、租赁期限、租金付款方式及其它费用。1、租赁期为2012年12月l日起至2017年4月30日止。2、租金：前三年年租金为10万元人民币，最后一年年租金为17万元人民币，乙方在本租赁期内每年初以支票的形式一次性支付给甲方。北京东方机电有限公司为证实其主张，向法院提交以下证据：1、2017年5月10日北京东方机电有限公司送达给北京玉泉山医院的通知一份，经质证，北京玉泉山医院对证据的真实性认可；2、北京普盈律师事务所律师函一份、邮寄回单，律师函载明：“……鉴于以上情况，本律师事务所特提出以下建议：1、贵医院应当立即支付房屋租金、电费、水费、供暖费等相关费用共计1363020.1元。（如果诉讼将以诉讼请求额为准）。2、贵医院应当立即支付委托人的相关损失。3、贵医院应当在2017年5月15日之前腾空全部非法占有的房屋，并交还给委托人，同时按照每年使用费2000000元向委托人支付房屋使用费（自2017年5月1日至实际腾空房屋并交还给委托人之日止。）……”经质证，北京玉泉山医院方对证据的真实性认可，关联性不认可。3、2012年11月26日房屋租赁协议、2012年3月8日房屋租赁协议及补充协议、2012年8月3日补充协议（二），经质证，北京玉泉山医院对证据的真实性认可。4、2016年10月28日通知、邮寄手续，经质证，北京玉泉山医院对通知认可，邮寄手续不认可。5、2014年欠款单据说明，证明到2017年4月30日结算水电费，经质证，北京玉泉山医院不认可。6、载明出租方为北京东方机电有限公司，承租方为北京顺通益合商贸有限公司的房屋租赁合同（合同中约定年租金200万元）及解除房屋租赁合同的通知，证实因北京玉泉山医院方不腾退房屋，导致北京东方机电有限公司方损失，经质证，北京玉泉山医院方不予认可。北京玉泉山医院为证实其主张，向法院提供如下证据：1、落款日期为2017年4月17日的北京玉泉山医院房屋租赁费及水电暖欠缴费用核对确认单，载明：“北京玉泉山医院：经核对确认，自贵院租赁我公司房屋以来，你院欠缴我公司房屋租赁费及水、电、暖等各项费用共计1363020.1元，具体情况如下：一、房屋租赁费：共计990000元；二、电费：共计85204.6元；三、水费：共计59586元；四、供暖费：共计228247.5元。以上四项费用共计为1363020.1元，费用项目和金额已经双方核实，并确认。相关费用可以抵偿双方诉讼生效判决应支付金额。”经质证，北京东方机电有限公司认可核对确认单的真实性，并认可2017年4月21日交给的北京玉泉山医院，但是认为核对确认单计算数额有误。2、北京玉泉山医院交费情况，载明：北京玉泉山医院（承租人）自2012年5月1日起至2017年4月30日止承租北京东方机电有限公司（出租人）的房屋三处（即：招待所；二层小楼；单身宿舍一、二层）。就其北京玉泉山医院关于租金及水电暖交费情况如下：2012年应交房租16万元，实交16万元。2013年应交26万元，实交10万元。2014年应交26万元，实交10万元。2015年应交30万元，实交0元。2016年应交37万元，实交0元。合计应交135万元，实交36万元。承租人五年欠交租金共计99万元。……。落款日期为2017年3月10日。经质证，北京东方机电有限公司方对证据的真实性认可。3、会议谈话录音，证实2017年4月21日下午双方曾经开会，商谈续租事宜。会议录音中，北京东方机电有限公司提出续租，北京玉泉山医院公司参会人员表示向公司汇报。经质证，北京东方机电有限公司方表示不予认可。但是经法院当庭询问北京东方机电有限公司方参会人员崔某，其表示会议属实，录音中涉及其谈话部分属实。在审理中，双方当事人一致认可，2012年3月8日房屋租赁协议租赁的是东侧的平房及场地，补充协议针对的是中间行政楼的第一层，补充协议（二）涉及增加行政楼的第二层，双方于2012年签订的房屋租赁协议（该份协议左下方北京东方机电有限公司盖章处落款日期为2012年11月26日，右下方北京玉泉山医院盖章落款日期为2012年），涉及的是单身宿舍（门诊楼）第一、第二层。双方对以下问题存在争议：一、行政楼第二层的使用时间，北京玉泉山医院主张虽然2012年8月3日签订补充协议（二），但是一直没有使用，直到2015年5月1日才开始使用。北京东方机电有限公司不予认可，认为系从2012年8月3日开始使用。二、关于租金。双方争议主要两点，一是在补充协议（二）涉及到的行政楼第二层，北京玉泉山医院主张前三年虽然增加了行政楼第二层，但是并未实际使用，并且增加楼不增加租金。北京东方机电有限公司认为协议（二）中并未明确约定行政楼二层的租金，应当比照行政楼一层的租金每年6万元计算。二是单身宿舍楼的第一层、第二层，北京玉泉山医院认为合同约定的租金就是前三年每年10万元，最后一年17万元，共应支付4年租金。而北京东方机电有限公司认为合同约定的租赁期限是四年零五个月，前三年应当按照每年10万元，最后一年零五个月应当按照每年17万元计算，应当计算四年零五个月。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。北京东方机电有限公司与北京玉泉山医院达成的两份房屋租赁协议以及两份补充协议，不违反法律行政法规强制性规定，依法有效。本案的争议焦点有以下三个：一是关于北京玉泉山医院欠付租金数额及是否应当支付利息；二是关于水费、电费、供暖费是否应当支付利息；三是关于是否应当支付占有使用费及利息。法院结合双方提交的证据及本案认定的事实，分述如下：一、关于北京玉泉山医院欠付租金数额问题。法院认为，本案双方当事人对于北京玉泉山医院应当交纳的租金数额存有争议，显然系因为当事人对租赁协议和补充协议的条款理解有差异所致。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当认真、审慎对待自身的权利义务。尽管双方对达成的部分协议中关于租金、租赁期限的理解，存在较大差异。但是北京东方机电有限公司在租赁期限届满前给北京玉泉山医院送达了交费情况以及核对确认单，对租金总额及北京玉泉山医院所欠租金进行了明确，双方应当按照核对确认单确认的数额结算。现北京东方机电有限公司提出给北京玉泉山医院所送的核对确认单及交费情况计算租金有误，不应当按照核对确认单确认租金的主张，法院不予支持。根据核对确认单，法院确认北京玉泉山医院现仍欠北京东方机电有限公司租金共计99万元。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方当事人关于租金的支付，合同中约定在租赁期限内每年初以支票的形式一次性支付给北京东方机电有限公司，北京玉泉山医院逾期未付，理应支付利息。北京东方机电有限公司要求北京玉泉山医院支付租金利息的主张，合理部分，法院予以支持。二、关于水费、电费、供暖费。北京东方机电有限公司提出的电费93927.4元、水费60302.4元、供暖费228247.5元，北京玉泉山医院无异议，法院予以确认。因北京玉泉山医院于2017年5月17日腾退，北京东方机电有限公司提出水费、电费、供暖费亦是计算到上述期间，该笔费用北京玉泉山医院应当在腾退后及时支付给北京东方机电有限公司。北京东方机电有限公司请求北京玉泉山医院给付自2017年5月1日起至付清之日止的利息，法院认为，既然上述各项费用计算至2017年5月17日，故对于北京东方机电有限公司请求中，2017年5月1日至2017年5月17日的利息这一部分不支持。对于2017年5月18日至付清之日止的请求部分，予以支持。三、关于房屋占有使用费。现北京东方机电有限公司提出要求北京玉泉山医院向北京东方机电有限公司支付非法占用北京东方机电有限公司房屋和场地的使用费共计93150.68元及利息，具体计算方式为按照每年房屋使用费200万元的标准，从2017年5月1日起至2017年5月17日止。利息以93150.68元为本金，自2017年5月18日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。法院认为，根据双方提供的证据及法院查明的事实，虽然在2017年4月21日之前，北京东方机电有限公司曾通知北京玉泉山医院不再续租，但是2017年4月21日，北京东方机电有限公司、北京玉泉山医院双方人员召开会议，北京东方机电有限公司方提出续租一事，北京玉泉山医院方与会人员称需汇报公司。即便北京东方机电有限公司提交证据，证明2017年5月11日向北京玉泉山医院邮寄律师函，北京玉泉山医院随即于2017年5月17日腾退完毕，亦系在合理期间内腾退。现北京东方机电有限公司提出系因北京玉泉山医院方一直拒绝腾退，导致其失去订立年租金200万元合同的机会，要求北京玉泉山医院按照年租金200万元支付房屋占有使用费，理由不足，对其按照200万元年租金要求北京玉泉山医院支付费用的主张，法院不予支持。其要求对方支付占有使用费利息的主张，无法律依据，法院不予支持。但是，北京玉泉山医院在合同期间届满后，确系仍然占有使用房屋，故应支付一定占有使用费，占有使用费的标准，法院认为应当参照《北京玉泉山医院交费情况》中所确定的最后一年租金37万元作为标准为宜，具体数额，由法院酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条规定，判决如下：一、北京玉泉山医院于本判决生效之日起七日内给付北京东方机电有限公司租金990000元及利息（利息以990000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年5月1日始至实际付清之日止）。二、北京玉泉山医院于本判决生效之日起七日内给付北京东方机电有限公司电费93927.4元、水费60302.4元、供暖费228247.5元及上述款项利息（利息以382477.3元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年5月18日始至实际付清之日止）。三、北京玉泉山医院于本判决生效之日起七日内给付北京东方机电有限公司房屋占有使用费17232元。四、驳回北京东方机电有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实有两份《房屋租赁协议》、《关于的补充协议》、《关于的补充协议（二）》、北京玉泉山医院房屋租赁费及水电暖欠缴费用核对确认单、会议谈话录音及当事人陈述等证据在案佐证。二审期间双方未提交新证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。北京东方机电有限公司在租赁期限届满前给北京玉泉山医院送达了交费情况以及核对确认单，对租金总额及北京玉泉山医院所欠租金进行了明确，双方应当按照核对确认单确认的数额结算，因此原审法院判决北京玉泉山医院支付北京东方机电有限公司租金共计99万元正确，本院予以确认。北京玉泉山医院在合同期间届满后，仍然占有使用房屋，故应支付一定占有使用费，占有使用费的标准，原审法院认为应当参照《北京玉泉山医院交费情况》中所确定的最后一年租金37万元作为标准确定具体数额，具有事实及法律依据，本院予以维持。北京玉泉山医院逾期支付房屋租金，应当支付相应利息，因此原审法院判决北京玉泉山医院按照中国人民银行同期贷款利率支付利息正确，本院予以确认。北京东方机电有限公司要求北京玉泉山医院支付一栋二层楼房（中间白色楼房，简称行政办公楼）第二层的租金，及双方于2012年11月26日签订的第四份合同《房屋租赁协议》中2012年12月1日起至2017年4月30日期间内五个月的租金，没有合同依据，本院不予支持。北京东方机电有限公司要求北京玉泉山医院按照年租金200万元的租金标准支付占有使用费，没有事实依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求正确，本院予以维持。双方对原审判决第二项内容没有异议，本院予以确认。综上所述，北京东方机电有限公司、北京玉泉山医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42388元，由北京东方机电有限公司负担21194元（已交纳），由北京玉泉山医院负担21194元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　柳适思审判员　辛　荣审判员　赵　蕾二〇一七年十月二十五日法官助理　李　想书记员　刘芳芳来源：百度“”