（2017）鲁02民终6819号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-17
案件名称
青岛明正生物科技有限公司、刘丹璞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛明正生物科技有限公司,刘丹璞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6819号上诉人（原审原告）：青岛明正生物科技有限公司。法定代表人:毛彩霞。委托诉讼代理人:陈诗月，山东科誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡景阔，山东科誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘丹璞。委托诉讼代理人：谈珩。上诉人青岛明正生物科技有限公司因与被上诉人刘丹璞房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初483号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈诗月、胡景阔，被上诉人的委托诉讼代理人谈珩，到庭参加诉讼，本案现已审理终结，青岛明正生物科技有限公司上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判被上诉人向上诉人返还租房押金2620.34元或发回重审；3、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，在没有证据支持的基础上认定错误的事实，在没有查明事实的基础上即驳回上诉人的诉讼请求，应当依法予以改判或发回重审。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，合同到期前两个月，上诉人即通知被上诉人到期不再续租，让其尽快寻找租户，但直到合同到期，被上诉人也未将房屋租出去。合同到期后，上诉人向被上诉人交接房屋，被上诉人拒不接收，其目的是想让上诉人承担其租房空窗期的租金，减少损失；并以房屋内物品丢失为由，不同意返还上诉人租房押金。因被上诉人主张物品丢失，交房当天双方报警，派出所民警要求被上诉人清点存放物品，列出丢失物品清单，被上诉人无法说明丢失物品情况，不配合清点物品，之后民警要求双方自行协商解决。在一审过程中，上诉人提交房屋租赁合同原件、交房当天视频、照片，以证明上诉人在房屋到期后，将房屋腾空交还给被上诉人。被上诉人主张房屋内物品丢失，应由其举证并承担举证不能的不利后果。被上诉人在一审中没有提交任何证据证明涉案房屋内物品有变动，上诉人也并未承认物品变动，而一审法院仅凭视频中被上诉人的强调陈述就认定涉案房屋物品存在变动，实属认定事实不清。上诉人因被上诉人拒不返还租房押金将被上诉人诉至一审法院，目的就是希望法院查明事实，解决问题。而一审法院以双方物品尚未结清为理由驳回上诉人的诉请，并未尽到法院查明事实真相，依法裁决的职责。上诉人提交相应证据已经证明上诉人腾空房屋交还给被上诉人，被上诉人没有证据证明物品丢失，即应返还押金，事实已经非常清楚。若被上诉人一直在没有相关证据能够证明的情况下以丢失物品为由不返还押金，那么上诉人主张返还押金的权利就得不到实现。因一审中被上诉人主张房屋租赁期内尚有一个月电费未结清，上诉人也已认可，但剩余部分押金被上诉人没有任何理由扣除，仍应返还。刘丹璞辩称，双方之间签订了房屋合同，其改动了房屋结构，造成被上诉人丢失了一部分的货物，已经多次报案处理了，但上诉人一直占有被上诉人的房屋，未跟被上诉人交接过，而且上诉人违反了合同的2条约定，不应当退还其押金。青岛明正生物科技有限公司向一审法院起诉请求：1、刘丹璞向青岛明正生物科技有限公司返还押金3000元；2、刘丹璞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月28日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘丹璞将青岛市×号房屋出租给青岛明正生物科技有限公司，租赁期限自2013年12月2日起至2016年12月1日止，年租金40000元；水、煤、电、房屋设施押金3000元，合同终止青岛明正生物科技有限公司结清所有费用，否则，刘丹璞从押金中扣除，剩余押金返还青岛明正生物科技有限公司。刘丹璞于2016年11月30日查验涉案房屋，表示其存放于房屋内的汽车配件等物品丢失，并向公安机关报案。之后双方未就房屋进行交接。2016年12月1日，青岛明正生物科技有限公司搬离涉案房屋，并自制封条贴于案涉房屋大门。2016年12月中旬，刘丹璞恢复使用案涉房屋。青岛明正生物科技有限公司提交视频光盘一张，证明青岛明正生物科技有限公司曾多次与刘丹璞的代理人交涉，要求刘丹璞接收房屋，但刘丹璞一直不予配合。刘丹璞质证称，对证据的真实性不予认可。刘丹璞提交2016年12月7日电费发票一张，证明青岛明正生物科技有限公司欠付电费379.66元，地址为伊春路站田家花园二路B5楼。刘丹璞质证称，对证据的真实性有异议，发票上的地址并非涉案房屋的地址，对电费的具体数额不清楚。刘丹璞提交汽车配件明细一份，房屋照片两张，证明涉案房屋存放在吊铺内的汽车配件丢失及青岛明正生物科技有限公司擅自砸毁承重墙造成房屋多处裂纹。青岛明正生物科技有限公司质证称，汽车配件发票系1989年制作，无法证明青岛明正生物科技有限公司租房时配件存放于案涉房屋内，而房屋照片只能证明房屋现状，无法证明货物丢失等，并未改变房屋的承重结构。刘丹璞提交打款明细两张，证明青岛明正生物科技有限公司存在逾期支付租金的违约行为。青岛明正生物科技有限公司质证称，该证据与本案无关。青岛明正生物科技有限公司称，其公司于2016年12月1日腾空涉案房屋，水费已经结清，电费尚未结清；青岛明正生物科技有限公司多次找到刘丹璞交接房屋，但刘丹璞拒不交接；刘丹璞曾有杂物存放在涉案房屋内，青岛明正生物科技有限公司未翻动过刘丹璞的货物，租赁期间杂物一直存放在吊铺上。刘丹璞称，双方在签订合同时已经协商好存放货物的事宜，刘丹璞发现货物丢失后向公安机关报案，公安机关让双方自行协商；租赁到期后第二天，青岛明正生物科技有限公司进入涉案房屋内破坏下水管道；青岛明正生物科技有限公司擅自将涉案房屋加贴封条，应继续交纳房租，并支付违约金5000元；涉案房屋的钥匙青岛明正生物科技有限公司至今未给刘丹璞。一审法院认为，本案的争议焦点为：押金3000元的返还条件是否具备。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。依据合同约定，水、煤、电、房屋设施押金3000元，合同终止青岛明正生物科技有限公司结清所有费用，否则，刘丹璞从押金中扣除，剩余押金返还青岛明正生物科技有限公司。因此，押金3000元系涉案房屋的水电费用及房屋设施押金，依据刘丹璞提交的证据及青岛明正生物科技有限公司的陈述，青岛明正生物科技有限公司尚有电费379.66元未结清，应自押金中扣除，刘丹璞处尚有押金2620.34元。其次，双方均认可刘丹璞将涉案房屋出租给青岛明正生物科技有限公司时，刘丹璞将部分物品存放于涉案房屋的吊铺上，刘丹璞于2016年11月30日到涉案房屋内查验时发现物品丢失，并向公安机关报案，且青岛明正生物科技有限公司提交的视频中可以看出刘丹璞亦强调涉案房屋内物品丢失的事宜。原审法院认为，涉案房屋的押金范围包含“房屋设施”，即包括刘丹璞将涉案房屋交付给青岛明正生物科技有限公司时房屋内的物品布置、设备装置等，现涉案房屋内的物品状态存在变动的情况，在双方就涉案房屋内相关物品未清算完毕时，并未达到押金的返还条件，青岛明正生物科技有限公司要求刘丹璞返还剩余押金的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回青岛明正生物科技有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由青岛明正生物科技有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。依据合同约定，水、煤、电、房屋设施押金3000元，合同终止青岛明正生物科技有限公司结清所有费用，否则，刘丹璞从押金中扣除，剩余押金返还青岛明正生物科技有限公司。因此，一审法院认定押金3000元系涉案房屋的水电费用及房屋设施押金，青岛明正生物科技有限公司尚有电费379.66元未结清，应自押金中扣除，刘丹璞处尚有押金2620.34元。另因双方均认可刘丹璞将涉案房屋出租给青岛明正生物科技有限公司时，刘丹璞将部分物品存放于涉案房屋的吊铺上，刘丹璞于2016年11月30日到涉案房屋内查验时发现物品丢失，并向公安机关报案，且青岛明正生物科技有限公司提交的视频中可以看出刘丹璞亦强调涉案房屋内物品丢失的事宜。据此，一审法院根据双方提供的证据和陈述，认定涉案房屋的押金范围包含“房屋设施”，即包括刘丹璞将涉案房屋交付给青岛明正生物科技有限公司时房屋内的物品布置、设备装置等，现涉案房屋内的物品状态存在变动的情况，在双方就涉案房屋内相关物品未清算完毕时，并未达到押金的返还条件，而判决驳回青岛明正生物科技有限公司的诉讼请求并无不当。综上，上诉人青岛明正生物科技有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由青岛明正生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 娜审判员 杨保国审判员 王昌民二〇一七年十月二十五日书记员 况君仪书记员 郭丹丹 关注公众号“”