（2017）赣0105民初154号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-06-29
案件名称
温玲燕、刘正富等与江西江中天宁房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市湾里区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温玲燕,刘正富,江西江中天宁房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0105民初154号原告：温玲燕，女，1992年1月7日出生，汉族，住江西省赣州市石城县.原告：刘正富，男，1989年11月8日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路1号。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。原告温玲燕、刘正富与被告江西江中天宁房地产有限责任公司(以下简称天宁公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温玲燕、刘正富的委托诉讼代理人徐忆，被告天宁公司的委托诉讼代理人俞玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温玲燕、刘正富向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延迟交房的违约金7380元（暂算至2017年3月31日）。2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原被告双方签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于南昌市湾里区射击中心路1号江中御墅第5#8#楼5#B单元507室出售给原告，房屋单价为每平方米5889.83元，建筑面积共126.5平方米，房屋总价为745063元。合同同时约定：被告应于2016年12月31日前向原告交付该房屋，如逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告应承担房屋最后缴纳日期届满之次日起至实际交付之日止原告已经交付的房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2016年7月15日付清了房款。原告付清房款后，一直等待被告按期交房，原告被通知于2017年4月6日办理商品房收房，违约日期共计96天，即2017年1月1日至2017年4月5日。原告认为被告延迟交房的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。原告温玲燕、刘正富为支持其主张，提交了如下证据材料：1、原告身份证、被告企业信息（复印件），用以证明原、被告主体适格。2、《南昌市商品房买卖合同》，用以证明原、被告双方的房屋买卖合同关系及违约金的计算依据。3、付款收据，用以证明原告已经交付全部房款。被告天宁公司辩称：被告与原告于2016年7月15日签订了《南昌市商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，对双方具有约束力。该合同第八条第二款载明：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方所能控制的延误因素；”被告于2017年4月6日交付涉案房屋的履行行为，符合双方当事人真实的意思表示，属有效给付，而不是迟延给付。本案导致被告“迟延交付涉案房屋”直接原因是雨、污水管道没接通及小区道路没接通等事实原因，该事实原因非甲方所能控制的延误因素。据此，本案被告于2017年4月6日交付涉案房屋的履行行为，系双方当事人真实的意思表示，符合双方合同的约定，不属于迟延给付。被告的行为符合《合同》约定，不构成违约，无需承担迟延交房违约责任。虽然被告在本案中不承担违约责任，但原告主张的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。综上，原告诉称被告交付迟延履行违约金无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。被告天宁公司为支持其抗辩，提交了如下证据材料:1、被告营业执照复印件1份，被告企业变更信息1份，用以证明：被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证1份，南昌市商品房买卖合同1份，证明：①2016年7月15日原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》；②合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年12月31日前交房。该房屋交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人（被告）在发生之日起60日内告知买受人（原告）的；2、其他非出卖人（被告）所能控制的延误因素；3、《主体分部工程质量验收记录》1份、设工程规划查验表》1份、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》1份、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》1份、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》1份、江西江中天宁房地产有限责任公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》1份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司《回复函》1份、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》1份、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》1份、江西江中天宁房地产有限责任公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》1份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道报告的回复函》1份、江西江中天宁房地产有限责任公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》1份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司《回复函》1份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司《证明》1份、被告《江中御墅》项目所在地湾里区招贤镇位置和周边道路示意图2份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司《证明》1份，用以证明①朱沙冲路为被告《江中御墅》项目雨、污水管道唯一接入口；②朱沙冲路道路建设属市政工程，其建设进度非被告所能控制；③朱沙冲路道路未完工，被告江中御墅项目雨、污水管道无法对接，造成被告延期交房；④被告交房时间可顺延至2017年4月1日，被告延期交房无需承担违约责任。4、《供电工程工程竣工报告》1份、建设工程竣工验收消防备案受理凭证》1份、南昌市建设工程竣工验收备案表》1份，用以证明工程验收合格，取得竣工验收备案表，符合交付条件。5、《江中御墅延期交房告知函》1份、江中御墅国际业主致江西江中天宁房地产开发有限公司（开发商）的联名信1封、《验房单》1份，用以证明①被告先后三次告知业主延期交房原因和交房时间，房屋符合交付条件后，被告立即通知业主验收交房；②原告已于2017年4月10日验收房屋。6、江中御墅现状图1张，朱沙冲路（原宁中路）封闭施工，导致无法进入江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表及其附件共20张。用以证明①因朱沙冲路道路封闭施工，大型施工机械车辆无法进入；②朱沙冲路为江中御墅项目雨、污水管唯一接入口。对原告温玲燕、刘正富所提交的证据，因被告天宁公司除对被告的企业信息的真实性有异议外，对其他证据的真实性均无异议，故本院对这些证据的真实性予以确认。原告所提交的被告企业信息系其从企业信用信息公示系统网下载的，而被告提交的营业执照系2017年4月20日变更的，两者的法定代表人不一致，故本院对原告所提交的被告企业信息的真实性不予确认。对被告天宁公司所提交的证据1、2、4和证据3中的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》，证据5中的联名信和验房单的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。对证据3中除《主体分部工程质量验收记录》和《建设工程规划查验表》外的其他证据，因均盖有有关部门公章且无涂改痕迹，原告在同类型的（2017）赣0105民初116号和（2017）赣0105民初117号房屋买卖合同纠纷案中对这些证据的真实性亦无异议，现原告对其真实性提出异议，但没有提供相应的反驳证据予以证明，故本院对这些证据的真实性予以确认。证据5中的《江中御墅延期交房告知函》和证据6，因没有其他相应证据予以佐证，且原告温玲燕、刘正富对此真实性提出异议，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日天宁公司取得江中御墅5＃8＃楼的预售许可证。2016年7月15日，温玲燕、刘正富（买受人）与天宁公司（出卖人）签订了编号为1000595926的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定由温玲燕、刘正富购买天宁公司开发的江中御墅第5#8#楼5#B单元507室出售给原告，房屋单价为每平方米5889.83元，建筑面积共126.5平方米，房屋总价为745063元。温玲燕、刘正富于2016年7月15日付清总房款的31%首付款即人民币235063元，余款69%即人民币51万元于2016年7月15日办理完毕银行贷款手续。天宁公司应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方（在庭审中原告认可甲方即为本案被告）所能控制的延误因素，该条款下面用横线标注。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。上述合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。原告温玲燕、刘正富于合同签订当日即2016年7月15日向天宁公司支付了首付房款人民币235063元，余款以银行按揭方式付清。2015年2月9日施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司在主体分部工程质量验收记录中作为验收单位均予以签字和盖章。建设工程规划查验表中在完成主体的验线栏处，放线测绘部门和城管执法部门有其工作人员签字并盖章，日期为空白，规划主管部门有其工作人员签字并盖章，日期分别为2015年10月13日或14日，有的部门在日期后写了“补”字。2015年11月20日，江西昌贤建设集团有限公司向江西江中天宁房地产有限责任公司、江西省新大地建设监理有限公司提交了《申请工期延期的报告》。同月25日，两公司一致回复意见：情况属实，同意工期顺延，因门前主干道误工属非甲方因素造成，所以施工单位项目部人员工资建设单位不能承担。2016年元月26日，南昌市富士达电梯服务有限公司向江西江中天宁房地产有限责任公司、江西省新大地建设监理有限公司提交了《申请工期延期的报告》。同月28日，两公司一致回复意见：同意工期顺延至强电接通、主电源到位后七天内竣工验收。2016年3月2日，南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司向江西江中天宁房地产有限责任公司、江西省新大地建设监理有限公司提交了《申请工期延期的报告》。同月6日，两公司一致回复意见：上述情况属实，工期顺延至朱沙冲路××××）路面竣工后二十天内全面竣工。2016年3月10日，天宁公司向湾里区城市建设投资发展有限责任公司（以下简称湾里城投公司）提交了《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》。同月16日，湾里城投公司出具了《回复函》，表示会尽快推进朱沙冲路建设。2016年4月20日，江西昌贤建设集团有限公司向江西江中天宁房地产有限责任公司、江西省新大地建设监理有限公司提交了《申请工期延期的报告》。同月22日，两公司一致回复意见：上述情况属实，①建设单位已同湾里区城投公司对接会尽快推进朱沙冲路建设；②工期顺延至朱沙冲路管网完工，路面成形后90天内竣工；③对施工单位停工等待基本损失给予部分补偿（每月不超过1万元）。2016年5月16日，南昌市绿泉自来水安装工程有限公司向江西江中天宁房地产有限责任公司、江西省新大地建设监理有限公司提交了《申请工期延期的报告》。同月18日，两公司一致回复意见：上述情况属实，工期顺延至朱沙冲路××××）路基完成后35天内竣工验收，并办理完各项交接手续。2016年5月22日，天宁公司向业主发出《江中御墅延期交房告知函》，载明江中御墅一期房屋工程已全部竣工，但由于受不可抗力影响以至于无法按期交房，预计将在2016年7月31日之前交房。2016年7月27日，天宁公司向业主发出《江中御墅延期交房告知函》，载明江中御墅一期房屋工程已全部竣工，但由于项目门口的市政路（宁中二路）建设滞后，导致项目排水系统无法接通，以至于影响项目整体工程进度，其次前期遭受连续阴雨天气，导致施工无法正常进行，特别是园区道路修建及园林绿化种植受到影响，预计将在2016年12月31日之前交房。2016年11月20日，天宁公司向湾里城投公司提交了《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管理的报告》，申请于2016年11月30日接通朱沙冲路（原宁中路）的雨、污水管道，并进行雨、污排水。同月25日，湾里城投公司出具了《回复函》，表示朱沙冲路预计于2017年3月底前全面竣工，在道路竣工验收后方可接通雨、污水管道，并进行排水。2017年3月10日，天宁公司向湾里城投公司提交了《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管理的报告》，申请于2017年3月20日接通朱沙冲路（原宁中路）的雨、污水管道，并进行雨、污排水。同月16日，湾里城投公司出具了《回复函》，表示同意江中御野项目于2017年3月20日按市政管网施工规定接通雨、污水管道，并进行雨、污排水。2017年3月10日，天宁公司向业主发出了《江中御墅延期交房告知函》，载明由于项目门口的市政路（宁中二路）建设滞后，导致项目水电、燃气、排水系统及小区市政道路等无法接通，以至于项目整体工程进度延后，导致延期交房至今，预计将在2017年3月30日进行交房。2017年3月12日，江中御墅供电工程竣工。2017年3月31日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2017年5月18日江中御墅一期8＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，同月22日报送备案，2017年5月22日湾里区城乡规划建设局备案意见为：御墅国际一期8＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年5月22日收讫，文件齐全。2017年4月10日，原告温玲燕办理了收房手续。2017年4月16日及同年5月12日，湾里城投公司出具证明，载明朱沙冲路雨、污水管道至今是江中御墅项目雨、污水排水唯一市政公用管道。朱沙冲路市政道路及雨、污管网工程于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。本案审理过程中，经组织原、被告双方现场勘查，朱沙冲路（原宁中路）系半环绕江中御墅的一条道路。本院认为，2016年7月15日，温玲燕、刘正富与天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，合同双方当事人均应诚信全面履行合同约定。本案中，温玲燕、刘正富认为涉案合同第八条约定的免责条款因违反《合同法》第四十条的规定而无效；而根据该条约定的交房时间，出卖人天宁公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付买受人温玲燕、刘正富使用，但天宁公司却无故推迟到2017年4月6日才交房，故应承担逾期交房违约金人民币15636.4元。而天宁公司认为延期交房是事实，但是导致延期的原因并非己方所能控制的因素即朱沙冲路市政工程施工所致，根据涉案合同第八条约定“……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其他非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素；……。”据此，天宁公司具有约定的免责事由，故不应当承担延期交房的违约责任。对于涉案合同第八条约定的免责事由问题，本院认为该约定系双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，且有下划线标注进行明示，应属合法有效。根据审理查明事实，天宁公司向法院提交的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、湾里城投公司《回复函》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《回复函》、湾里城投公司《证明》、《供电工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》、《江中御墅延期交房告知函》以及南昌市湾里区市政工程管理所出具的《证明》等一系列证据能够形成合法有效的证据链以证明其延期交房的原因是并非由其能控制的因素所致；而且，天宁公司在延期交房过程中没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度等职责。因此，本院认为天宁公司在本案中虽然存在延期交房的情形，但并不构成违约，故而不应当承担涉案合同约定的延期交房的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告温玲燕、刘正富的诉讼请求。案件受理费157元，由原告温玲燕、刘正富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 王 倩审 判 员 左莉娜人民陪审员 李 群二〇一七年十月二十五日书 记 员 胡颖庆 更多数据：搜索“”来源：