（2017）京01民终7484号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-01
案件名称
张彦与蒋世静、胡江海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张彦,胡江海,蒋世静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7484号上诉人（原审被告）：张彦，女，1981年7月6日出生。委托诉讼代理人：杨明（张彦之夫），1979年3月18日出生。被上诉人（原审原告）：胡江海，男，1981年7月8日出生。被上诉人（原审原告）：蒋世静，女，1987年4月2日出生。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：田园，新疆佟巨律师事务所律师。上诉人张彦因与被上诉人胡江海、蒋世静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。张彦上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回胡江海、蒋世静的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由胡江海、蒋世静承担。事实和理由：1、我已经履行了合同约定的主要义务与责任，并未构成违约；2、根据合同相对性原则，我无权也没有法律上的义务将第三方的户口迁出；3、我没有隐瞒闫某1户口情况，闫某1系我购房前遗留的户口，胡江海、蒋世静购房时明知房屋的权属情况和户口情况，我也已积极寻求有关机关帮助，但都无法将闫某1的户口迁出；4、胡江海、蒋世静未因闫某1户口造成损失，其户口存在既不影响落户与孩子上学，也不影响拆迁赔偿，对房子的价值没有产生不利影响；5、一审法院判决我承担10万元违约金没有法律依据，我没有过错，不应承担违约责任；6、我目前家庭情况困难，违约金过高无法承担。胡江海、蒋世静辩称，我们同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我们在买房过户前不知道房屋内还有闫某1的户口，派出所以个人隐私为由不让我们查询；2、合同约定张彦的义务是迁出所有户口，并不只是张彦家庭内的户口；3、我们有卖房的打算，但因房屋内有户口，在卖房时存在40到50万的差价损失；4、依据法院其他类似案件的生效判决，一审法院判决的违约金并不高。胡江海、蒋世静向一审法院起诉请求：1、判令张彦向我们支付违约金289660元；2、诉讼费由张彦承担。一审法院认定事实：2015年4月24日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，张彦（甲方）与胡江海、蒋世静（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于昌平区回龙观204的房屋（以下简称诉争房屋）出售给乙方，该房屋成交总价为2896600元；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2015年4月27日，张彦（甲方）与胡江海、蒋世静（乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订补充协议。该协议第五条约定：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2016年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第七条主要约定：本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。合同签订后，胡江海、蒋世静支付了全部购房款，张彦将诉争房屋交付给胡江海、蒋世静，并办理了房屋所有权转移登记手续。根据北京市公安局人口信息查询结果，案外人闫某1的户口登记于诉争房屋处，现尚未迁出。胡江海、蒋世静现已将自己的户口迁入诉争房屋。本案庭审中，张彦称其联系居委会、户籍管理等机构后，均无法办理闫某1的户口迁出手续，若办理需闫某1本人配合。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，张彦应于2016年12月31日前办理完成诉争房屋内的全部户口迁出手续，而张彦逾期未办理，应承担相应的违约责任。现胡江海、蒋世静要求张彦支付违约金的诉讼请求，理由正当，应予支持。但考虑到未迁移户口与张彦的客观联系程度、张彦对户口迁移的主观意愿及其对未迁移户口的可控制因素，法院对胡江海、蒋世静主张的违约金金额酌情予以适当降低。张彦以户口未迁移不影响房屋价格及新户口迁入，且胡江海、蒋世静并无实际损失为由，抗辩胡江海、蒋世静的违约金主张，法律依据不足，对其辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决：一、张彦于本判决生效后十日内给付胡江海、蒋世静违约金10万元；二、驳回胡江海、蒋世静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，张彦与胡江海、蒋世静签订的《补充协议》明确约定，甲方承诺在2016年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。现张彦至今未将与诉争房屋相关的全部户口迁出，应当依据上述约定支付违约金。一审法院在对胡江海、蒋世静的实际损失以及张彦对户口未迁出的过错等因素综合考虑的基础上，判决张彦向胡江海、蒋世静支付10万元违约金是适当的，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。张彦以其对户口未迁出无过错、其家庭经济困难为由拒绝支付违约金，缺少法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，张彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由张彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一七年十月二十五日法官助理 王湘羽书 记 员 李昊婷 来自