（2017）粤0604民初5837号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司与佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社、吴桂芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司,佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社,吴桂芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5837号原告：佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇龙津公路53号二楼，统一社会信用代码91440604765734049Q。负责人：唐美华委托诉讼代理人：杜林，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘锦飞，广东新健达律师事务所实习律师。被告：佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇吉利村，组织机构代码57969365-0。负责人：梁炽标。被告：吴桂芳，女，汉族，1975年8月11日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：董玉乐、董迎霞，均为广东毅隽达律师事务所律师。原告佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司（以下简称邦德南庄公司）诉被告佛山市禅城区南庄镇吉利村上田经济合作社（以下简称上田经济社）、吴桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，适用简易程序审理。诉讼中，被告吴桂芳提出管辖权异议，经两审裁定驳回。本案于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人、被告上田经济社、被告吴桂芳的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判决原告对佛山市南庄镇龙津路52号商铺（以下简称涉案商铺）有优先租赁权；2.被告上田经济社继续履行合同的约定，把佛山市禅城区南庄镇龙津路52号商铺按2016年1月5日与被告吴桂芳签订的《商铺租赁合同》的租赁条件租给原告使用；3.被告上田经济社和被告吴桂芳赔偿原告自2016年8月1日起至实际取得佛山市南庄镇龙津路52号商铺之日止的经济损失，自2016年8月1日起至起诉之日为人民币10666元，起诉之后至2018年12月31日按每月人民币1333元续计至交付原告使用之日止。4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告自2004年开业以来一直向被告上田经济社承租佛山市南庄镇龙津路52号商铺作为公司经营场所。被告吴桂芳自2004年8月3日起担任原告的负责人，负责管理公司的相关事务。2013年8月1日被告吴桂芳代表原告与被告上田经济社签订《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期自2013年8月1日至2016年7月31日，租赁期满，如被告上田经济社继续出租的，在同等的条件下，原告有优先的续租权。上述合同期期满前，原告向被告上田经济社明确提出期满后续租52号商铺，但被告吴桂芳利用担任原告原负责人经办租赁事务的便利，事先以自身名义串通被告上田经济社签订了《商铺租赁合同》用于设立第三方公司。被告上田经济社和被告吴桂芳属于恶意串通签订《商铺租赁合同》，损害了原告的利益，根据《合同法》第五十二条第(二)款的规定应属无效合同。被告上田经济社的行为违反合同优先续租权的约定，被告吴桂芳恶意非常明显，串通被告上田经济社签订《商铺租赁合同》严重侵害了原告的合法权益。原告为此起诉。被告上田经济社辩称，涉案商铺的租赁合同一直都是被告吴桂芳与被告上田经济社签订，被告上田经济社将商铺租给被告吴桂芳是依照合同约定履行。至于被告吴桂芳与原告之间的关系不属于其审查的范围。被告吴桂芳辩称，1.原告第一项诉讼请求无依据，因合同是被告吴桂芳与被告上田经济社签订的，至于被告吴桂芳和原告之间的关系，被告上田经济社无需过问。2.对原告的第二项诉讼请求，（2017）粤06民终63号民事判决书已经认定2016年8月1日起被告吴桂芳已经取得商铺的租赁权，该诉讼请求是要改变该生效判决的认定事实，原告应该提起再审程序，应当驳回该诉讼请求；3.对于第三项诉讼请求，（2017）粤06民终63号民事判决书案中被告吴桂芳已经对此作出赔偿，不应在本案提起诉讼，应该提起再审程序。原告与被告吴桂芳之间的纠纷，即便是生效判决书，对被告上田经济社没有约束力，不能把责任强加给被告上田经济社，所以原告提起诉讼，在程序上及事实上都不合理，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2013年8月1日，被告吴桂芳作为承租方与被告上田经济社作为出租方签订一份《商铺租赁合同》，约定被告吴桂芳租赁涉案商铺，租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日止。并约定租赁期满，如被告上田经济社继续出租的，在同等条件，被告吴桂芳享有优先续租权；从2015年8月1日至2016年7月31日的租金为1300元／月等。2016年1月5日，被告吴桂芳与被告上田经济社签订《商铺租赁合同》，约定被告吴桂芳租赁涉案商铺，租赁期限自2016年8月1日至2018年12月31日。另查明，关于邦德南庄分公司与吴桂芳、上田经济社侵权责任纠纷一案，原告向佛山市南海区人民法院起诉，提出请求判令吴桂芳赔偿侵权损失78600元等诉讼请求。该案经二审审理，佛山市中级人民法院于2017年3月14日作出（2017）粤06民终63号民事判决书认定上述2013年8月1日签订的《商铺租赁合同》的实际承租人是邦德南庄分公司；2016年1月5日签订的租赁合同的实际承租人是吴桂芳，吴桂芳于2016年8月1日取得涉案商铺的承租权。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。2013年8月1日的《商铺租赁合同》是作为实际承租人的原告与被告上田经济社的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应依照合同诚实履行义务。关于原告主张的优先租赁权。依照该合同的约定，在租赁期满后，如被告上田经济社继续出租涉案商业的，原告在同等条件下享有优先承租权。优先承租权非我国法律规定之权利，而是双方租赁合同约定之内容。依据合同约定，原告享有优先承租权的条件之一是被告上田经济社继续出租涉案房屋，换言之，优先承租权存在的基础是出租人具备在原租赁合同到期后继续出租的条件。本案中，2013年8月1日《商铺租赁合同》已经于2016年7月31日到期，而两被告签订的2016年1月5日《商铺租赁合同》已经成立且生效，被告吴桂芳亦依据该合同从2016年8月1日合法取得涉案商铺的承租权，被告上田经济社已经客观上不具备在2013年8月1日《商铺租赁合同》终止后继续出租涉案商铺的条件，原告基于该租赁合同约定的优先租赁权因实际无法履行而丧失，故对原告要求确认优先租赁权的诉请，本院不予支持。关于原告要求按照2016年1月5日《商铺租赁合同》续租涉案商铺的诉请。2013年8月1日《商铺租赁合同》已经终止且该只概括约定了原告有权优先续租，未对租赁期限、租金标准等合同必要内容作出约定，因此双方并未成立续租合同，被告上田经济社是否与原告续签租赁合同以及合同的具体内容，属于当事人意思自治的范畴，应由双方当事人按照平等自愿原则自行协商，不受任何单位或个人的非法干涉。原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的经济损失赔偿。被告吴桂芳自2016年8月1日起取得涉案商铺的承租权，已合法占有涉案铺位，原告主张被告赔偿该日起的损失，予实无据。而且，（2017）粤06民终63号民事判决书已就原告的该诉讼请求作出了终局判决，本案原告重复起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审”的规定。故对原告上述诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海邦德会计税务服务有限公司南庄分公司的诉讼请求。本案受理费减半收取为33元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一七年十月二十五日书记员 冯嘉欣 来自：