（2017）沪0105民初9117号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-02-28
案件名称
朱卓文与王文银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱卓文,王文银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初9117号原告：朱卓文，男，1966年1月10日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。被告：王文银，女，1982年3月18日出生，汉族，户籍地河南省。原告朱卓文与被告王文银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月25日公开开庭审理了本案。原告朱卓文的委托诉讼代理人傅平到庭参加诉讼。被告王文银经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱卓文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠付租金及房屋占用费117,960元(包括欠付租金38,960元、房屋占用费79,000元)；2.被告偿付因逾期支付前述款项所发生的逾期利息(自被告退房次日起计算至被告实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算)；3.被告赔偿违约金60,000元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告系上海市长宁区汇川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人。2014年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租涉讼房屋，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金为每月30,000元，以一个月为一期支付，被告应于每月7日前向原告支付租金。如果被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除租赁合同，而被告应向原告支付两个月租金标准的违约金及负责其他损失的赔偿。此后，原告如约将涉讼房屋交付被告使用。因被告欠付租金，原告委托律师发函催讨，但被告仍不支付，故原告委托律师书面通知被告自2015年10月11日起解除《房屋租赁合同》，并要求被告于2015年10月12日前搬离涉讼房屋、偿付欠付租金及逾期违约金。否则，每逾期一日，被告应以日租金的100%标准向原告支付房屋占用期间的使用费。同时因被告违约，其还应向原告支付两个月租金标准的违约金60,000元。合同解除后，被告直至2015年12月底才将涉讼房屋交还原告，但至今未清偿租金和房屋使用费。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告王文银未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《律师函》及快递凭证、《租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积273.72平方米。2014年8月26日，原、被告及居间方上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租涉讼房屋用于居住。租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止(第三年为活约，双方可以提前两个月通知对方终止合同)。涉讼房屋月租金为30,000元，以一个月为一期支付，被告应于每期首月7日前直接或通过德佑公司向原告支付租金。被告在签订本合同时应直接过通过德佑公司向原告支付房屋租赁保证金，保证金60,000元。原、被告同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为两个月的租金：……被告逾期不支付租金累计超过一个月的。原、被告还签订《家具家电清单》及《房屋交接书》，确认原告于2014年8月26日将涉讼房屋交付被告。2015年8月19日，原告与案外人郑某1、赵某某、郑2、郑3签订《上海市房地产买卖合同》，将涉讼房屋出售给上述案外人。双方还另某签订《补充协议》，确认涉讼房屋已出租给被告，同意今后办理房屋交接手续时带租约交接。此后，因被告未能按期支付2015年9月的租金，原告委托律师于同年9月15日向被告发出《律师函》，要求被告尽快支付拖欠租金30,000元并偿付相应的逾期违约金；如果被告超过一个月仍未能付清租金的，原告将行使合同解除权，解除租赁合同并向被告主张违约金等。该《律师函》于次日被签收。2015年10月10日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，称被告逾期支付租金超过一个月，已构成重大违约，故自2015年10月11日起解除双方于2014年8月26日就涉讼房屋签订的租赁合同；另要求被告支付违约金60,000元，并于2015年10月12日前搬离涉讼房屋，并将该房屋返还原告，否则应按照租赁合同约定向原告支付房屋占用期间的使用费。该《律师函》于次日被签收。2015年11月27日，涉讼房屋的权利人由原告变更登记为��外人郑某1、赵某某、郑2、郑3。2015年12月23日，被告与案外人郑某1、赵某某签订《租赁合同》，合同约定：被告向上述案外人租赁涉讼房屋，租赁期自2016年1月1日起至2017年8月31日止，月租金60,000元。合同中同时注明：新房东郑某1、赵某某已收到被告支付的房屋押金(押金是原告支付给新房东郑某1、赵某某的)。截至2015年12月31日，被告均居住在涉讼房屋内。审理中，原告确认，2015年9月1日至12月31日期间涉讼房屋的租金及房屋使用费应为80,000元，原告计算有误，现只主张79,000元。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告逾期支付租金超过一个月，且经原告发函催告仍拒不缴纳，已经构成违约，故原告根据《房屋租赁合同》��约定享有提前解除合同并要求被告支付违约金的权利。鉴于原告已经于2015年10月10日发函通知被告于次日解除《房屋租赁合同》，且通知也已于次日送达被告，故《房屋租赁合同》应于2015年10月11日解除，被告还应向原告支付2015年9月1日至10月11日期间的租金。原告的上述诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。在《房屋租赁合同》解除后，被告未能及时搬离涉讼房屋，故其应根据合同约定，按月租金标准向原告支付房屋使用费。鉴于原告已经将涉讼房屋出售给案外人，而被告也已与案外人另某签订《租赁合同》，约定租赁期自2016年1月1日起算，故原告要求被告支付截至2015年12月31日的房屋使用费，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王文银应于本判决生效之日起十日内向原告朱卓文支付上海市长宁区汇川路XXX弄XXX号XXX室房屋自2015年9月1日起至2015年12月31日止的租金及使用费共计117,960元；二、被告王文银应于本判决生效之日起十日内向原告朱卓文支付违约金60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告王文银负担。案件受理费3,859.20元，由被告王文银负担。如不服本判决，原告朱卓文可于判决书送达之日起三十日内，被告王文银可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海��第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 杨耀丰人民陪审员 牟世荣二〇一七年十月二十五日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六���承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：