（2017）赣04民终1296号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-13
案件名称
刘满利、九江鑫恒通房地产有限公司车库纠纷二审民事���决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘满利,九江鑫恒通房地产有限公司
案由
车库纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)赣04民终1296号上诉人（原审原告）：刘满利，男，1977年7月6日出生，汉族，住江西省湖口县。被上诉人（原审被告）：九江鑫恒通房地产有限公司，住所地九江市经济技术开发区九瑞大道209号，统一社会信用代码：91360400696051745A。法定代表人：潘希勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏小叶，江西柴桑律师事务所律师。上诉人刘满利因与被上诉人九江鑫恒通房地产有限公司（以下简称鑫恒通公司）车位、车库纠纷一案，不服江西省庐山人民法院（2017）赣0491民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组��合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘满利、被上诉人鑫恒通公司的委托诉讼代理人魏小叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘满利上诉请求：要求二审法院依法撤销江西省庐山人民法院（2017）赣0491民初74号民事判决，依法改判被上诉人鑫恒通公司将鑫恒通·观天下第6栋地下车位B003号按6万元出售给上诉人或裁定撤销原判决、发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》已经明确被上诉人应以8万元的价格向上诉人出售鑫恒通·观天下第6栋地下车位一个，并给付了上诉人一张2万元的优惠券供购买第6栋地下车位使用，正是有了上述促销优惠，上诉人才最终决定购买被上诉人开发的住房；被上诉人现在不履行《协议书》违反法律规定；2、上诉人诉请依据的不是优先购买权，而是案��《协议书》约定的价款和优惠券的优惠承诺；3、一审对优先购买权的认定与案涉《协议书》的目的以及上下文文意不符，剥夺了上诉人依法应当享有的合同权利；4、第6栋地下车位B003号是一个车位。鑫恒通公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人刘满利的上诉请求。刘满利向一审法院起诉请求：要求法院判令：1、被告鑫恒通公司履行协议，将鑫恒通·观天下第6栋地下车位B003号按约定6万元销售给原告；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘满利系被告鑫恒通公司开发的鑫恒通·观天下住宅商品房的购房户。2014年7月29日，就原告购买地下停车位事宜，双方签��《协议书》，约定：原告在鑫恒通·观天下第6栋地下停车位推售期间可享受车位优先购置权，被告同意原告按中行团购标准以总价8万元购置地下停车位一个。协议签订时，被告给予原告2万元购置车位优惠券。2017年1月1日，被告开始推售车位，原告于当月3日函告被告已选定第6栋B003号地下停车位遭拒。原告认为被告不履行协议，侵害其合法权益，故诉诸法院。鑫恒通·观天下地下室B区建设工程于2013年10月18日开工，于2016年8月2日竣工，同年9月20日经规划核实合格，地下室B区第6栋规划有单个车位和子母车位若干，子母车位由两个车位组成，B003号车位系子母车位。第6栋地下车位推售期间价格约为：单个车位6万元至10万元，子母车位9.5万元至10万元。买受人购买鑫恒通·观天下第6栋地下停车位系购买车位使用权。一审法院认为，根据原、被告的相关陈述，并结合被告提供的鑫恒通·观天下地下车位有偿使用协议的内容可知，本案原、被告签订的协议书，虽名为地下停车位买卖，但实为地下停车位有偿使用协议，该协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。综合诉辩双方的意见，本案双方争议的实质是：原告能否以总价8万元（抵扣优惠券2万元后，实付6万元）购买B003号车位。围绕该争议，法院认为，优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。同时，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯��及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。鉴此，结合协议第一条和第二条的约定，并考虑到交易习惯，原告的优先购置权应理解为在车位价格8万元的同等条件下享有优先权，也即原告对价格为8万元的车位享有优先于第三人购买的权利。根据本案已查明的事实，地下停车位因位置的不同，存在一定的价格区间，而B003号车位价格为9.5万元至10万元，原告对该价位的车位依约不享有优先购买权。又，B003号车位系子母车位，由两个车位组成，而协议约定原告购买的标的系一个车位，原告主张以总价8万元购买B003号车位与协议约定不符，也有违公平和诚实信用原则。综据上述，从本案协议相关条款的描述、交易习惯及诚实信用等因素考量，原告诉请被告履行协议，以总价8万元（抵扣优惠券2万元后，实付6万元）购买B003号车位理据不足，法院不予支持。一审庭审中，经法院释明，原告明确表示不变更诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回原告刘满利的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取为650元，由原告刘满利承担。本院二审期间，被上诉人鑫恒通公司依法提交了以下证据：鑫恒通·观天下地下车位有偿使用协议1份、收据2张、付款凭证1张，以证明上诉人刘满利诉请的鑫恒通·观天下第6栋B003号地下车位使用权已经以高于8万元的价格出售给案外人。上诉人刘满利未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，上诉人刘满利对被上诉人鑫恒通公司提交的证据的真实性提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘满利、被上诉人鑫恒通公司于2014年7月29日签订的《协议书》，虽名为地下停车位买卖，但实为地下停车位有偿使用协议，该《协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合上述《协议书》第一条和第二条的约定，并考虑到交易习惯，刘满利的优先购置权应理解为在车位价格8万元的同等条件下享有优先购买权。根据本案已查明的事实，鑫恒通·观天下第6栋地下停车位因位置的不同，存在一定的价格区间，而B003号车位价格为9.5万元至10万元，且该车位系子母车位，由两个车位组成，并非案涉《协议书》约定的刘满利享有优先购置权的地下停车位，原审依据案涉《协议书》条款的内容、交易习惯及诚实信用原则驳回刘满利关于要求鑫恒通公司将鑫恒通·观天下第6栋地下车位B003号按约定6万元销售给其的诉请并无不当。综上所述，上诉人刘满利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘满利负担。本判决为终审判决。审判长 周卫辉审判员 高 猛审判员 晏纯贵二〇一七年十月二十五日书记员 何其明 关注微信公众号“”