（2017）湘0702民初3135号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-07
案件名称
关于刘琴与于翔房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘琴,于翔
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百零五条，第二百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初3135号原告（反诉被告）：刘琴，女，1980年8月6日出生，汉族，，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所执业律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：苏英杰，湖南先锋律师事务所执业律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：于翔，男，1963年6月25日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。刘琴与于翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，于翔向本院提起反诉。本院依法适用简易程序于2017年10月23日公开开庭进行了合并审理，刘琴委托诉讼代理人邵攀君，于翔均到庭参结了诉讼。本案现已审理终结。刘琴主要诉讼请求：判令于翔给付刘琴购房款30万元，并按月支付2017年8月1日至给付完毕之日止的资金占用期间利息（按年利率12%计算），并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月8日，刘琴与于翔签订《二手房买卖合同》，约定，于翔将其所有的位于常德市武陵区建设东路房屋以40.8万元价格出售给刘琴。2015年2月8日，刘琴依约向于翔交付定金4万元。后因刘琴意思变更，不再购房，遂与于翔协商处理退还订金事宜，于翔主张其因急需资金，要求刘琴交纳30万元购房款救急，待房屋出售给第三方后，再退还刘琴所付房款30万元。当年3月3日，双方签订《房屋买卖双方承诺书》，约定：于翔从当日收到刘琴房款30万元（含定金4万元），6个月内房屋若没有出售给第三方，则于翔同意退还30万元，若于翔不能退还，则按月息壹分计算付息给刘琴。一年后仍未退还30万元，此房归刘琴所有。2016年9月，刘琴获知，于翔已于当年3月将该房屋出售给案外人郑涛，并办理了过户登记，但并未退还30万元。经多次催讨无果，故诉至人民法院。于翔辩称：刘琴系合同违约方,不同意向其返还借款及利息。于翔反诉诉讼请求：1、判令刘琴向其支付合同违约金4万元；2、判令刘琴向其支付精神损失费3.8万元；3、刘琴采用胁迫手段与其签订的《房屋买卖双方承诺书》，显失公平，请求判令解除；4、判令刘琴退还于翔所支付的利息、房租7.2万元；5、判令诉讼费用由刘琴承担。刘琴反诉辩称：1、于翔主张的精神损失费、胁迫《房屋买卖双方协议书》系受胁迫签订的主张均无有效证据证明，均不应予以支持；2、原《二手房买卖合同》已被《房屋买卖双方承诺书》所变更，故不存在违约金问题；3、刘琴实际收取利息5.8万元，房租1.2万元，于翔要求退还缺乏法律依据，不应予以支持。双方当事人围绕诉讼主张向本院依法提交了证据，本院依法组织了质证。一、无争议事实及证据材料1、2015年2月8日，于翔（甲方）与刘琴（乙方）签订《二手房买卖合同》约定：（1）甲方出售其所有的坐落在常德市武陵区建设东路房屋一套，建筑面积95平方米，总价款40.8万元；（2）以银行按揭方式付款，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）4万元，剩余房款36.8万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。订约当日，刘琴向于翔支付定金4万元。2、2015年3月3日，于翔与刘琴签订《房屋买卖双方承诺书》，约定如下：（1）于翔从当日收到刘琴房款30万元（含4万元定金）之日起，六个月之内房子若没有售给第三方，于翔同意退还刘琴房款30万元（不计利息）；（2）房产证、土地证暂由刘琴保管，如需卖房退还给于翔；（3）双方都积极出售该房产，在未售出之前，刘琴可以将该房出租，从于翔收款之日，即2015年3月3日起刘琴可出租该房，为期一年，租金归刘琴所有；（4）从2015年3月3日起到9月3日，若刘琴不愿购买此房，于翔不能退还刘琴所付房款30万元，按月息壹分计算付息给刘琴，一年后仍未退还刘琴房款30万元，此房归刘琴所有。合同订立当时，刘琴已向于翔支付房款26万元，加上此前已支付定金4万元，共计30万元。2015年3月至2017年7月，于翔实际向刘琴支付借款利息5.8万元。2015年3月至次年2月，刘琴将房屋出租给案外人后，实际收取房租1.2万元。3、2016年3月22日，于翔向刘琴索回房产证、国土证，出具收条承诺：“一年后未付欠款30万元，该房产归刘琴所有，房屋若有变更，仍未付清款项，将按原初定的每月3000元支付利息”。4、2016年3月19日，于翔将该房屋出让给案外人郑涛。上述事实有刘琴所举《二手房买卖合同》、《房屋买卖双方承诺书》、收条、欠条、房屋分层分户平面图、银行转账记录，于翔所举《二手房买卖合同》、《房屋买卖双方承诺书》、银行转账凭证、房屋买卖（居间）合同及双方当事人庭审陈述等在卷佐证。二、有争议事实及证据材料1、《房屋买卖双方承诺书》是否为受胁迫签订。于翔主张，刘琴不愿购买房产后，雇请涉黑人员威胁、恐吓于翔及其家人，逼迫其签订《房屋买卖双方承诺书》，并提交《投诉信》、微信记录以证明，刘琴质证后认为《投诉信》为其单方陈述，微信记录与刘琴无关，且内容不具有威胁、恐吓性质。经本院审查，于翔所举证据均不足以证明刘琴胁迫其签订《承诺书》的事实，故本院依法不予采信，对其主张的事实，本院不予采纳。本院认为，本案中刘琴、于翔虽然签订了《二手房买卖合同》，但此后双方签订的《房屋买卖双方承诺书》已经对原合同进行了变更，该《承诺书》虽名为房屋买卖，但约定仅在于翔逾期退还购房款的情况下，房产才归刘琴所有，综合《承诺书》文意，双方已将原买卖合同变更为借款合同，刘琴所付购房款实为借款，而房屋买卖只是借款合同的担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，本案应为民间借贷合同关系，原立案案由有误，应予以变更。刘琴已经支付借款30万元，于翔应依约支付利息、返还借款。故刘琴主张的要求于翔返还借款30万元并支付2017年8月1日至债务清偿之日止利息（按年利率12%计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。前已查明，双方在《承诺书》中同意将原购房合同定金4万元作为借款30万元的一部分，即已实际变更了该4万元的定金性质，故于翔主张刘琴违约，返还定金4万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。双方当事人在《承诺书》中承诺房屋由刘琴出租，租金归刘琴所有，系双方意思自治的体现，内容不违反法律规定，房租与利息总额7万元（利息5.8万元+房租1.2万元）没有超过双方约定2015年3月至2017年7月期间的利息总额（0.3万元/月×27个月），应予准许。于翔主张《房屋买卖双方承诺书》系受胁迫签订，且内容显失公平，但未能提供有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，故于翔主张的解除《承诺书》、刘琴支付精神损失费3.8万元，并退还利息5.9万元、房租1.3万元的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于翔在本判决生效之日起十日内向刘琴返还30万元并按年利率12%标准支付2017年8月1日至债务清偿之日止的利息；二、驳回于翔全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5845元，减半收取2922.5元，反诉受理费1650元，合计4572.5元，由于翔负担。如不服本判决，可在判决送达之起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 肖睿二〇一七年十月二十五日代理书记员 陈浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自