（2017）湘01民终5602号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-13
案件名称
唐勇军、陈岸与湖南惠和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐勇军,陈岸,湖南惠和房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终5602号上诉人（原审原告）：唐勇军。上诉人（原审原告）：陈岸。两上诉人共同委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南惠和房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园第H栋N单元430房。法定代表人：吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人唐勇军、陈岸与上诉人湖南惠和房地产开发有限公司（以下简称惠和公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人唐勇军、陈岸的委托诉讼代理人王强强，上诉人惠和公司的委托诉讼代理人闫波、肖钧城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐勇军、陈岸的上诉请求：撤销一审判决，改判惠和公司赔偿违约金13130.53元（暂计算至2017年7月3日，后续计算至惠和公司交付符合条件的房屋之日）。事实与理由：双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金每日按购房款万分之一的标准承担违约金。涉案房屋2017年5月19日通过消防验收，尚未通过其他验收，一审法院认定该时间惠和公司达到交房条件不当。惠和公司逾期交房九个月以上，上诉人因此多支出了房租费、交通费，即使合同约定的违约金予以赔偿尚不足以弥补损失，一审法院减少违约金错误。惠和公司辩称：1、业主要求支付的违约金过分高于其实际损失，一审法院予以适当减低并无不当。2、涉案房屋已于2016年12月9日经五方验收合格，达到合同约定的交付条件，且惠和公司已通过各种方式通知业主于2016年12月31日收房，故违约金只应计算至2016年12月31日止。惠和公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判惠和公司支付违约金1634元。事实与理由：1、在本案审理过程中，惠和公司已起诉要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，因此，在解除合同之诉作出生效判决之前，《长沙市商品房买卖合同》效力处于不确定状态，本案应以该案结果作为依据，应当中止审理。一审法院未中止审理属程序违法。2、涉案房屋已于2016年12月9日经五方验收合格，达到合同约定的交付条件，且惠和公司已通过各种方式通知业主于2016年12月31日收房，故违约金只应计算至2016年12月31日止。唐勇军、陈岸辩称：1、惠和公司提出解除合同纯属拖延时间，双方签订的合同合法有效，一审法院未合并审理合法。2、涉案房屋未达到交付条件，一审法院判令惠和公司承担违约责任并无不当。唐勇军、陈岸向一审法院起诉请求：1、惠和公司支付截至2017年3月16日的违约金7288.784元，后续违约金计算至涉案房屋达到合同约定的交付条件之日止；2、诉讼费用由惠和公司承担。一审法院经审理查明：2016年3月11日，唐勇军、陈岸与惠和公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件(合同编号：XX1401982602)。唐勇军、陈岸购买了惠和公司开发的位于长沙市岳麓区麓谷产业基地惠和苑第7幢26层2602号房屋。双方在合同中约定该商品房单价为每平方米5080元，总房价535940元。合同第九条约定：（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十条约定：出卖人承诺，在销售过程中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、燃气于房屋交付之日起达到接通条件；2、有线电视、电话、宽带于房屋交付之日起线路到户；以上的燃气、有线电视、电话、宽带需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付条件的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。该合同附件五补充协议第三条关于房屋交付的补充约定：本合同所述的“经竣工验收备案”是指《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。合同签订后，唐勇军、陈岸向惠和公司支付了购房款。2016年11月6日，惠和公司向业主发出通知，确定在2017年元月31日交房，并在交房前7天内通知业主。同时就已完成的工程、延期交房的赔付等问题进行了答复。2016年12月9日，唐勇军、陈岸所购房屋所在的7#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格。2016年12月27日，湖南有线望城网络有限公司向望城区住房和城乡建设局证实梅溪峰汇项目房屋办理了有线电视线路设施入网手续，符合广电网络竣工验收条件。2016年12月28日，中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司对惠和公司开发的《梅溪峰汇三网光纤入户项目》工程验收，为合格工程。2016年12月30日，惠和公司在三湘都市报向惠和苑业主发出交房公告，通知业主在2016年12月31日办理物业移交手续。2017年1月19日，长沙市建设工程质量监督站对惠和公司下发《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，要求惠和公司公司停止交付使用，迅速组织办理竣工验收，经验收合格后方可交付使用。2017年5月12日，惠和公司向长沙新奥燃气有限公司缴纳了燃气开通费。2017年5月19日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向惠和公司下发了高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》，综合评定惠和公司申报的惠和国际广场二期（1、2、5、6、7、8栋及地下室）建设工程消防验收合格。另查明，2017年5月15日，惠和公司将唐勇军、陈岸诉至一审法院，要求与其解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。一审法院认为：唐勇军、陈岸与惠和公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋何时达到交付条件的问题。对此，一审法院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。唐勇军、陈岸与惠和公司双方所签订的商品房买卖合同约定：该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中双方的补充协议第三条对“经竣工验收备案”明确为“《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《高层民用建筑设计防火规范》[GB50045-95（2005版）]第3.0.1条规定：“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅的居住建筑属于一类高层住宅建筑。”本案中，虽然在2016年12月9日，唐勇军、陈岸所购房屋所在的7#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，形式上具备了合同约定的交付条件，但惠和公司直至2017年5月12日才交清燃气开通费，在2017年5月19日才通过消防验收。故一审法院认为，本案的涉案房屋在2017年5月19日才达到交付使用的条件。二、关于违约金的计算问题。唐勇军、陈岸已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年5月19日才达到交付使用的条件，惠和公司存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。现唐勇军、陈岸要求惠和公司按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，惠和公司提出该违约金过高，请求予以调整。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际，一审法院综合考虑唐勇军、陈岸因惠和公司的违约行为可能造成的损失及一审法院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定惠和公司向唐勇军、陈岸支付从2016年11月1日起至涉案房屋达到交付条件之日止的违约金5333元。对唐勇军、陈岸主张的超出部分，一审法院不予支持。对惠和公司提出已另案提起解除合同的诉讼，本案应中止审理的主张，一审法院认为，本案的审理并不需要以惠和公司提起的解除合同之诉的审理结果为依据，惠和公司的该主张不属于法律规定应当中止审理的事由，故对惠和公司的该主张，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限惠和公司在本判决生效后10日内向唐勇军、陈岸支付违约金5333元；二、驳回唐勇军、陈岸的其他诉讼请求。如果本案惠和公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由惠和公司予以负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.本案应否中止审理；2.涉案房屋于何时达到交房条件；3.调减违约金是否合法。针对以上争议焦点为，本院评判如下：关于本案应否中止审理的问题。虽然惠和公司在本案审理过程中向一审法院起诉要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，但本案系涉案房屋买受人基于惠和公司违反《长沙市商品房买卖合同》的约定逾期交房而要求其支付违约金，因此，本案并不以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》是否解除的结果为前提，惠和公司申请中止本案的审理的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋达到交房条件的时间问题。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定交房条件为：已经竣工验收备案且满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。同时还在补充协议中约定：“经竣工验收备案”为“《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序”。惠和公司主张涉案房屋已于2016年12月9日经五方验收，符合合同约定交房条件，违约金只应支付至2016年12月9日止。但涉案房屋属于国家标准规定的一类高层住宅建筑，依法应当进行消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，一审法院认定消防验收合格时间即2017年5月19日为符合交房条件之时并无不当，惠和公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于调减违约金是否合法的问题。唐勇军、陈岸主张合同约定的违约金尚不足以弥补其损失，一审法院调减违约金计算标准不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在唐勇军、陈岸未提交证据证实其实际损失的情况下，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌情确定违约金的计算标准亦无妥。唐勇军、陈岸的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费128元，由上诉人唐勇军、陈岸负担78元，上诉人湖南惠和房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘凯审判员 刘英审判员 ＸＸ二〇一七年十月二十五日书记员 刘璇 来源：百度搜索“”