（2017）豫1522民初1264号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-14
案件名称
袁某、吴某等与光山县东苑商城小区业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
光山县人民法院
所属地区
光山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁某,吴某,胡某某,邹某某,万某某,周某某,光山县东苑商城小区业主委员会,信阳千家物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款
全文
河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1522民初1264号原告袁某，男，汉族，1972年6月12日生，现住光山县。原告吴某，女，汉族，1957年10月15日生，现住光山县。原告胡某某，男，汉族，1964年8月18日生，现住光山县。原告邹某某，男，汉族，1966年9月9日生，现住光山县。原告万某某，男，汉族，1969年12月14日生，现住光山县。原告周某某，男，汉族，1968年12月23日生，现住光山县。五原告共同委托代理人袁某，男，汉族，1972年6月12日生，住光山县东苑商城*号楼，身份证号4130251972********。被告光山县东苑商城小区业主委员会。代表人徐某某，系该业主委员会主任。委托代理人余某，河南紫弦律师事务所律师。第三人信阳千家物业服务有限公司。法定代表人王某某，该公司经理。原告袁某、吴某、胡某某、邹某某、万某某、周某某诉被告光山县东苑商城小区业主委员会（以下简称“业主委员会”），第三人信阳千家物业服务公司（以下简称“千家物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁某及五原告共同委托代理人袁某，被告业主委员会代表人徐某某及其委托代理人余某、第三人千家物业代表人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，以上六原告通过光山县人民法院2016年5月27日作出的“（2016）豫1522民初字14号”民事判决书得知，2015年11月15日被告代表光山县东苑商城小区领取承建商影响小区通风采光给付给小区32万元，用于修补小区公共设施建设，并签订物业服务合同。被告未就此事召开业主大会，征询全体业主意见，更未经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意，自行将此款拨付给信阳千家物业，用于充抵小区部分业主欠缴的物业服务费，遭到小区大多数住户的强烈反对，交易被迫中止。被告未经法定程序，未经法定授权，自行作出决定侵害了小区业主的共同决定权，故起诉请求：确认被告未经法定程序，未经法定授权擅自作出将承建商给光山县东苑商城小区用于公共设施建设的款项拨付给千家物业，充抵部分业主欠缴物业并签订物业服务合同的决定违法，并依法撤销该决定。后将诉讼请求变更为：1、确认被告未经法定程序、未经法定授权表决擅自与千家物业签订物业服务合同的行为侵犯了原告的利益，该行为无效；2、确认被告未经法定程序、未经法定授权表决擅自将小区用于维修的款项12万元拨付给千家物业用于冲抵部分业主欠缴的物业费的行为侵犯了原告的利益，该行为无效；3、由被告承担本案诉讼费。被告业主委员会辩称，第三人千家物业已经在2015年腊月二十六日撤出小区，与被告不再存在物业服务合同关系。被告将有关款项拨付给该物业公司作为物业费的依据。第三人千家物业于2014年与被告签订物业合同后入住该小区服务，但小区业主又不支付物业费，第三人找被告要求交物业费，为了小区业主，被告将有关款项11万元拨付千家物业作为业主的物业费，根据根据物权法83条第2款规定，符合事实和法律，且程序合法。原告变更诉讼请求是在第一次庭审结束，超过了举证期限，不同意原告变更诉讼请求。另外，根据相关法律规定，六原告代表不了全体业主，属主体不适格，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，业主委员会是业主大会选任的，业主委员会选任物业公司，并且订立了物业合同，所物业公司在小区服务合法合理。另外，因小区业主不缴纳物业费，我们物业公司申请撤出时，业主委员为了留住物业公司继续服务才想办法将补偿款结算为物业费。经审理查明，位于光山县××东苑××312户业主，六原告均系东苑商城业主。2014年光山县紫水街道办事处指导召开东苑商城小区业主大会议，选举小区业主委员会，根据选举结果的报送，2014年8月18日紫水街道办事处发“紫办[2014]44号”文件，同意选举结果，其中徐某某为业主委员会主任，还对业主委员会副主任、委员进行了批复。2014年5月1日，被告业主委员会在没有召开业主大会的情况下与第三人千家物业签订了为期5年物业服务合同，由第三人千家物业对该小区进行物业综合管理服务。因业主对物业公司服务不满意，不愿意缴纳物业费，第三人千家物业于2016年2月5日撤出该小区。另查明，由于小区部分业主与小区原承建方以影响通风、采光为由上访，光山县东城建设指挥部办公室组织小区业主代表与承建商协调，承建方补偿32万元，用于修补小区的公共设施。2015年11月15日指挥部办公室将补偿款32万元转交被告业主委员会。因小区部分业主对第三人千家物业服务不满意，拒绝缴纳物业费，物业公司多次找到业主委员会催要物业费并要求撤离该小区，后在在紫水办事处的见证下，被告在没有召开业主大会的情况下同意将补偿款结算为业主物业费，在2015年11月12日第三人千家物业向小区发出公告，将原小区开发商补偿款按照每户800元为基数，实行多退少补方式结算为各业主物业费。2015年12月18日在紫水街道办事处有关人员的参与下，被告与第三人就补偿款使用情况签签署备忘录。后被告将已经结算的150户业主物业费12万元拨付第三人，未结算的费用仍然由被告保存。本案六原告均没有同意结算。上述事实有原告提交的（2016）豫1522民初14号判决书、（2016）豫1522民初2046号民事裁定书、（2017）豫15民终282号民事裁定书、申请一份、政府部门的信访答复（住建局和紫水办的答复），被告提交的光山县政府紫水街道办批复、公告、拨付款备忘录、结算业主名单、拨付款11万元收条，第三人提交的150户业主结算凭证及11万元收到条二张。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而本案中，被告没有提交证据证明第三人千家物业是小区业主大会选聘的物业服务企业，且事后也未取得业主大会追认，即2014年5月1日被告与第三人签订的物业服务合同的行为违反了上述行政法规强制性规定。而本案中，第三人千家物业虽然不是东苑商城业主大会选定的物业服务企业，但被告业主委员会在2014年5月1日签订物业服务合同是为了小区312户业主的公共利益，且第三人千家物业也在2016年2月5日撤离该小区，实际上已经解除了物业费为合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”之规定，被告签订物业服务合同行为不因违反相关规定而当然无效，故对原告要求确认签订物业合同行为无效的请求不予支持。32万元补偿款是用于小区公共设施维修，属专项维修基金的补充部分。根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十三条第二款规定“专项维修基金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用”。该32万元补偿款属于全体业主共同所有，而不是按份共有，不能平均分割分配。被告业主委员会实际掌控该补偿款的使用，在没有召开业主大会的情况下，擅自决定将补偿款12万元拨付给第三人千家物业冲抵部分业主拖欠的物业费的行为违反了上述法规的强制性规定。又根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，违反法律的民事行为无效。故原告要求确认将32万元中的12万元补偿款冲抵部分业主物业费行为无效的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第六十三条第二款之规定，判决如下：一、确认被告光山县东苑商城小区业主委员会将用于光山县东苑商城小区公共设施维修的款项12万元拨付给第三人信阳千家物业服务有限公司用于冲抵部分业主欠缴物业费的行为无效；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费100元,由被告光山县东苑商城小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 张 锋审 判 员 房 岩人民陪审员 史春梅二〇一七年十月二十五日书 记 员 王 勇 来自：