（2017）渝0112民初17062号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-02-28
案件名称
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司与胡小莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区冠居物业管理有限公司,胡小莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初17062号原告:重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇松桥路100号，统一社会信用代码915001127093623167。法定代表人:倪尔红，经理。委托诉讼代理人：廖春燕，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：胡小莉，女，1980年8月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司（以下简称“冠居物业公司”）与被告胡小莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告冠居物业公司的委托诉讼代理人廖春燕、被告胡小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告2013年1月至2017年3月的物业服务费2708.1元，并从欠费次日起按日加收应交金额千分之三的滞纳金6336元。事实及理由：被告在重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区购房一套，购房前原告与所涉小区开发商已经签订了《前期物业管理服务合同》，被告买房时与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，被告按照商品房买卖合同约定接房入住。《前期物业管理服务合同》约定原、被告应遵守合同约定义务及物业管理条例的规定，服务合同约定了原、被告的权利义务。合同签订后，原告随即组织人员和相关设施设备进场管理和服务。在管理和服务期间，被告因各种理由拒交和拖欠物业服务费。经原告多次催收无果。所涉小区成立了物业委员会，但因其他原因，业主委员会已经解散，至今未恢复，没有签订新的物业服务合同，该小区未有其他物业公司参与服务。被告胡小莉辩称，被告提前向原告缴纳了物业服务费3900元，交了一整年打九折，故不同意原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市渝北区金楼物业管理有限公司于2010年11月25日名称变更登记为重庆市渝北区冠居物业管理有限公司，即本案原告。被告胡小莉系位于渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X幢X-X-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为88.42平方米，系多层住宅。2005年1月30日，以重庆金楼物业发展有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》1份。该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供物业管理服务，委托服务期限为三年。该合同第五章第一款第一项规定，乙方按以下标准收取物业服务费：（1）住宅：0.5、0.8元/月·平方米；（2）住宅改写字间：1.1元/月·平方米；（3）住宅改门面：1.5元/月·平方米；以上费用按房屋建筑面积收取。该合同还对物业服务范围和项目、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。重庆市渝北区物价局于2006年7月27日作出《关于XX收取物业管理服务费的批复》，该批复载明XXXX大道XX号居民住宅XX小区收取物业管理服务费事宜，批复如下：多层住宅每平方米每月收取0.5元物业管理服务费，高层住宅每平方米每月收取0.8元的物业服务费（含电梯费）；公用水电据实分摊并定期向业主公布。上述物业服务合同签订后，原告对XX小区提供了物业服务至今。2013年1月至2017年3月期间，被告拒绝向原告交纳物业服务费。原告于2016年12月19日向被告邮寄《通知函》催收被告应缴纳的物业服务费。庭审中，被告提供了被告与重庆市渝北区金楼物业管理有限公司于2007年2月27日签订的《“XX”住宅小区物业管理服务合同》、重庆金楼物业发展有限公司出具的《退五通费凭据》等证据，拟证明被告提前向原告缴纳了物业服务费3900元的事实。原告对被告举示的《“XX”住宅小区物业管理服务合同》真实性无异议，但从合同上可以看出原被告之间的物业服务合同关系，其物业服务收费标准为无电梯房0.6元/月/平方米，电梯房0.9元/月/平方米；原告对被告举示的《退五通费凭据》证据的三性有异议，认为该证据与本案无关。诉讼过程中，对被告应缴纳物业服务费原告要求按0.5元/月/平方米的标准主张。另查明，本院在审理原告诉小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务质量存在瑕疵。2017年8月8日，原告要求判令被告支付2013年1月至2017年3月期间的物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有土地房屋权属登记卡、重庆市工商行政管理局渝北区查询点查询的变更情况、前期物业服务合同、重庆市渝北区物价局的渝北价[2006]125号文件、社区居民委员会出具的证明、当事人的陈述等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆金楼物业发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区的全体业主具有约束力。尽管合同约定的服务期限为三年，但2008年1月30日后，原告仍为XX小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，被告仍应向原告支付相应的物业服务费。物业服务收费标准问题，因原、被告均未举示证据证明XX小区的物业服务收费标准有变更，故重庆市渝北区物价局作出的《关于XX收取物业管理服务费的批复》规定的收费标准应当继续沿用。被告的房屋系多层住宅，其缴纳物业服务费的标准为0.5元/月/平方米。因此，2013年1月至2017年3月期间，被告应交纳的物业服务费为2254.71元（0.5元/月/平方米×88.42平方米×51个月）。原告诉讼请求中超出该计算标准的部分，本院不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告对其辩称被告提前向原告缴纳了物业服务费3900元的抗辩理由，虽然在庭审中提供了《退五通费凭据》等证据，但该凭据是重庆金楼物业发展有限公司出具的，出具该凭据的当事人不是本案当事人，不能证明被告提前向原告缴纳了物业服务费，且原告也不同意抵扣物业服务费，故重庆金楼物业发展有限公司应退还被告的五通费不属本案处理范围，系另一法律关系。因此，被告的该抗辩理由证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡小莉在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司2013年1月至2017年3月期间的物业服务费2254.71元；二、驳回原告重庆市渝北区冠居物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告胡小莉负担。本判决为终审判决。审判员 邹富奎二〇一七年十月二十五日书记员 李玉洁 更多数据：