（2017）粤1203民初656号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-24
案件名称
纪昌华、黎金兰等与肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市鼎湖区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
纪昌华,黎金兰,肇庆市美华房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初656号原告：纪昌华，男，汉族，1978年8月25日出生，住广东省乐昌市。原告：黎金兰，女，汉族，1982年8月30日出生，住肇庆市鼎湖区。两原告的共同委托代理人：董旖旎，广东天量律师事务所律师。被告：肇庆市美华房产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第*幢商铺-01卡首层。法定代表人：何自钱。原告纪昌华、黎金兰诉被告肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪昌华及两原告的共同委托代理人董旖旎到庭参加诉讼。被告肇庆市美华房产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：2014年6月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于鼎湖区××区××房；商品房为预售商品房；价款为360000元，被告应在2015年6月30日前，依有关规定将商品房交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。解除合同的，被告应自原告解除合同通知到来之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金。其后，原告按约定支付了首期房款110000元，且向中国银行办理住房贷款，银行向被告发放了250000元贷款。并交了维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费11994元。但被告未按合同约定交付房屋，原告向被告提出退房，并与被告于2015年9月23日签订协议及于2015年10月31日签订补充协议，同意退房，由被告代原告还清银行按揭，如不能还清，必须代原告偿还银行每月月供款1965元。综上所述，原告认为原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，且原告已履行义务支付房款，但被告无故不履行合同已构成违约。原告有权解除合同，并应按合同支付违约金（原告已付款371994元，违约金为18600元，实际已付18000元）。另按2015年10月31日补充协议的被告必须代原告偿还银行每月月供款1965元。如此类推，被告需支付原告2015年7月1日至2017年8月共26个月的月供款51090元（暂计至2017年8月，实际以被告代原告还清银行按揭为止），但实际上只付了7个月13755元，还剩余37335元，两项合并违约金共计37935元。为此，特起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告返还购房款360000元，维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费11994元，共计371994元；3、被告向原告支付违约金37935元；4、由于被告多次失信于原告，故要求判被告未还清款项给原告之前不得变更该原告房产的权属关系；5、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供证据如下：居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。企业信用信息，证明被告的诉讼主体资格。《商品房买卖合同》、退房通知书、协议书、补充协议、退房协议，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；双方约定的权利义务。见证书、借款借据，证明原告向银行贷款支付房款；银行已向被告支付房款25万元。发票、收据，证明原告已按合同履行了义务。6、不动产权属登记信息查询证明，证明本案争议房屋已进行预告登记。被告没有答辩，也没有提供证据。经审理查明：2014年6月14日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定，原告以360000元购买被告建设的、位于肇庆市××区××、××、××、××房。合同第8条约定：交付期限2015年6月30日前。可以延期的特殊情形：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；施工中因天气影响不能继续施工或施工遇到重大技术问题不能及时解决；其他非出卖方所能控制的政府行为。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告分别于2014年6月14日和9月23日开具了收取原告购房款共360000元的两张发票给原告，原告并于2014年6月14日支付了上述房屋的物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费共11994元。由于被告没有依合同约定交楼，2015年9月6日，原告向被告发出《退房通知书》，要求退房。2015年9月23日，原、被告签订协议，被告同意原告退房，并代原告还清银行按揭余款，约定还清后双方于2015年10月31日前向建设局提交退楼申请，被告在2016年1月20日前退回原告已支付的房款（减去被告代支付的偿还银行按揭余款及费用）及办证杂费等，在2015年9月25日支付原告违约金18000元，退房后原告将购房发票退还给被告。2015年10月31日，原、被告又签订了一份补充协议，确认被告向原告支付两个月的月供款3930元，若被告能于2015年11月30日前代原告还清银行按揭余款，该3930元作为退还原告已付购房余款的一部分，若被告每延迟一个月代还清银行按揭余款，需每月补偿原告1965元，如此类推。2016年1月28日，原、被告再签订了一份退房协议，约定被告在2016年2月8日前退回购房款50000元，余款于4月31日前结清，原告收回购房款后必须在20日内协助被告办理商品房买卖合同注销等相关手续。上述协议签订后，被告依约定向原告支付了违约金18000元及7个月的月供款共13755元，但被告至今未退回其余购房款及依约定补偿给原告。另查明，涉案房屋预告登记的权属人为两原告。本院认为：被告肇庆市美华房产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约付清了购房款360000元及支付了物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费共11994元。合同约定，被告房屋交付期限为2015年6月30日前，被告逾期超过60日没有交付房屋后，原告依合同约定于2015年9月6日向被告发出退房通知，被告于同日收到该通知，因此，原、被告双方的《广东省商品房买卖合同》于同日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告应依合同约定在解除日起的90天内（即2015年12月5日前）退还原告的全部已付款项，并按已付款的5%向原告支付违约金。合同解除后，被告没有退还原告的全部已付款项，为此，经原、被告协商，被告同意代向原告还清原告银行按揭余款，并支付原告每月的银行按揭款项，若每延迟一个月代还清银行按揭余款，每月补偿原告1965元。双方为此签订了协议和补充协议，该协议和补充协议，是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应依约定履行义务和行使权利。但协议和补充协议签订后，被告仅向原告支付了违约金18000元及13755元的银行按揭款，其余购房款及补偿款至今没有支付。被告的行为明显违反了协议和补充协议的约定，属违约行为，应负违约责任。因此，原告主张返还购房款、物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费，理据充分，本院予以支持，但该款项应扣除被告已支付的银行按揭款13755元，被告应返还的金额为358239元；原告主张违约金，理据充分，本院予以支持，违约金从2015年12月6日起按每月1965元计至返还清款项日止。涉案房屋预告登记的权属人至今仍为两原告，本院在本案中没有对该房产的权属进行变更，原告主张判被告未还清款项给原告之前不得变更该房产的权属关系，没有法律依据，本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告纪昌华、黎金兰与被告肇庆市美华房产开发有限公司在2014年6月14日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年9月6日解除。二、限被告肇庆市美华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告纪昌华、黎金兰返还购房款、物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费共358239元。三、限被告肇庆市美华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告纪昌华、黎金兰支付从2015年12月6日起每月按1965元计至付清上述判项二确定的款项日止的违约金。四、驳回原告纪昌华、黎金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3724元，由被告肇庆市美华房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈小凤二〇一七年十月二十五日书记员 邵仲强 来源：百度“”