（2017）赣0983民初1777号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-10-31
案件名称
宜春某某学校与罗某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高安市人民法院
所属地区
高安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜春某某学校,罗某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0983民初1777号原告：宜春某某学校，住所地：江西省高安市。法定代表人：姚某某，职务：校长。委托代理人：肖建军，江西筠泉律师事务所律师。委托代理人：谌水清，江西筠泉律师事务所律师。被告：罗某某，女，汉族，江西省高安市人。原告宜春某某学校诉被告罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖建军、被告罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2、请求判令被告向原告支付拖欠的水电费及房屋租金合计人民币375728元，并自2017年2月13日起按银行同期贷款利率支付延迟履行金；3、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实及理由：2011年3月7日，原、被告之间签订了一份《租赁合同》，被告租赁了原告所有的坐落在原高安校区的南面店面，双方约定年租金为242400元，水电费由被告自行承担。此后，原被告双方虽未在签订后续合同，但被告一直实际租用原告所有的房屋进行经营。至2016年9月1日，被告已拖欠原告水费11478元、电费202914元、房租费161336元，合计375728元。原告多次向被告进行追讨，但被告拒不予以支付，原告迫于无奈，故诉至法院。被告辩称，1、刚开始签了合同，到期后就没有续签了；2、水电费和租金不欠那么多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的电表照片5份、水电费明细单4张及催缴水电费及租金函1份，被告对该组证据所反映的所欠水电费不清楚，后在庭审中对所欠用水数量3587吨没有异议，对所欠用电数量11180度×15=167700度也没有异议，认为电费单价过高，本院认为，电费单价应按双方合同约定的内容执行，既按市网调整价格计算；2、被告提供的江西省发改委公布的销售电价打印件3张，证明2013年度至2016年度电费单价应按网上公布的为准，原告对此无异议，本院予以确认，该份证据可作为证据采纳，足以证明各年度用电单价情况。综上认证及庭审调查，本院认定本案事实如下：2011年3月7日，原告与被告罗某某签订了一份某某超市租赁合同，由原告将位于其校区南面、高安市政府东门对面的某某超市店面租赁给被告继续经营某某超市。租赁时间自2011年1月1日至2012年8月31日，期满若校区未搬迁，合同连续有效期最长至2015年12月31日。每年租金为242400元。合同第十项第一款约定：水电按表计费，价格按水3.5元/吨，电1.20元/度计价，以后根据市网价格的调整幅度而进行调整。合同到期后，双方未再继签合同，但被告罗某某继续租赁该店面经营某某超市，原告也一直认可其继续租赁经营。至2016年9月1日，因高安市政府通知原告要移交校区资产至市政府，原告遂提前通知被告停止经营。被告租赁经营至2016年9月1日便未再经营。庭审中，经双方核对，截止至2016年9月1日，被告还欠原告8个月的租赁费161600元，2014年7月2日至2016年9月1日期间，双方未结算的用电量为167700度，未结算的用水量为3587吨。被告用电分类为不满一千伏的一般商业用电。查明，2013年10月11日，江西省销售电价商业用电类不满一千伏电价调整为0.995元/千瓦时，2014年10月10日，调整为0.9331元/千瓦时，2015年4月16日调整为0.8164元/千瓦时，2016年1月14日调整为0.7802元/千瓦时。因被告一直未支付所欠租赁费、电费及水费，原告故诉至法院请求依法判处。本院认为，本案争议的主要问题在于：1、双方的租赁关系是否应当解除；2、被告所欠原告电费及水费的金额。对上述问题本院评析如下：关于第一个争议问题，本院认为，原、被告于2011年3月7日签订店面租赁合同，至2015年12月31日合同期满后，双方虽未继签合同，但被告罗某某继续租赁该店面进行超市经营至2016年9月1日，原告也一直认可其继续租赁经营，故双方之间在2015年12月31日后形成了不定期租赁合同关系，原租赁合同对双方继续有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告对本案租赁合同享有法定解除权，双方的租赁合同应依法予以解除。至于被告所欠原告电费及水费的问题，本院认为，庭审中，被告对截止2016年9月1日未结算的用电量167700度及用水量3587吨均无异议，水费单价原、被告均同意按3.2元/吨计算，本院予以确认。双方争议的焦点问题在于电费的计算单价。双方于2011年3月7日签订合同时约定电费单价按1.2元/度计算，以后按市网价格调整幅度进行调整，故本案双方未结算的电费单价应按市网每年公布的价格进行计算。自2014年7月2日至2016年9月1日期间，市网电价调整了4次，因双方现已无法确认每个市网电价调整期间的用电量，也无法计算各期间的电费金额，而双方对未结算的总用电量167700度均无异议，基于公平原则，本院取每年度相应种类电价的平均值作为计算本案所欠电费的单价。本院计算被告所欠电费为167700度×（0.995+0.9331+0.8164+0.7802）÷4元/度=147773元，所欠水费为3587吨×3.2元/吨=11478.4元，所欠租金为161600元，以上合计320851.4元，上述费用均应由被告承担。因原告向被告送达的催缴函欠费金额双方并未确定，故对原告要求自2017年2月13日起支付逾期付款利息的请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：限被告罗某某于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告宜春某某学校房屋租赁费、水电费合计人民币320851.4元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6936元，由被告罗某某承担5923元，由原告宜春某某学校承担1013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审判长 高三和审判员 徐红兵审判员 况小建二〇一七年十月二十五日书记员 张 苗